不动产登记实务研究
２０１７年第７期 重庆市不动产登记中心 ２０１７年７月 编者按：本期收集了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题，梳理了厂房能否分幢抵押、原权证的记载方离婚时为得房方应否办理相关登记、土地用途与房屋规划用途不一致时应如何办理权属登记、父母能否将房屋以买卖的形式转移给自己的未成年子女以及超值抵押等几个问题，其中某些问题曾在红号中引起了广泛地讨论，现我们对相关内容进行了梳理，以方便大家交流参考。欢迎业内专家和相关单位提出宝贵意见。 【问题解答】 问１：非标准化厂房能否分幢抵押？答：对于工业企业的厂房能否分幢抵押，法律法规并没有禁止性规定。但在实务中，由于工业企业厂房的特殊性，为其分幢办理抵押存在一定风险。因为厂区从供地、规划设计、使用是按一个权利主体进行的管理，整个厂区由于其功能的一体性，是作为一个独立的登记单元，其土地使用权和房屋所有权首次登记时并未进行区分登记，厂区内房屋分零处置（无论是分幢、层、间）后，会导致功能缩减或价值降低。所以这种分幢抵押的行为有可能影响抵押权人的权益或者影响原有的规划设计。但是，根据不动产登记的相关规则，仅从登记角度来说，房屋分幢、层、间等登记单元均可实现登记。因此，在登记实务中，若非标准化厂房的产权人坚持要以部分厂房分别办理抵押登记的，建议可以将厂房按幢的形式办理，但需明确两点：一是申请人须提供抵押权人知晓该厂区内所有的建筑为一个功能上的整体，处置时需将厂房进行整体处置。并按照法律有关规定受偿的书面材料。二是对于园区内的工业项目处置抵押物的受让人应符合园区管理的相关要求 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 问２：夫妻双方婚后购房，并持有登记在一方名下的不动产权证，现双方协议离婚，约定房产归证书记载一方所有，得房方是否需要至登记机构办理相应登记？ 答：根据《物权法》第九条和《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十八条的相关规定，基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定的以外，一律以登记作为物权变动的生效要件。当发生了物权变动的事由后，不动产的所有人应当及时到登记机构申请办理登记，以确定权利归属，更好地维护自己的不动产权益。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”不动产登记以申请为原则，本问中因得房方持有的是实名制后的不动产权证，所以得房方是否因离婚析产而办理登记，并不影响其权属，可由当事人自行选择。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 问３：土地批准用途与房屋规划用途不一致时，应如何办理权属登记？ 答：在登记实务中，土地批准用途与房屋规划用途不一致的情况大致分为两种：第一种是因房屋规划与土地规划分类标准不一致导致的。规划部门在出具规划条件时，往往只是对土地的主要用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标作出规定，并没有对建筑物作出详细规划，土地部门按照规划条件确定土地用途。但规划部门在核发建设工程规划许可证时，按照区域及项目建设的要求，对建筑物的用途进行了细分，其中部分建筑物用途与土地用途不相一致。从规划管理角度看，该部分建筑物是整个项目的配套，其用途符合用地规划条件，但从土地管理角度看，该部分建筑物所应该对应的土地用途与已经审批的土地用途不一致。典型例子就是大型小区内配套的幼儿园、警务室、社区组织用房、卫生站等。对于这种情况，建议房屋用途按照规划办理，土地用途宜根据国土部门对土地用途的确认办理权属登记。另一种情况是土地供地后，建设工程规划基于现状条件或其它需要发生了调整，权利人未及时申请土地用途变更导致的。对于此种情况，应按照《土地管理法》第五十六条的规定，用地单位的规划调整详细方案应先经城市规划行政主管部门同意，然后经土地行政主管部门同意并报原批准用地的人民政府批准后变更土地用途。土地部门按照规划部门出具的土地用途变更意见和调整后的规划条件办理土地用途变更手续，调整土地出让金及土地使用权期限。待土地用途变更手续完成后，不动产登记机构根据权利人的申请办理相应的土地变更登记以及后续的相关登记。