主城区各分局，局属有关单位：
经市政府研究并报国土资源部批准，现将《主城区完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》印发你们，请认真贯彻执行。
重庆市国土房管局
2017年7月3日
重庆市主城区完善国有建设用地使用权
转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案
国有建设用地使用权二级市场是建设用地市场的重要组成部分。实行土地有偿使用制度以来，我市国有建设用地使用权二级市场对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程发挥了积极作用，但也存在市场交易处于自发分散状态、交易规则不健全、制度不完善、信息不对称等问题，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。按照国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）的部署，我市主城区被列为国有建设用地使用权二级市场试点地区。为推动国有建设用地使用权二级市场试点工作有序开展，结合我市实际，制订本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话和治国理政新理念新思想新战略，全面落实习近平总书记视察重庆重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立新发展理念，深入实施五大功能区域发展战略。根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善我市土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为我市经济社会持续健康发展，全面建成小康社会提供用地保障。
（二）基本原则
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任，健全和发展城乡统一的建设用地市场。
规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高资源配置效率。
维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。
提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
注重统筹联动。注重改革协同，加强部门协作，形成改革合力。
（三）工作目标
通过改革试点，到2018年底，在我市主城区建立符合城乡统一的建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，加强房地产市场和土地一、二级市场的有效联动，市场体系更加健全，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成国家完善土地二级市场制度可借鉴的改革试点成果。
（四）试点范围
试点范围为主城区国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况，具体为净地交易、在建工程交易、已建成建筑物但未办理房屋首次登记的“连房带地”整体交易等。
二、试点任务
（一）完善交易机制
1.完善国有建设用地使用权转让机制
（1）明确国有建设用地使用权转让形式。包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的行为，不包括股权转让。
（2）细化国有建设用地使用权转让的必要条件。细化开发投资总额的测算及认定方法，促进土地要素流通。按照土地使用权取得方式，分类细化转让条件：一是对以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，转让后土地用途仍符合《划拨用地目录》的，可保留划拨用地性质办理转让；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，根据具体的土地用途分类通过补办出让手续或收回土地使用权等方式制订处置方法。二是对以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。三是对以作价出资（入股）和授权经营方式取得的土地转让，参照以出让方式取得的土地转让规定执行。
（3）完善国有建设用地使用权分割转让政策。根据土地用途、取得方式、产业政策等分类制订土地分割转让规则：一是在符合产业政策、节约集约用地以及不改变原用途的前提下，明确工业用地分割转让条件。二是进一步细化分割转让后土地用途及建筑规模的认定标准。三是规范分割流程，建立规划、国土房管等部门事前共同认定机制，对分割转让的地块能否具备建设条件等进行审查。
（4）探索差别化的税费政策。一是研究落实土地流转环节相关税费的优惠政策，促进土地要素流通。二是完善城镇土地使用税、土地闲置费的征收机制，通过从严征收土地闲置费和提高城镇土地使用税税额标准，促进土地有效利用。
2.完善国有建设用地使用权出租机制
（1）明确国有建设用地使用权出租范围。土地使用权出租包括使用权人将土地出租的情形，也包括将土地及其建构筑物一并出租的情形。
（2）分类制订管理模式。一是出让土地出租。以出让方式取得的建设用地使用权出租，不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。二是划拨土地出租。制订详细的土地收益金征缴办法，明确收缴标准、收缴方式、责任主体以及监管措施等，健全巡查发现、举报和查处机制，加大征收力度。
