5.3        权属调查的基本方法

5.3.1        一般规定

采用内业核实 和外业调查相结合的方 法开展权 属调查 ，查清不动产单 元的 权属、界址、坐落、四至、用途等状 况．确保不 动产单元的权属 清楚 、界址清晰、空间相对位置关系明 确。内 业核实 和外业 调查的工作内容如下：

a ) 内业核实是指在室内 对地籍 材料的 齐全性 、一致性 、规范性进行查 验．核实不动产单元的 权属 、界址 、用途等状 况，并判定不动产单元的权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。 如果内业核实判定 符合 5.2 c ) 的要求 ，则不需要开展外业调查。

b)外业调查是指到实 地核实查清不 动产单 元的权属、界址、用途等状况。经 内业 核实，地籍材料存在下列情 形的则需要外业 调查 ：

1) 新设（预设）不动产单元的 ；

2) 地籍 材料现势性 差或不齐 全、不规范、不一致的 ；

3) 不动产 单元界址不 清楚或发生变化的 ：

4) 无权属 来源材料的 ：

5)   利害关系人对地籍材料中的内容提出异议井提供证明材料的 ：

6) 其他清形 。

5.3.5        房屋权 属调查

5.3.5.1 房屋权属状况调 查

调查核实 房屋权属 状况．内容 包括所有 权人或 实际 使用 人及类型、权属来源、房屋性 质、墙体归属、房屋坐落 、房屋的 层数、所在层 、房屋的结构、建 成年 份、房屋用途、房屋建 筑面积等。 根据 地籍 材料．按照下列规定核实查清房 屋的 权属状 况。

a）所有权人或实际 使用 人：有权属来源材料的 ．核实查清房屋 所有权人的姓名或名 称和代理人的姓名或名称及身 份证明 。所有权人是 自然人的 ．查清姓 名和身 份 证明 ：所有权人是 法人 的，查清法人名 称、性质、行业代码 、社会信用代码和法定 代表人（或负责人）的姓名 和身份证明 ；无权属来源材料的 ，应收集实际 使用人的身 份证 明复印件。如果 房屋所有 权人或 实际使用人与土地或海域权源材料中的所有权人或实际使用人不一致，则在说明栏说明不一致的情况，同时在     宗地调查表、宗海调查表或无居民海岛用岛 调查表的说 明栏做对 应说明：

1）对私 人所有的 房屋．如果有产 权证件 ．则 所有 权 人为 产权 证上的姓名；如果 所有权人已 死的，应查清申 请人或代 理人的姓名：如产权共有 ．应查清 全体共有人 姓名．

 2）宅基地及集体 建设用 地上 的房屋，依据房屋所有 权人提供的农村宅基地批 准 书或 准建证，或村镇规 划选址意 见书 ．或乡村建 设规划许 可证 ，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承等房屋权源材料．查清 所有权人 姓名或名称 ．并将产权证明 复印 件留存 ；

 3）单位所有的房屋 应 查清单位的 全称 ；两个以 上单 位共有的 应 查清全体共有单 位名 称；

   4）房屋管理部门直接管理的房 屋，包括公 产，代管 产、托管产、拨用产等4种：公产应查清房屋管理部门的全称；代管 产应查 清代管及原所 有权人 姓名 ：托管产应查 清托管及委托人的姓名 或单 位名 称；拨用 产应查 清房屋管 理部门的全称及拨 借单位名称 。

b)所有权人 或实际 使用人类 型：填写个人 、企业、平业单位 、国家机关 等．

c)权属来 源：按照权属来源材 料确认 房屋的权属来源：主要 存在继承、购买 、受赠、交换、新建、重建、征用收 购、调拨、价拨 、拨用 等来源形式 ：无权属来源材 料的 ，则查 清实际 占有或占 用房屋的现状及 其历史沿革，并在调查 表的说明栏依时问 节点 进行 详细说明 。

d)房屋性 质：应查 清房屋是属 于商品 房，还是房改 房、经济适用住房、廉租住房 、共有产权住房、自建房等．

e)墙体 归属 ：房屋四面墙体所有 权的归属分 3 类，即自有墙 、共有墙、借墙：在房屋调查时应根 据实际的 墙体 归属分别 标注在房产 草图上 。

f)房屋权属登 记情况：若已办理过房屋 所有 权登 记的 ，则 查清房屋 所有权证书号。

g）房屋坐落 ：根据权属来 源材料、相 关政策法规 、技术标 准中有关地名地址编制的 规定，查清房屋的坐落 ，如街道名 称、门牌号 、幢号、楼层同、房号等 ：房屋位 于里弄、胡同或小巷时 ，应查清附 近主要街道 名称 ；缺门 牌 号时．可查 清毗连房屋门牌号及其所处方位（东 、南、西、北）；新建住宅 小区的房屋 ，还未编制门牌 号时应查清楼盘名称 或小区名称：当一幢房屋位于 2 个或 2 个以 上街道或有 2 个以上门牌号时 ，应全部查 清：单元式的 成套住宅 ，应查清单元 号、室号或产 号。 可根据需要测量房屋 单元（幢、 层 、套 、间）空间范闱 内的左下角部位空 间坐标 （X 、Y、H ) , 作为房屋坐落的 附加注释．

h)房屋的 层数 ：房屋的总层数为房屋 地上层 数与地 下层数之和 。一层为车棚或车 库的 ，以建设工程规划许 可的图 纸标 注为 准。 确认层数的方 法如下 ：

