不动产登记实务研究
2017年第12期 重庆市不动产登记中心 2017年12月 编者按:本期共分为问题解答、案例分析、及经验交流三个版块收集并解答了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题。欢迎各登记中心向本刊踊跃投稿或提出宝贵意见。 【问题解答】 问1：抵押合同无效是否会导致已经作出的抵押登记无效？ 答：抵押登记是登记机构根据抵押当事人的共同申请，经审核后记载于登记簿并颁发相关登记证书的行为。抵押合同是抵押当事人明确双方权利义务、申请登记的前提条件和基础，是登记机构审核登记的必备要件。抵押合同是登记机构作出抵押登记行为的依据。但根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。因此，当主合同无效导致担保合同（抵押合同）无效时，根据抵押合同作出的抵押登记也会无效，但抵押权人的优先受偿权是否也会消灭则不应当由登记机构作出判断，应当由抵押当事人通过民事途径解决。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 问2：外国判决书对中国境内的不动产进行了处分，能否作为登记机构登记的依据？ 答：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十七条之规定：“外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定，需要中华人民共和国人民法院承认和执行的，可以由当事人直接向中华人民共和国有管辖权的中级人民法院申请和执行，也可由外国法院依照该国与中华人民共和国缔结或参加的国际条约的规定，或者按照互惠原则，请求人民法院执行。”又根据《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》1.8.5.2和1.8.5.3之规定，香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。因此，当事人不能仅凭外国法院以及港、澳、台地区法院的法律文书对中国境内的不动产进行处分，应在中国的法律框架下，经中国的法院认可后才具有域内法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条之规定，登记机构应当根据不动产所在地的法院的判决对不动产进行登记。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 林长辉） 【案例分析】 案例：甲乙二人系夫妻，在婚姻关系存续期间，两人共同购买了一套房屋，但是申办不动产转移登记时，只申请登记在甲一方名下，标注为甲“单独所有”，后乙去外地，甲将房屋抵押给了某银行，乙回来后发现房屋已被抵押，遂以未经共有人同意为名，请求法院确认抵押行为无效。本案中，乙是否具有诉讼的原告主体资格，甲的抵押行为是否有效？ 分析：根据《行政诉讼法》第二条：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起行政诉讼。”第四十一条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实依据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”为进一步明确原告主体资格问题，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》（法释[2015]9号）第十一条至第十八条作了具体的规定，将“有法律上的利害关系”这一概念作了扩大解释，其中第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，甲乙是夫妻，乙与诉争房屋有法律上的利害关系，具备原告主体资格。根据《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。甲在办理不动产登记时，不动产登记簿中的记载为房屋为甲单独所有，乙也未到不动产登记机构办理变更登记或异议登记。《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当尽到审慎审查的义务，应就有关登记事项询问申请人。在甲办理登记时，登记人员已经就相关事项进行了询问，甲也明确没有其他共有人。本案中，登记机构对甲申请尽到了合理审慎审查职责，甲提供的申请材料齐全，程序合法，登记机构为其办理的抵押登记行为合法有效。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 【经验交流】 2017年11月，某登记中心工作人员在审核一项解押业务的过程中，发现申请人提交的材料系伪造，成功阻止了一起抵押人骗取注销抵押登记的事件发生。 现将其发现虚假材料的过程进行整理，供业内同行参考交流。该项业务的申请人分别为抵押人的代理人和抵押权人的代理人。 审核人员在审查申请材料和核对前手抵押登记档案时发现三处疑点：一是系统查看到该抵押人之前单独申报了产权证以及不动产登记证明的遗失补证业务。一般不动产登记证明在抵押权人（一般为银行）处，实务中银行来登记机构申报遗失的情况较少，由抵押人申报遗失的情况更是不多见；即使抵押人代为申报，一般常见的是在解押时一并申报，提交一份遗失声明即可。对单独申报存疑，遂对其进行了更为仔细的核查。二是经比对申请人办理解押时提交的营业执照与其办理抵押时提交的营业执照复印件，两者颁发时间均为同一日期，内容相同，但细致对比发现两者在排版格式上存在明显差别。初步认为同一时期办理的营业执照不大可能有两种版式。三是该手抵押登记系2014年设立，档案显示当时提交的银行印章颜色鲜艳，字迹清晰。而本次申请人解押时提交的印章编码不同，且申请人并没有提交银行印章发生变化的相关证明材料。于是，审查工作人员通过互联网络查询该银行总的咨询电话，并经多方联系询问，终于查找到了本案中涉及的银行联系电话（这样做的目的是为了避免申请材料中预留的银行联系电话不实，而导致核实情况不真实），遂与该银行进行沟通询问。银行方立即表示近年来一直未更换印章，且当事人贷款并未结清，银行对本次解押情况不知情。该银行工作人员认定本次申请当事人提交的解押材料系伪造，该银行事后按程序报案。于是，中心正式通知当事人暂停办理本次解押手续。 总结此事件，我们应当从本案中汲取以下经验：一是经办人员责任心强、工作细致、业务熟悉，是保证办件质量的前提；二是办理程序上要求解押时对比上手抵押档案和查看不动产登记系统中的相关信息，是保障办件质量的关键；三是处理方法得当，有助于发现并阻止错件的发生，是提高办件质量的手段。为了更好地保障和促进交易安全，建议将由登记机构办案过程中发现的，提供虚假材料骗取登记的当事人，在下次办理登记时，提升审查材料的关注度与细致度。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 王馨）