不动产实务研究

不动产登记实务研究      2017年第8期

重庆市不动产登记中心      2017年8月

编者按：本期收集了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题，问题解答部分主要梳理了购房人单方放弃产权应如何处理、附条件的民事合同条件未成就即办理了登记能否撤销、划拨地上的房屋能否抵押等几个问题。经验交流部分是在总结不动产登记大数据的情况下，对不动产登记的相关业务进行了分析，有助于我们今后更好的优化流程、开展业务。欢迎业内专家和相关单位提出宝贵意见。

【问题解答】

问1：买了商品房办证后，购房人反悔，并想通过单方放弃房屋产权的方式将房屋退还给开发企业，登记机构应如何办理？

房屋的所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分之权利，权利人放弃物权也属于处分的一种，应当被尊重。所有权的放弃属于无相对人的单方民事法律行为，放弃所有权无须任何特定的相对人作出的抛弃的意思表示。不动产所有权抛弃的构成要件有三：一是具有放弃不动产所有权的意思，且抛弃行为有效（具有相应的行为能力；意思表示真实有效；不违背法律的禁止性规定）；二是放弃者具有放弃的处分权；三是要完成所有权的注销登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，权利人放弃不动产权利的可以申请办理注销登记。放弃所有权的，所有人的所有权消灭，原物成为无主物。依据《民事诉讼法》第一百九十一条：“申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。申请书应当写明财产的种类、数量以及要求认定财产无主的根据。”第一百九十二条：“人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。”综上，商品房购房人不能通过放弃权利的方式将房屋退还给原开发企业。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）

问2：附条件的房屋赠与合同，在条件未成就时，即办理了转移登记，后双方以条件未成就请求撤销登记，登记机构能否办理？

合同的签订是出于双方真实的意思表示，登记机构对合同所附条件是否成就并没有审查责任，只要登记要件齐全，程序合法，就应当按照有关规定办理登记。办理登记的程序合法，内容真实有效，不存在任何过错。《重庆市土地房屋权属登记条例》第三十条规定：“ 司法机关、仲裁委员会、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取土地房屋登记的，登记机构应当撤销原土地房屋登记并通知土地房屋登记簿记载的权利人，收回房地产权证、房地产登记证明或者公告作废，但是，土地房屋权利被他人善意取得的除外。”撤销登记须依据有权机关的生效法律文书办理，不可由权利人直接通过向登记机构申请而办理。

在附条件的民事合同中，合同双方作为有完全民事行为能力的民事主体，在所附条件未成就时，就自愿办理了转移登记，由此产生的法律后果应当自行承担。因合同履行产生的争议，应当由双方通过民事途径解决。在双方都同意的情况下，建议公司可以通过买卖等方式将房屋产权购回或者通过司法途径依法解决。

同理，附条件的房屋买卖合同也应参照以上方式解决。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）

问3：房屋所对应的土地性质为划拨的，可以抵押吗？

答：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条相关规定，地上有合法的建筑物或其他附着物的划拨土地使用权可以办理抵押登记。根据《物权法》第一百八十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定，在设定抵押权时，实行“地随房走”或“房随地走”的原则。《国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

综上，无论房屋所对应的土地性质为划拨或出让，或是既有划拨又有出让，考虑能否抵押，一般应从土地性质、结合土地和房屋用途、权利人性质等综合判断，只要不违反《物权法》第一百八十四条和《担保法》第三十七条等法规的禁止性规定，一般均可申请抵押。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 林长辉）

【经验交流】

“快件”办理需求分析

老师，我这个解押可以办快点不，我急着要卖？”我中心大厅咨询台每天都会接到群众类似需求的咨询。我中心虽从2016年初推出了热点登记类型承诺办结时限的便捷化服务措施，已大幅压缩了法定办理时限，但群众对“快件”的需求仍然较为强烈。为摸清群众需求，提出有针对性的优化业务流程建议，我中心对承诺办理时限一年来的日常业务案件进行了分析。