1)地上 层数是指房 屋结构层高在 2. 20 m 及以上的自 然层数，按室内地坪 士0. 000 以上计

算,自下而上用自 然数 表示 ：室内顶 板面高 出室外设 计地面 的高度 1. 50 m 以上的地下 或半地下室，室内 层高 在 2. 20 m 及以 上的 ．计算自然层数 ；地坪± 0.000 以下为地 下层数，自上而下用 负整数表示 ；

2)旋转上升式的 楼房 ，按地坪士0.000 以上 计箕 ｀以其旋转 一周且层高 2. 20 m 及以上的 为自然层 ：

3)错层房屋的 层数按自 然层 划分 ；

4)建在自然层（标准层）之间或自然层内 ．且 可利用空间的垂直高 度在 2. 20 m 及以 上的 设备层、转换层等计入房屋自然层数 ；

5)假层 、附层（夹层）、插层（差层）、阁楼（暗楼）、装饰性 塔楼 ．以及突出屋 面的 楼梯间 、水箱间等不计层数 ．

i)所在层 ：查清层 、套 、间等房屋 定着物单元 在该幢楼房中 的第几层 ，地下 层以负数表示。

j)房屋的 结沟 ；按照 D.4 的规定调查房屋的 结构。如一幢房 屋中有 2 种或 2 种以上建筑结构组成．如能 分清楚界线的 ，则分别查 清，否则以面积较大的 结构为准 。

k)建成年份 ：根据竣工 验收资 料或权属 来源材料 查 清实际 竣工年份；拆除应建的．应查 清重建竣工年份 ；一幢房屋有 2 种以上建筑年份 ．应分 别查清；无竣 工验收资 料和权属来源材料的 ．则采用询问的方式查清房屋的 竣工时 间．并在 调查 表的说明栏说明询问对象的姓名 和身份 。

I )房屋用 途：按照 D.5 的规定 调查房屋的实际 用途到二 级分类 ：按照权属来源材 料确定房屋 的规划用 途：一般房屋有 2 种以上用途的，应分别 查清。

m ) 房屋建筑两积 ：按照 5.4.7 的规定计算房屋建筑面积。

n) 建筑占 地面积 ：按照 5.4.8 的规定计算幢的 建筑占 地面积。

o)户型 ：查清成套 住宅的户型 ，如二居室 等。

p) 朝向 ：查清成套 住宅的朝向 ，如东西、南北、东北、东南、西北、西南等。

q )共有情 况：凋查核实房 屋的共有情况和全部 共有权利人，确 认是 按份共 有还是共同共有：根据管理工作需求确认是否需 要共有份额 ，如果需 要，则查清共有的 份额 。

5.3.5.2        房屋权属界线调查

房屋权属界线 是指房屋所有 权范围的界线 ，包括专 有部分 和共有部 分的分界线 。宜根据建设工程规划许可材料 、购房协议房屋买卖合同 、已有的不动产权证 书等 工 查清认定房屋所有权专有部分 和共有部分的具体位置和界线 。对有争议的房屋权属界 线，应做相应记录。

5.3.5.3        房产草图绘制

以层为基本 计元 ．以房屋定 着物权属单元（幢h 上套 、间）为单位绘 制房产草图 。房产草图 上的内 容包括幢号、幢名称 总 层数 、所在层 数、权属界 线、房屋边长 、共有部分 的界线 及名 称等。对有争 议的 权属界线 ，应标注＂争议”二字。房屋边 长等数 据采集的要求按照 5. 4 A 的规定 执行。绘制房 产草图的要求如下。

a)   在保证图 面清晰、布局合理 的基础上 ．房产草图 的规格宜采用 A4 、A3 幅面的纸 张。

b)在房屋数 据采集前 ，宜根据 房屋的 基础图 件（包括建筑规划设计图 、施工 图及竣工图等）制作工 作底图．其技术要 求如下 ：

1)应分层绘制房屋及附属 部位结构外围线 ，房屋定着物单元 边线 和共有部分 界线 ：

2)标注夹层、架空层、设备层 、结构转换 层和避难层等部 位：

3)应依 据相关资料标 注共有部分的名 称；

4) 应绘出不计入建筑面积的 范围 ，如平台、斜坡屋顶下 方等；

5) 可标注设计的房屋边长和墙体厚度。

c)外业数据采集时 ，应以 工作 底图 为基础，按照下列要求 绘制房产草图 ：

1)应根据调查 结果绘制房 产草图 ；当工作底图 或已有房产草图与房 座现实 状况不一致时 ，宜另绘房产草图，也 可直接在房 产草图上修改 ，同时应标注被改 动部位 ：

2)应将 实地 测量的 边长数 据，墙厚数据及层（净）高数据等 实渊数 据标 注在 房产 草图 的相应位置上 ，当无法标注时 ，应引至空白处标注清楚 ；

3)阳台，飘窗和平台的 位置以及其 他特殊部 位，应在房产草图 上标明，如 “阳台”、“飘窗” “ 平台”等；

4 ) 应在房产草图 上注记 房屋坐落、街巷名 称、邻户门 牌、指北方向 、幢号、单元号 、房间号 、层数、所在层和实际开门位置等：

5 )  房产草图上汉字的 字头一 律向 北（上）注记，数字字头应向 北（上）、向西（左）注记；沿墙 体 所测得的 边 长数据．应当标 注在紧靠房产 草图 上相应的 墙体处平行于墙体的位置：

6 )应注记测量员 、记录员 、检查员 、仪器编号 和测量日期 ：

7 )房产草图 上的标注只可划改 2 处，不可涂改 。

5.3.5.4