不动产登记实务研究
2018年第3期 （案例汇编专刊） 重庆市不动产登记中心 2018年3月 编者按:我中心为更好地服务于不动产登记工作，本期特设“案例汇编专刊”，专刊多渠道、多角度地收集了一系列对现实工作具有指导意义的典型案例，这些案例系编印人员经过精心挑选并组织编写的，通过对各类具有代表性的案例进行深入浅出的分析，解析实务当中的困惑，厘清业务办理中的模糊点，以更好地提升不动产登记工作的质量。 欢迎各登记中心向本刊踊跃投稿或提出宝贵意见。同时，也请各登记中心不吝分享本辖区内的典型案例。 案例一： 案件概要： 2013年3月29日，卖方代理人秦某与买方彭某、付某到登记中心提交了申请书、买卖合同、委托《公证书》、相关当事人的身份证明、《房屋所有权证》等相关材料，要求办理转移登记。公证书中列明产权人应某、蒋某系夫妻，二人将房屋卖给彭某、付某，并委托他们的“女婿”秦某代为办理转移登记的相关事宜。登记中心在对相关登记材料进行审查后，于2013年4月1日将涉案房屋登记到了彭某、付某名下。2013年7月2日，应某、蒋某的女儿翁某到登记中心要求查询涉案房屋档案，登记中心出具了《房屋权利登记信息查询证明》，查询结果为房屋已经过户。翁某不服，于2013年7月23日向辖区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该项转移登记。本案一审法院作出的（2013）中区行初字第00194号行政判决书认为，登记机构对申请人提交的相关材料进行了必要的形式审查，尽到了合理注意的义务。但由于现有证据已证实据以办理转移登记的公证文书等要件系申请人提交的虚假材料，本应撤销本案被诉房屋登记行为，鉴于第三人彭某、付某受让诉争房屋时出于善意，并支付了合理对价且办理了房屋权属转移登记，依照《物权法》第一百零六条第一款之规定，其取得的房屋所有权受法律保护，故应当确认被诉房屋转移登记行为违法。原被告双方均上诉，二审法院作出了（2014）渝五中法行终字第00027号行政判决书，驳回上诉，维持原判。事后原告翁某向市高院提起了一次申诉和一次再审，向市检察院申请了一次抗诉，均维持了原判。 案件焦点：本案在多级法院庭审过程中，涉及登记方面原告提出的焦点有两个，一是认为登记机构对委托公证书未尽到审查职责；二是认为登记机构未按照《重庆市国土房管局关于印发;重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）;的通知》的要求，查验委托人身份证原件和结婚证原件。针对上述焦点，该登记机构认为：一是申请人提交材料的真实性、合法性应当由其自行负责，登记机构只负责审查登记资料的完整性与一致性，本案中登记机构已尽到审查职责。二是按照收件须知要求查验当事人身份证明的理解，委托公证书中已明确委托人的身份信息及婚姻状况，根据《公证法》的要求，这些信息已经由公证机关进行了核实，登记机构依法对公证文书予以了采信。通常讲，委托人因故不能到场而委托代理人的，为提升委托书的公信力特办理公证，若证件原件一并交与代理人不便于委托人在外办事，有悖于其公证委托之初衷。法院认为，本案中，申请人向登记机构提交的申请材料齐全且符合法定形式，登记机构对此进行了必要的形式审查，尽到了合理的注意义务。 案件启迪：为进一步提高登记质量和完善登记程序，尽可能地避免不必要的信访或诉讼，切实在登记实务中尽到必要的形式注意义务，提出两点工作建议：第一项建议：登记机构应进一步加强对委托公证文书真实性的审查，应尽到必要的注意义务，宜做到以下四点工作。 1、 注意公证文书的形式。比如：通用常见的防伪标识、钢印、文体格式、纸张质感等。2、委托事项是否相符。应认真仔细地核实委托事项是否与申请登记事项一致。3、委托公证书系代理登记的关键要件，应在受理单中当事人提交要件清单中明确显示出来。4、受托人提交的委托人身份证复印件，收件审核时有必要查档比对所存权利人身份证明信息，避免收取明显不符的虚假身份证明材料，身份证号码自然升位的除外。第二项建议：针对持委托公证书代为办理登记事项时，宜增加询问受托事项的相对人，以提升登记的准确性。比如询问委托卖房登记的买受人“你是否对卖方委托卖房并代为申请登记的真实性进行了核实？ 案例二： 案件概要:2017年初，胡某持房屋产权证、亲子鉴定、死亡证明、死者生前单位履职的工作人员登记表、身份证明等，想按照未提交继承公证书的方式申请办理房屋继承登记。