3.完善国有建设用地使用权抵押机制
（1）进一步规范抵押登记。一是建立抵押物信息披露以及预警机制，保障抵押权人、土地使用权人合法权益。二是探索建立抵押资金监管机制，实现多部门联动、信息互联互通，降低市场风险。三是适当扩大抵押物范围，探索社会领域机构以出让方式取得的营利性养老、教育、医疗等社会公益设施用地进行抵押。
（2）明确抵押评估价格设定原则。加强对评估机构的监管,合理设定国有建设用地使用权抵押评估价格。根据划拨建设用地使用权权益价格，进一步规范划拨建设用地使用权抵押价值确定方式。
（二）创新运行模式
1.建立交易平台。土地二级市场交易平台设在市国土房管局下属单位—重庆市国土资源利用事务中心（以下简称“事务中心”）。事务中心承担信息归集和发布、文书审核、交易资金监管、组织交易、市场监管、监测分析等工作，加强与市公共资源交易平台的信息对接，为市场主体提供优质、高效、安全、便捷的服务。
2.规范交易流程。一是建立健全“信息发布—达成交易—签订合同—交易监管”的交易流程，制订相关管理办法。二是制订和完善土地二级市场交易合同示范文本。
3.探索建立涉地司法处置及国有资产处置事前核查机制。一是国土房管部门应完善与人民法院的协作沟通机制，配合人民法院做好涉及建设用地使用权转移司法处置前对处置物状况核实的工作，并在司法处置相关文书中将土地权利瑕疵和权利负担等信息如实告知当事人。二是国有资产管理部门进行国有资产处置时，涉及建设用地使用权转移的，在处置前应取得财政、规划、国土房管部门出具的意见。
（三）健全服务体系
1.培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易提供咨询、估价、经纪等服务。有关职能部门、行业协会要加强指导和监管，引导其诚信经营，对失信的要建立惩戒和退出机制。
2.做好咨询和调解服务。发挥事务中心的专业特点，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
3.提高办事效率。国土房管部门与税务、金融等相关部门或机构加强协作，合理设置办事窗口，提高办事效率和服务水平。
（四）加强监测监管
1.完善系统建设，强化监测分析。建立房地产市场和土地一、二级市场联动监测监管系统，一是归集国土房管、城乡建设、规划、公共资源交易平台等部门或机构已供土地开发建设、产权办理、司法查封、转让、出租、抵押信息。二是建立和完善统计监测分析制度，加强市场形势研判。
2.强化价格监管。进一步完善土地一、二级市场管理联动的公示地价体系，定期发布基准地价，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制。对低于基准地价一定比例的转让地块，视为低价转让，政府可行使优先购买权；对高于基准地价一定比例的，政府可依法依规实施交易管制。
3.加强合同履约监管。一是二级市场土地交易前国土房管部门应加强对原土地出让合同、划拨决定书约定的权利义务履行情况的审查。二是国土房管部门会同国有资产管理、规划、城乡建设等部门加强合同履约监管，明确责任、加强协作、依法履职。三是加强土地市场诚信体系建设，强化市场主体信用考评，增强履约意识，促进其履行相关义务。
4. 严格责任追究。强化监督问责，减少在交易、审查、备案等环节的寻租空间，对违反土地二级市场相关规定的区政府（管委会）和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。
三、组织实施
（一）加强组织领导
为保障试点工作顺利开展，建立由市政府分管副市长任总召集人，市政府副秘书长、市国土房管局局长任召集人，市高法院、市财政局、市经济信息委、市监察局、市城乡建委、市国土房管局、市规划局、市国资委、市地税局、市工商局、市政府法制办、市金融办、两江新区管委会、人行重庆营管部、重庆银监局及主城各区人民政府负责人参加的试点工作联席会议制度，市国土房管局作为具体牵头部门，落实相关责任，强化沟通衔接，协同有序推进。主城各区政府（管委会）应建立相应的联席会议制度。
（二）明确实施步骤及进度安排
1.启动阶段（2017年2月—3月）。制订实施方案并按程序报批，完善工作机制，开展组织动员、人员培训、安排部署、责任分工等工作，并就试点启动情况报国土资源部。
2.实施阶段。
第一阶段（2017年6月底前），按照试点任务，完善建设用地使用权转让、出租、抵押的操作流程和管理制度，制订国有建设用地使用权二级市场相关交易规则，建立交易平台，开展市场服务和监测监管相关工作，初步建立涉地资产处置的部门协作沟通机制。
第二阶段（2017年11月底前），进一步推进完善试点各项工作，就试点做法与成效等形成年度进展报告，经市政府同意后报国土资源部。
第三阶段（2018年8月底前），继续推进完善试点各项工作，形成试点总结报告，总结政策实施效果、提出相关法律法规的修改建议，经市政府同意后报国土资源部。
（三）强化指导监督
市级相关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要注意分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。
（四）完善制度建设
市国土房管局要加强与国土资源部的衔接，取得国土资源部的支持与帮助。试点过程中，应密切跟踪试点工作进展，坚持问题导向、统筹协调、宽严适度的原则，及时对试点政策及配套制度进行完善，并向国土资源部提出制订和修改相关法律、法规、政策的建议。
（五）做好宣传引导
各有关部门要加强对试点工作的监督管理，做好宣传引导，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时向市政府和国土资源部报告。