不动产登记实务研究
2018年第1期 重庆市不动产登记中心 2018年1月 编者按:2017年，《不动产登记实务研究》得到了各位领导及各登记中心同仁的大力支持，再次表示衷心的感谢！2018年，研究编印团队将与您一道，撸起袖子加油干，共同将《不动产登记实务研究》越办越好，以更好地服务于本市的不动产登记工作！ 本期收集了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题，包括了问题解答、概念辨析和案例分析三个版块。其中，概念辨析版块是我们2018年新创建的一个版块，将登记实务中遇到的容易混淆的概念加以分析辨别，供大家参考。 欢迎业内专家和相关单位踊跃向本刊投稿或提出宝贵意见。 【问题解答】 问1:设定有抵押登记的房屋，登记机构可否为当事人办理因继承的转移登记？答：根据《继承法》第二条之规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。由此可知，继承人自被继承人死亡时起即取得房屋的所有权，登记并不是其享有不动产所有权的必要条件，只是依法登记的物权会产生宣示登记的效果，具备公示作用。但是，《继承法》第三十三条第一款规定：继承遗产应当依法清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。据此可知，继承人在因继承享有被继承人遗留权利的同时，也因继承负有履行被继承人遗留债务的义务，此即《继承法》规定的概括继承原则。在不动产登记实务中，《不动产登记操作规范（试行）》9.3.4条之5规定，设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记，系不动产登记机构办理转移登记时必须审查的要点。继承人只有在履行完抵押权担保的债务或经抵押权人同意后，才能向登记机构申请办理转移登记。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 林长辉） 问2：新建的房地产开发项目，申请首次登记时，依法属于业主共有的道路、绿地、公用设施等，应当如何办理登记？答：《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十一条规定：“ 申请房屋所有权初始登记，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施用地和物业服务用房等土地房屋一并申请登记，由登记机构在土地房屋登记簿上予以记载，但是，对其共有土地房屋不单独颁发房地产权证。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”综上，在办理房屋所有权首次登记时，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其它公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，应当一并登记为全体业主共有，登记机构只在登记簿上予以记载，不予颁发不动产权属证书。对于此前已经登记在开发商名下的属于全体业主共有部分的产权，登记机构应在办理后续登记时，对涉及业主共有的部分应办理更正登记，并在楼盘上进行标注。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 问3：村委会可否购买宅基地上的房屋用作阅览室？答：根据《重庆市人民政府办公厅转发市农委等部门关于用好农业农村发展用地政策促进农民增收的指导意见（试行）的通知》（渝府办发〔2016〕211号）和《重庆市国土房管局关于贯彻落实<关于用好农业农村发展用地政策促进农民增收的指导意见>有关事项的通知（试行）》（渝国土房管规发〔2016〕9号），鼓励集体经济组织通过规范的民主程序，协议有偿回收闲置的宅基地、非本集体经济组织成员因房屋继承占用的闲置宅基地以及闲置乡镇企业用地，由农村集体经济组织统一管理利用。因此，对于上述情形的宅基地，可由集体经济组织协议有偿回收。《土地管理法》第六十五条规定了农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权的几种情形，其中为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，可以收回土地使用权，但应当对土地使用权人给予适当补偿。集体经济组织收回宅基地后，若需因建设公益设施继续使用集体土地的，须按照用地及建设工程管理的相关规定办理。