经登记中心工作人员查看材料，发现胡某缺少继承公证书，故工作人员向其解释，口头告诉胡某缺少继承公证书，希望备齐材料再来申请登记。胡某不服，以登记中心行政不作为为由，逐向法院提起行政诉讼，要求为其办理房屋继承登记。庭审中，原告胡某称登记中心强制要求其提交继承公证手续，与不动产登记法规不符，不予受理登记属行政不作为。登记中心辩称，胡某当初到登记中心的行为属政策咨询行为，若其符合登记条件请依法提交相关材料申请登记即可，且原告胡某手中并未有登记中心不予受理的书面证据，故请法院依法驳回胡某的诉讼请求。后原告撤诉，法院作出（2017）渝0103行初317号行政裁定书而结案。胡某撤诉后，再次到登记中心要求受理其继承登记。在受理登记前，登记中心按照《不动产登记操作规范》1.8.6.2条之规定，对胡某提交材料作了认真查验，发现材料中显示被继承人生前有三段婚姻，虽胡某有亲子鉴定报告证明其为继承人，但其无法提供被继承人的第三段婚姻是否结束、其配偶是否健在的证明材料。因此，登记中心认为胡某所提供的材料不充分，也无法证明其为唯一继承人。故未受理，并向其再次作出政策解释。 案件焦点：登记机构按照《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范》的相关规定，在办理未提交经公证的材料或者生效的法律文书等材料的继承登记时，对“全部法定继承人”的认定该查验什么材料？对当事人提交的材料，登记机构须履行什么查验程序才算尽到了合理审慎职责？主要受这两个问题的困扰，故在市局未出台此类业务具体操作细则或统一操作规则时，各登记中心对放开此类业务存有较大顾虑。 案件启迪：结合本案的接待和应诉工作，对处理当事人未提交经公证的材料或者生效的法律文书等材料申请继承登记的业务时，在市局未统一明确操作细则和明确审查责任前，建议审慎办理，并对做好接待解释工作提出如下建议： 一是热情接待，做好政策解释。接待中切记强制要求提交继承公证书，此行为一旦被当事人录音录像，其诉讼时极为被动。如本案的登记中心此后类似接待统一解释口径：本市暂未出台不提交公证材料的继承登记具体操作细则，若当事人需按此类情形申请的，则需等细则出台后再来办；若当事人急的，请提交继承公证材料即可办理。 二是仔细询问被继承人生前的婚姻、父母和子女的情况，认真查看提供的现有材料，若其材料有不符合《不动产登记操作规范》1.8.6.2条之规定的，即受理登记前查验材料不符合要求的，未进入正式受理程序，不宜出具任何不予受理的书面材料。 案例三： 案件概要： 2009年12月24日，某区房管局对区内某地块核发了《房屋拆迁许可证》，原告李某的房屋属该拆迁范围内。拆迁单位在取得房屋拆迁许可证后，与原告李某未达成安置补偿协议。拆迁单位提出城市房屋拆迁行政裁决申请，区房管局于2011年9月1日作出《城市房屋拆迁行政裁决书》，对李某房屋按照货币补偿或产权调换的方式予以裁决，并裁决李某在收到该裁决之日起15日内从该房屋内自行搬迁，逾期拒绝搬迁的按照规定实施强制拆迁。2011年12月，区房管局向辖区人民法院申请强制执行上述裁决书中关于强制拆迁的裁决事项。2012年1月18日，经该区人民法院审查作出《非诉行政执行裁定书》，裁定准予执行申请执行的裁决事项，并于2012年3月6日发出公告，责令李某于2012年3月9日前自动搬出，逾期不履行，将依法强制执行。后该房屋被拆除。2014年1月，拆迁单位持《城市房屋拆迁行政裁决书》、《非诉行政执行裁定书》等材料申请注销。辖区登记机构受理后，于同月22日发出公告，宣布注销李某该处房屋的所有权证。事后，李某不服，向法院起行政诉讼，要求撤销该注销行为。该案经指定管辖法院审理，于2015年9月2日作出（2015）渝北法行初字第00238号行政裁定书，裁定驳回原告李某诉讼请求。 案件焦点：一是本案原告认为登记机构于2014年1月22日发布注销公告适用《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年版，笔者注）第四十九条的依据无效。该案中，登记机构完善被拆除房屋所有权注销登记的行为发生在2014年1月，其发布的公告中适用了2004年12月1日起实施的《重庆市土地房屋权属登记条例》确有不当，应属工作失误。因为该条例已于2012年进行了全面修订，并于2012年10月1日起正式施行。即使按程序应当发布，也应适用2012年修订后的现行条例，而非旧条例。二是本案涉诉房屋所有权的注销该如何操作。