不动产登记实务研究

2017年第1期

重庆市不动产登记中心                  2017年1月

     编者按：为进一步规范不动产登记行为，提升工作能力，解 决不动产登记业务中的难点和热点问题，切实做到依法登记、方 便群众，我们将定期编辑《不动产登记实务研究》，包括问题解 答、案例分析、观点争鸣、经验交流等内容，以指导中心的不动 产登记工作，也可供各不动产登记中心参考。

欢迎业内专家和单位提出宝贵意见，踊跃投稿。

【问题解答】

问：已登记的抵押权，其债务履行期限到期后，当事人能否 申请办理抵押权变更登记？

答：抵押权是以担保债权的实现为目的，它从属于被担保的 主债权，抵押权与其担保的债权同时存在或消灭。已登记的抵押 权，即使债务履行期限到期，而抵押权尚未注销的，当事人可以 共同申请办理抵押权变更登记。如其后有顺位抵押权登记的，应 按规定提交相应材料。对未办理抵押权登记的，在其约定的债务履行期限到期后， 当事人也可以申请抵押权首次登记。

问：因委托贷款申请抵押权登记时，应由哪一方当事人作为 抵押权人？

答：委托贷款是指由委托人提供资金，由贷款人（即受托人） 根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发 放、监督使用并协助收回的贷款，贷款人只收取手续费，不承担 贷款风险（据《贷款通则》)。最高人民法院公报案例（2016年 11期）明确委托贷款的实质是民间借贷，自然人、法人、其他 组织之间以及他们相互之间为生产、经营需要的民间借贷依法受 到法律保护。实践中的委托贷款合同主要有两种：一种是委托人、贷款人、借款人三方共同签订委托贷款合同，另一种是分别由委 托人与贷款人签订委托合同、贷款人与借款人签订借款合同。即 使是第二种情况，根据《合同法》第402条规定，该合同也直接 约束委托人和借款人。故，因委托贷款申请抵押权登记的，抵押 权人应是委托人，当事人另有约定的除外。

【观点争鸣】   

以建设规模为核心，构建地房一体化登记模式房地一体登记是不动产登记的基本原则之一，但在登记实务 中如何实现进行一体化登记，则是众说纷纭、作法各异。我们围 绕房地产开发项目的全周期运作，探索以宗地上房屋建设规模为 核心的土地和房屋一体化登记模式。

     一、 总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心，量化房屋所对应的土地权利， 围绕《宗地与房屋客体关系表》，在房屋销售、抵押、查封等登 记中通过核减宗地上的对应房屋建设规模来形成土地房屋一体 化登记管理。

     二、 关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模

房屋建设规模是指土地出让合同记载的该出让地块上允许 修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地加房屋、纯房屋等不同的登 记路径，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终 的纽带。

首先，国有土地建设用地使用权的出让，始终与特定的建设 项目、建设规划许可、容积率、房屋建设规模等用地条件密切相 关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已 确定，开发企业只能在建设规模内进行房屋建设、房屋销售和设 定抵押权。

其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程 中，同时存在“土地”和“房屋（土地)”两种类别的登记单元 不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记有利于在区分 不同类的不动产单元前提下，确保各类不动产单元之间的关联性， 保证登记行为不超越彼此的权利边界。

     三、以房屋建设规模为核心地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地，充分体现房地一致原则。土地突出整体概 念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员积极了解整 体与局部、共有与共用的关系，调查土地与房屋的权利边界是否 存在冲突，保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上 房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割， 房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗 地进行分割，在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房 屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内 的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。房地产项目一般分周期开发， 一个宗地内既有房屋竣工，同时可能还有楼栋未开工。开发企业 为了满足土地抵押登记的要求，往往会以各种理由分割宗地，影 响宗地的完整性。以宗地上剩佘的房屋建设规模办理土地抵押登 记，既能解决宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利 问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定 性。

(作者：重庆市不动产登记中心金莉）