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 张青菁） 【概念辨析】 租赁居间、租赁代理、租赁托管的区别？ （1）租赁居间： 房地产经纪机构接受房屋出租人或同时接受出租人、承租人两方的委托，向委托方提供订立房屋租赁合同的媒介服务，达到撮合租赁交易的目的。房地产经纪机构在合同订立过程中所起的作用仅是穿针引线、牵线搭桥，并没有权限代理合同双方当事人签订租赁合同，因合同的签订和履行所产生的一切法律后果应由合同双方当事人自行承担。房地产经纪机构靠收取经纪服务费盈利。 （2）租赁代理：指房地产经纪机构接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理其出租房屋，并在出租人授权范围内代理出租人与承租人签订房屋租赁合同，房地产经纪机构在出租人授权范围内所实施的一切民事法律行为所产生的后果均由出租人承担。房地产经纪机构靠收取代理服务费盈利。 （3）租赁托管：房屋出租人与房地产租赁托管机构签订房屋托管合同，把房屋使用权以契约形式让渡给房地产经纪机构。按照合同约定，房地产经纪机构自行寻找租客并以自己的名义与承租人签订租赁合同。合同期内,由房地产经纪机构收取房租，并承担空租及租客中途退租的风险。房地产经纪机构靠收取房屋出租人的管理服务费和经营中的增值盈利。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 高凡） 【案例分析】 案例1：甲、乙、丙三人以各自所有A、B、C三套房屋共同为丁提供担保，向戊银行贷款100万，后甲乙两人因其它债务纠纷，其名下的A、B房屋被法院查封，现甲乙丙戊共同到登记机关申请办理C房屋的抵押注销登记，剩余的A、B房屋继续抵押，登记机构能否受理？ 分析：根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第二十四条：“有下列情形之一的，登记机构不予登记：……（六）对按本条例规定已办理了限制登记的，但是，限制登记期限届满的和本条例第七十四条规定的轮候查封登记除外；……登记机构因前款原因不予登记的，应当书面告知申请人并说明理由。”在房屋已经办理了限制登记的情况下，不应当对房屋再办理其它的任何登记，C房屋办理抵押注销登记，必然会导致办理AB房屋的抵押变更登记，违背了登记条例的规定，应当不予办理。如果为C房屋办理抵押注销，其实质是为A、B、C房屋共同办理的抵押登记作减少抵押物的抵押变更登记。减少抵押物后，剩余的A、B房屋上的债务负担较之前更重。因抵押变更是在查封登记之后办理的，申请查封人与抵押权人又不是同一人，查封房屋处置后，申请查封人的预期利益会因此而减少，从而可能损害申请查封人的利益。所以，这种情况下，申请人须提交法院的相关材料后方可办理。特殊情况下，如果申请查封人与抵押权人系同一人，则不会发生顺位变化以及加重权利负担等所产生的问题。在丙还清对应部分债务后，申请对应房屋的抵押注销登记，登记机构可以办理。 案例2：甲到登记机构办理遗失补证，登记机构审查资料后受理了其申请，并按照正常程序登簿发证，在证书已印制但尚未领证的情况下，乙到登记机构要求停止办理甲的遗失补证，原因是甲乙二人私下订立了民间借贷合同，甲向乙借款，并将自己名下的房屋抵押给了乙，但未办理抵押登记，房产证书在乙处留存，登记机构能否将遗失补证业务作退回处理？ 分析：根据《物权法》第十六条、第十七条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产权属证书只是登记的权利的一种外在的表现形式，权属证书的遗失并不会导致不动产权利的丧失，是否换发证书对原有的不动产权利也不会产生任何影响。根据《重庆市国土房管局关于土地房屋登记有关问题的通知》（渝国土房管[2013]394号）,房地产权证或房地产登记证明遗失补发,自权利人申请补发登记机构在官方网站发布其声明之时作废。本案中，遗失补证这一项业务已经到了发证环节，说明按照正常程序，原有的证书已经公告作废，遗失补证登记已经记载于不动产登记簿，在没有证据证明登记簿记载错误的情况下，不能对已经登簿的业务进行修改或者撤回。乙此时要求停止办理遗失补证业务，没有法律依据。甲乙之间因民间借贷合同而产生的抵押关系，因没有到登记机构办理抵押登记，不影响办理遗失补证的效力，登记簿的记载事项并无错误，登记机构不能将遗失补证业务作退回处理，应当发证给甲。甲乙之间的民间借贷纠纷，建议乙可通过司法途径解决。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）