该案法院庭审认为：“根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：‘因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力’，本案涉诉房屋经城市房屋拆迁行政裁决，对其房屋进行拆迁补偿安置并申请执行强制拆迁的裁决事项，故所涉城市房屋拆迁行政裁决早已生效，因此，因该城市房屋拆迁征收裁决的原因导致物权发生变更，原告李某不再享有该房屋的所有权”。故拆迁单位在2014年初持《城市房屋拆迁行政裁决书》、《非诉行政执行裁定书》等材料申请注销时，登记机构应当依据《重庆市土地房屋权属登记条例》（2012年版）第八十五条（四）项、第九十二条等规定，应直接办理注销登记而无需发布注销公告，对未收回的《房屋所有权证》应在登记簿中注明未收回证书的事实，对未收回的证书发布作废公告即可。三是本案中，登记机构注销房屋所有权的登记行为是否可诉。法院审理认为：“登记机构依据城市房屋拆迁行政裁决、非诉行政执行裁定及公告等作出被诉注销房屋登记，原告李某不服而提起的本案行政诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第二条第一款：‘房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外’的规定，人民法院不予受理。”四是若本案房屋不是经行政强拆，而是经协议的拆除，其房屋权属又该如何完善注销登记。对此情形，笔者以收集到的案号为（2017）渝0103行初323号的行政诉讼案例开展评析。2010年11月，某拆迁单位取得有（2010）第14号《房屋拆迁许可证》，并发布《城市房屋拆迁公告》后，拆迁范围内的房屋逐步实际拆除。2014年11月，拆迁单位持申请书、拆迁许可证、拆迁公告、经房屋部门确认的房屋拆迁明细表、拆迁安置说明等材料向辖区登记机构申请拆除房屋权属的注销登记。经登记机构现场核实房屋已实际拆除，依据《重庆市国土房管局关于土地房屋权属登记有关问题的通知》（渝国土房管[2013]394号）第四条第（六）项第2目：“《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已拆迁的房屋，应当由拆迁人提供城市房屋拆迁许可证、拆迁主管部门确认的被拆迁房屋明细表以及拆迁安置情况证明等材料申请注销登记，对原权属证书不能收回的，应当发布注销公告”等规定，对申请的房屋办理了注销登记，并发布了注销公告。事后，其中一户张某不服登记机构的注销登记行为，向法院提起了行政诉讼。庭审法院认为：“本案中，涉案房屋属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得拆迁许可证的拆迁项目范围内房屋，且已被拆迁，被告根据拆迁人提供的城市房屋拆迁许可证、拆迁公告、拆迁行政主管部门确认的被拆迁房屋明细表以及拆迁安置情况证明等材料，经审核并实地查看后依法办理了房屋注销登记，并发布了注销公告，其收取的要件齐全，程序合法，符合上述规定，并无不当”。2018年3月5日，法院作出（2017）渝0103行初323号行政判决书，判决驳回原告诉讼请求。 案件启迪：结合（2015）渝北法行初字第00238号行政裁定案例，提出两点工作建议：一是登记机构应加强业务培训，尤其是要加强新出台后的与登记直接相关的法规制度的宣传和业务培训工作。本案例中，原告李某提出登记机构发布公告适用的法规依据已失效，虽然本案法院未在裁定书中对此作出评述，笔者分析主要原因是涉诉房屋的物权因拆迁行政裁决生效而灭失，与登记机构发布公告适用依据无关。但这也暴露出了工作人员对新出台的法规知识掌握不及时，需要单位加强这方面的培训工作。二是登记机构要切实加强业务工作管理，建立适用法规制度的知识库，并向全员开放，责成专门的科室或部门及时梳理适用法规制度的时效性。同时，要加强对支持登记业务的各类文书格式及适用依据的更新和规范工作。本案例中，若发布公告是必经程序，那么登记机构适用失效的旧法规作为依据的“工作失误”，或将因登记程序错误而导致行政诉讼的败诉。 案例四 案件概要：肖某于1995年3月购买房屋一套；同年7月，肖某与章某结婚；同年11月，肖某购买的房屋办理了产权过户登记，肖某为房屋产权人，购房屋的部分房款系与章某结婚后支付。2008年2月，肖某与章某协议离婚，约定位于X处住房双方各占50%，肖某的50%放弃作为儿子的抚养费用，归章某所有。