不动产登记实务研究
２０１７年第５期 重庆市不动产登记中心 ２０１７年５月 编者按：本期收集了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题，梳理了预购人在办理了预购商品房预告登记后死亡的其继承人办理后续登记、代理人持委托人生前办理的委托公证书申请登记、民办学校自有资产的抵押、监狱服刑人员委托手续等相关问题，并提出建议。 另外，梳理了一个关于司法协助执行方面的案例供参考。欢迎业内专家和单位提出宝贵意见。 【问题解答】 问：预购人在办理了预购商品房预告登记后死亡的，其继承人如何申请办理后续登记？ 答：预购人在办理了预购商品房预告登记后死亡的，其继承人可以按此方式申请办理后续登记：根据《不动产登记操作规范（试行）》１５．３．１规定：“有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：１、因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；……”预告权利人死亡后，其继承人在预告登记存续期间可凭继承证明等材料申请办理预告登记的转移登记，待具备本登记的办理条件后，继承人（预告登记转移后的预告权利人）与预告登记义务人（开发公司）共同申请本登记将商品房办理到自己名下。 如果预告登记已失效或只办理了商品房买卖合同登记备案的，根据《物权法》第二十条，预告登记本身并不产生物权，属于具有物权效力的请求权，预告登记失效后，则回归合同的债权效力。根据《继承法》第二条、第三条，继承人在被继承人死亡时即取得了被继承人的财产权，包括预购该房屋所产生的债权。此时，继承人可与预告登记义务人申请注销合同备案登记，另行签订合同，以继承人作为预购人办理备案登记及后续的权属登记。 （重庆市不动产登记中心 陈畅供稿） 问：代理人持产权人（委托人）生前办理的委托公证书到登记机构申请办理相应登记，登记机构能否办理？ 答：根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条：“有下列情形之一的，委托代理终止：（四）代理人或者被代理人死亡；”第一百七十四条：“被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。”因此，在有证据证明委托人已死亡，但委托手续约定委托期限是至代理事项完成时代理权终止，则其委托继续有效，代理人持委托手续代理申请相应登记的，登记机构应予办理；否则，代理行为应当取得被代理人的继承人承认的才有效，代理人应当与继承人持被继承人死亡证明、继承证明等材料共同到登记机构申请办理相应登记，或提交继承人予以承认的公证书等材料申请办理相应登记。 （重庆市不动产登记中心 李敏供稿） 问：民办学校能否将自己资产设定抵押？ 答：根据《物权法》和《担保法》的有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。《建设部关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的复函》（建法函〔２０１０〕２号）进一步明确私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。由此可知，不论是民办学校还是公立学校，其教育设施均不得抵押。另根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（法释〔２０００〕４４号）第五十三条：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”因此，学校等可以将教育设施以外的财产为自身债务设定抵押。至于学校的房屋是否为教育用房，应以规划确认的房屋用途为准，实务中通常包括教学楼、图书馆、体育馆、食堂、宿舍等从事教育所用的房屋与附属用房。 （综合铜梁区登记中心肖霄、梁平区局唐国宣等人意见） 问：委托人在监狱服刑，其代理人可否持经监狱盖章确认的授权委托书申请办理处分不动产的登记？ 答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第二款规定：“自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”自然人处分不动产需要委托代理的，只能由双方在不动产登记机构工作人员见证下签订委托书，或提交经公证的委托书。因监狱并没有为监管犯人委托提供见证的法定职能，故监狱在服刑人员的委托书上盖章确认即使能证明委托手续的真实性，但不符合不动产登记的规定，登记机构不能据此办理不动产的处分性登记。 （重庆市不动产登记中心 林长辉供稿） 【案例分析】Ａ、Ｂ法院对同一房屋进行了查封，Ａ法院是首封法院，Ｂ法院是轮候查封法院。但Ｂ法院系优先债权执行法院，其执行的申请人系抵押权人。现Ｂ法院经司法拍卖后，持协助执行通知书、执行裁定书及Ａ法院同意移送执行函等材料，要求登记机构协助对该查封房屋进行处置。登记机构发现Ｂ法院出具的协助执行通知书中未载明解除查封、注销抵押权及作废原权证等内容，便协商Ｂ法院要求其应载明相关内容，Ｂ法院拒绝并采取了留置方式送达相关文书。登记机构应当如何办理呢？ 评析：一般情况下，人民法院对不动产进行处置时，应当在协助执行通知书中明确需要协助执行事项。就本案而言，Ｂ法院应当明确要求登记机构协助解除查封、注销抵押权、作废原权证、房屋过户等事项，但本案中Ｂ法院不予配合完善协助执行内容， 涉及几个问题： 一、登记机构是否可以将查封登记注销首先，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分财产有关问题的批复》（法释［２０１６］６号）相关规定，优先债权执行法院可以要求首先查封法院将查封财产移送执行。首先查封法院同意移送执行的，应当出具移送执行函。优先债权执行法院在处分或继续查封该财产时，可以持首先查封法院移送执行函办理相关手续。简言之，就本案而言，Ｂ法院系优先债权执行法院，其行为是符合法释［２０１６］６号文件之规定的。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［２００４］１５号）第三十条第二款：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”本案中，承载于被执行房屋上的查封效力因Ｂ法院司法拍卖处置而消灭。登记机构依法协助办理房屋过户的嘱托登记时，将已依法失效的查封登记注销，并在登记簿上记载其效力消灭的事实，是符合相关规定的。 二、登记机构是否可以注销抵押权根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［２００４］１６号）第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，．．．．．．。”结合本案，承载于被执行房屋上的担保物权（即抵押权）因司法拍卖而消灭，加之申请执行人系担保物权的抵押权人，登记机构依法协助办理其他嘱托登记事项时，将已依法消灭的抵押权注销，并在登记簿上记载权利灭失的事实，是符合相关规定的。 三、被执行房屋原权属证书及抵押登记证明无法收回，登记机构该如何处理依据《重庆市高级人民法院关于贯彻实施＜最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知＞的意见》（渝高法［２００４］２１５号）相关规定，人民法院生效法律文书裁定土地房屋过户，原权属证书不能收回的，应当在协执书上注明原证书作废，登记机构依照相关规定进行公告注销。本案中，登记机构理受理时当面提出审查建议，协商要求注明作废原权证，Ｂ法院拒绝并留置送达。鉴于此，登记机构就不得作废权证了吗？ 回答是否定的。首先，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定“因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。”其次，不动产物权以登记簿记载为准，权属证书或者证明只是物权的表现形式。第三，即使登记机构就此再行书面向Ｂ法院提出审查建议，但仍不得停止协助执行。为此，本案中被执行人的不动产权利因生效法律文书处置而灭失，承载于房屋上的担保物权（即抵押权）也因司法拍卖而消灭，登记机构依嘱托办理房屋过户时，对无法收回的证书和证明，只需在门户网站上发布作废公告，并在登记簿上注明未收回的事实即可。 （重庆市不动产登记中心邓小川 李敏供稿）