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） 【观点争鸣】１、作为监护人的父母能否以买卖的方式将不动产转移给被监护的未成年子女？根据《民法通则》第十二条、《民法总则》第十九条、第二十条及《不动产登记操作规范（试行）》１．９．２条的相关规定，未成年人购买不动产、申请办理不动产登记都应当由其法定代理人代理。作为监护人的父母能否以买卖的方式将不动产转移给被监护人的未成年子女，现存在以下两种观点： 观点一：可以买卖形式办理转移登记。这种观点认为不动产登记属于程序性行政行为，监护人是否损害被监护人利益应通过民事途径处理，而非由登记机构进行判断。根据《民法总则》第三十五条第一款：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”《不动产登记操作规范（试行）》１．９．２条：“处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。”若购买房屋的资金来源于未成年人的个人财产，登记机构可以根据当事人的申请以买卖的形式办理转移登记。登记机构可要求监护人出具书面保证，明确购买不动产资金来源于未成年人的自有资产，购买不动产是为被监护人利益且遵循了未成年人的真实意愿。 至于该行为是否涉及“自己代理”，此种观点认为，自己代理仅是针对委找代理而言，而本情形中，父母是未成年人的法定代理人，法定代理不同于委托代理，不应当适用“自己代理”的情形。 观点二：不能以买卖形式办理转移登记。这种观点认为：父母将房屋出售给未成年子女，实质上就是一种赠与行为。未成年人作为得房方并未支付相应对价，登记机构应当按赠与登记为其办理。二是涉嫌“自己代理”，父母代其子女与自已签订房屋转让合同，作为合同成立主要构成要件的“合意”均是由一人作出的，这有悖于法理。自己代理属于效力待定的行为，需要被代理人追认才能有效。未成年子女成年后，是否对该代理行为进行认可尚未可知。笔者认为，在我国现行法律体系中，无论在民事领域还是行政领域，都没有对父母将房屋卖给未成年人子女作出禁止性规定，登记机构不能直接拒绝当事人的申请。一般情况下，无论父母以何种方式将房屋转移给自己的未成年子女，形式上都是为了保护未成年人。登记机构应当充分尊重当事人的意思自治。如果确实存在父母为了逃避债务而通过此种方式来转移财产的情形，也应当通过生效的法律文书予以确认，而非登记机构的审查范围。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏） ２、申请人确认的抵押物价值低于所担保债权金额的，登记机构能否办理抵押登记？ 观点一：不能办理。此种观点认为，《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”二是《物权法》第一百七十八规定“担保法与本法的规定不一致的适用本法。”但就超值担保问题《物权法》未作出规定。《担保法》对超值担保的规定并未与《物权法》的规定不一致。《担保法》对此项的规定仍然适用。故，登记机构不能办理。 观点二：可以办理。此种观点认为：（一）《物权法》未对超值抵押作禁止性规定。《担保法》虽对超值担保作了规定，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释［２０００］４４号）第五十一条规定“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”这一规定并未否认整个抵押的效力。换言之，最高法在《担保法》颁布５年后作出的司法解释，认可了超值担保的情形。而《物权法》对超值担保情形未作出“不得”的规定，也未列入禁止情形，也未作出相反的规定来废止《担保法》的规定。（二）登记效力和登记职责来看。抵押权登记是登记机构对抵押当事人已设立的抵押权依法进行公示的一种具体行政行为，不是抵押权设立的民事法律行为。因此，担保抵押的相关当事人在民事法律活动中自行达成的合意，应当自行考虑债权的实现、风险的防控，充分体现其意思自治。而登记机构对登记事项的审查只要符合法律法规的相关规定即可。笔者认为，在登记实务中，登记机构出于“合理审慎职责”之考虑，在办理涉及明显有超值担保的抵押登记时，建议由抵押权人出具知晓抵押价值不足或另有担保方式的知晓函。 （供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏、陈道莉）