首先是确定分析区间，我们筛选了2016年7月1日至2017年6月30日一整年的日常受理业务，共计79932件。围绕这批业务，我们共找到了74614套对应的房屋，自不动产系统2015年12月14日上线以来，这些房屋共办理了93424件业务，这其中存在一件业务在不同房屋上产生多笔登记的情况，实际上是239558笔登记。

分析一：分析这239558笔登记的上手办理情况

这些登记中有一部分是在不动产系统上线后，首次在对应房屋上发生的，因此它们没有上手受理时间，剩余的登记全部计算出了上手受理时间，共计138378笔（对应到40292件业务案件），因此有138378/239558=57.76%的登记涉及的房屋起码是2015年底上线至今第二次来办理业务了。

分析二：分析这40292件案件同上一手的时间间隔以每10个工作日的间隔为一个周期，来看看这40292件案件的上手受理时间的间隔情况：

上表显示，间隔10个工作以日内的案件占比最高，之后按时间周期逐渐递减。即：对于肯定会再次办理的那部分连续案件，有16668/40292=41.37%会在10个工作日内再次到场，因此有必要为这部分短期内即将再次办理的案件设计并案办理流程。

分析三：10至20个工作日以内连续办理的是哪些业务？

来看看另一种分析角度：同上手案件间隔10个工作日内，以及间隔10至20个工作日的业务分类情况：

上表显示，在上手办理结束后，第一个周期（10个工作日）内再次来办理抵押登记的情况最为突出（占连续办理案件总数的19.47%），其次是再次来办理存量房买卖登记（占8.37%）。第二个周期（10个工作日之后，20工作日之前）内，预售后权属登记占比虽最高，但已实现并案管理；存量房买卖占第二，达到2.03%，且数量接近第一个周期的1/4。

因此：在办理完上手登记后，需要尽快为抵押登记的再次到场做准备（因为接下来的10个工作日，如果有再次到场的连续办理业务，有近20%的可能都是抵押）；而为可能再次到场的存量房买卖所做的准备工作，则会延长至20个工作日。

分析到这里，感觉应该着重围绕即将到场的抵押、存量房买卖这两类案件设计并案办理流程——反正它们还会来办，不如一次性给它办完了。

分析四：抵押、存量房买卖应该同哪些上手案件并案？

首先，看看在抵押登记前10个工作日内，还关联办理了哪些登记：

上表显示，抵押登记前10工作日周期内办理的业务总量有7875件，而存量房买卖占了6503/7875=82.89%，因此，为减少存量房买卖后再次来办抵押登记的群众重复跑路，降低时间成本，应该考虑设计“存量房买卖 抵押登记”的并案流程。

其次，再看存量房买卖登记前10个工作日内，关联办理了哪些登记：

上表显示，存量房买卖登记前10工作日周期内办理的业务总数有3372件，抵押权注销登记占2659/3372=78.86%，注销抵押权预告登记占565/3372=16.76%，两个抵押注销类的登记占了95%以上，因此，若设计“抵押权注销 存量房买卖”、“注销抵押权预告 存量房买卖”两类并案业务流程，将大幅降低存量房买卖的群众重复到场情形。

结语：一是占日常业务47%的量涉及同一房屋在前后10个工作日内“连续办理”申报了不同的登记。二是“连续办理”的登记类型中，“存量房买卖”和“抵押”这两类占了80%以上。因此，我们强烈建议为这两类登记类型设计并案流程，以减少当事人重复到场次数，降低当事人时间成本，提升办事体验；同时，还能有效减少部分工作人员采取“非常手段”以满足当事人想办“快件”的需求，而滋生的廉政风险。建议新增设计并案流程如下：

1、抵押注销、存量房买卖、新设抵押；

2、存量房买卖、新设抵押；

3、抵押注销、新设抵押；

4、抵押注销、存量房买卖。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 汪永明）