渝国土房管发〔2007〕404号
各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、房管局）、各分局、局属各房屋产权产籍监理所：
当前，在房地产权属登记中出现商场分零销售、土地储备证效力、继承及赠与是否办理公证等问题。根据相关法规的精神，为规范房地产交易与登记行为，巩固执政为民、服务发展活动成果，经征求市高级人民法院意见后，现就有关问题提出处理意见如下：
一、关于土地房屋权厲登记的权限问题
土地房屋权属登记发证（含注销）和由市国土房管局出让的 土地使用权登记，按《重庆市国土房管局关于委托办理土地房屋 权属登记工作的通知》（渝国土房管发〔2007〕251号）的规定，自2007年5月1日起，委托土地房屋所在地的区县国土房管部 门办理。各区县国土房管部门在办理注销登记时，应以市局的名 义制作相关文书，加盖区县国土房管部门的公章（代章万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川6个区域性中心城市 的登记发证按《重庆市国土房管局贯彻〈重庆市人民政府关于创 新行政管理培育六大区域性中心城市的决定〉的实施意见》（渝国土房管发〔2007〕230号）执行。
二、关千商场分零销售的问题
商场（主要指大厅式商业贸易场地、农贸市场等）分零销售 容易诱发房地产交易纠纷，形成社会不稳定因素，政府及主管部 门应严加监管和限制。《重庆市国土房管局关于进一步规范房地产市场秩序的通知》(渝国土房管发[2004]344号)、《重庆市国土 房管局关于进一步加强房地产市场行为监管的通知》（渝国土房 管发[2005]390号)、《重庆市国土房管局关于加强商服用房销售 及交易权属登记管理若干问题的通知》（渝国土房管发[2006]22 号)这三个规范性文件，属行政机关依职权作出的具体行政行为的依据，应予适用。
三、关于按“两证”遗留问题办理的房地产权证的效力问题
在为解决“两证”历史遗留问题而办理房地产权证的过程中，房地产登记机关将原规定权属登记需要取得的工程竣工验收手 续改为由相关部门会审盖章。这类权证的办理，在程序和要件上 虽然与一般规定有所不同，但因是政府为解决历史遗留问题而采 取的临时性特殊政策措施，也得到了广大群众的拥护，故不影响 权证的效力。
四、关于城镇土地国有化以后，是否对原土地所有者进行补偿的问题
1982年12月4日第五届全国人大第五次会议通过的《宪法》首次明确规定“城市的土地属于国家所有”；“农村和城市郊区的 土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所.有；宅基地 和自留地、自留山，也属于集体所有。”国家至今未出台对原土 地所有者予以补偿的规定。因此，对1982年以前的城镇土地应 视为无偿收归国有，原土地所有者出示的私有制性质的地契、地皮租约、管业证、土地税交款收据等凭证，不能作为应予补偿的 依据，对原土地所有者不予补偿。
五、关于受让人受让的国有土地中所含部分市政道路、公共 绿化用地的发证问题
受让人受让的国有土地中含有部分市政道路、公共绿化用地，虽然土地使用人支付了相应的土地费用，但因属规划设计所划定，并作为取得土地使用权的条件和义务，得到了受让人事前 认可，土地出让合同也予以了明确。因此，这类用地前期确权登记，应按土地出让合同载明的宗地面积发证，并注明市政道路、公共绿化用地面积；工程竣工验收后，应按出让合同的约定，扣除市政道路、公共绿化用地后据实变更登记，重新发证，其所建 设的市政道路、公共绿化用地应无偿交给政府。原按有关规定已 办理了权属登记的，不再作变更。
六、关于国有土地储备证的效力问题
国有土地储备登记是土地储备机构取得政府对某一宗国有土地进行储备的批准后，向土地管理部门申请办理的确认登记。国有土地储备证载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有 土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权。该宗国有土地范围内原权利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突。国有土地储备登记不影 响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益。国有储备土地进行抵押登记时，应扣除原土地使用权人已办理了抵押登记的土地面积。国有储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的，登记机关应当办理。
七、关于房地产继承和鰌与是否办理公证的问题
对赠与房地产转移变更登记可以不办理公证手续。但为减少 和防范可能出现的争议，当事入双方应到场申请办理登记；登记 部门当场查验当事人双方的身份证明；当事人双方应书面具结确 认其赠与的真实性与合法性，并承担因未办理公证手续导致今后 可能出现的权属争议的风险责任。
对于继承房地产转移变更登记，因现行法律、法规也未赋予 登记机关对继承权进行实体审査的义务，同时登记机关无法准 确、全面掌握房地产继承人的人数、继承顺序等具体情况，没有 确认继承权的职责和手段，因此，在办理房地产继承转移变更登 记时，应由继承人书面具结其继承权的唯一、合法性，并承担因 未办理公证手续、可能隐曉其他继承权人而导致今后可能出现的 权属争议的风险责任。
八、关子因离异发生房地产权属转移登记的问题
现行法律、法规未赋予登记机关对婚姻财产权进行实体审查的职责和义务。夫妻离异后，双方协议其房产归一方所有，得房 方申办转移登记时，如原配偶无法到场，应由申请人书面声明并 具结承担其离异所得房产的真实性与合法性以及承担今后可能出现的权属争议的风险责任；登记机关经公告（可采取登报、现场张贴、网上发布等形式）询异后，如无异议，则予以登记，《重庆市土地房屋权属登记条例》实施后,按实名制的有关规定办理。
九、关于土地使用年限的起止时间计算问题
国有土地出让年限的起算时间一般应以出让合同的约定时 间为准。但因政府或出让方的原因延迟交地或影响如期建设的，如出让合同已有明确约定的，应以合同约定计算起止年限；如出 让合同没有约定的，其延误的时间应予扣除。
十、关干已抵押的商品房买卖能否办理合同登记备案的问题 抵押与销售是两种不同的权利及法律关系，现行的法律、法 规对销售已抵押的房屋未作禁止性规定*根据《担保法》第四十 九条、《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十一条、《城市房 地产抵押管理办法》第三十七条的相关规定，在抵押权人出具了同意销售的书面证明，并且售房人将拟售房屋已抵押的情况书面 告知了购房人后，虽原抵押登记未解除，登记机构也可以办理商 品房买卖合同登记备案和权属登记。登记机关在办理合同登记备 案和权属登记时，应收取抵押权人出具的同意销售的书面证明、购买人出具的已知晓所购房已抵押的书面证明。
十一、关子同一宗房地产可否多次抵押的问题《担保法》第三十五条的规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其佘 额部分。”《物权法》第一百九十九条从抵押权清偿顺序的角度，也规定了同一财产可以向两个以上债权人设定抵押。因此，同一宗房地产可以设定多个抵押权；要求登记的，登记机关应当依法登记，登记机关在办理后一抵押权的设定登记时，应注明前一抵