2008年3月，章某持离婚协议等材料单方申请登记。登记机构办理后向章某颁发了房屋权属证书。2013年9月，肖某对该次办证行为不服提起行政诉讼，认为登记机构在其未到场的情况下为章某办理登记违法，要求撤销。一审法院作出（2013）万法行初字第00103号行政判决书，驳回原告肖某诉讼请求。二审法院作出（2013）渝二中法行终字第00139号行政判决书，驳回肖某上诉，维持原判。市高级法院作出（2015）渝高法行申字第00161号行政裁定书，驳回肖某再审申请。 案件焦点：肖某与章某协议离婚约定房屋各占50%，肖某的50%放弃作为儿子的抚养费用，归章某所有，章某是否可以单方申请登记。二审法院认为，《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年12月1日施行的，笔者注）第十三条规定：“因下列情形申请土地房屋权属登记的，由当事人各方共同申请或依法委托一方申请：（一）买卖、交换、抵押或赠与，但遗赠除外；（二）共有房屋的权利设定；（三 ）权属发生转移的权利人增加或减少。前款规定以外的土地房屋权属登记，由申请人单方提出申请。”该条的精神在于涉及两方或更多的当事人之间的权利设定时，需各方均向登记机构明确表示，以证明权属转移的真实性。本案中涉及的是离婚时的财产分割，应双方共同申请，登记机构对协议内容直接认定在程序上存在不当，但原审第三人（章某，笔者注）提交的是在婚姻登记中心存档的复印件，经庭审双方均确认其真实性。由于本案所涉房屋不涉及他人利益，考虑行政效率及减少当事人的诉累，可将其视为程序上的瑕疵。二审法院上述观点也得到了市高级法院再审时的认可。 案件启迪：结合本案，提出以下两点工作建议：一是登记实务中，在未有新的法规明确规定前，协议离婚分割房产的情形建议不宜适用单方申请登记。关于《重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见》（2007[404]号）规范性文件效力问题，《重庆市国土房管局关于印发1997—2014年局发规范性文件处置意见的通知》（渝国土房管〔2015〕721号）虽已将其纳入补充报备，但未批准。按照《重庆市行政规范性文件管理办法》（渝府令290号）规定，该文件未备案且已超过规范性文件最长有效期而自动失效。二是本案应诉技巧值得借鉴。本案中，登记机构在办理离婚析产登记时虽有程序瑕疵，但庭审时双方均认可离婚协议的真实性，其办理结果并无不妥，且不涉及第三人利益，考虑行政效率及减少当事人的诉累，经与法院沟通，征得其理解，其登记行为才未被撤销。 案例五： 案件概要：舒某享有某区一套房屋的所有权，并领有房地产权证。舒某与女儿同住，其产权证存放于女婿保险柜中。2015年6月，舒某女儿死亡。舒某找女婿要证未果，经查询发现该房已于2014年7月抵押给第三人庹某，并办有登记。舒某自称对房屋被抵押不知情，也无借款，认为登记机构办理抵押登记时审查不严，遂向法院提起行政诉讼，并将抵押权人庹某作为第三人，要求撤销抵押登记。经法院审理查明，2014年7月17日，“舒某”与庹某（抵押权人）提交了身份证明、房地产权证、抵押合同、借款协议、申请书等材料，向登记机构申请抵押登记。经登记机构受理、审核后及时办结了该项登记。经司法鉴定，舒某并未在申请书、借款协议、抵押合同上签名捺印。故登记机构据当事人提供的虚假材料作出的房屋抵押登记，证据不足。审理法院作出（2015）江法行初字第00236号行政判决书，判决撤销登记。 案件焦点：登记机构对申请人身份的真实性该如何尽到审查责任？目前来看，登记机构并不具备准确辨识申请人身份真实性的能力和技术手段。实务工作中，受理工作人员一是通过身份证读卡器（但并未与公安部门联网）来初步辨识证件的真伪，能读取数据和图像的视证件为“真”；二是仅靠人眼比对身份证影像来辨识，这一原始“方法”其实为形式查验。结合本案，“舒某”能通过受理时的身份查验，分析原因有三：一是提交了真实的房地产权证，二是与抵押权人庹某共同申请，三是身份证能正常读出数据（人与身份证影像是否有明显差异，因未留有登记现场影像而无法判别）。本案法院在判决书中也并未对此作出明确的结论。 案件启迪：结合本案，对申请人身份真实性的审查，提出三点工作建议：一是加强登记询问工作。借鉴法院庭审询问当事人的做法，询问申请人姓名。同时，宜分别询问申请人“是否核实对方身份”。本案中，登记机构提交的证据材料清单显示，该登记机构针对抵押登记类，当时未开展询问工作。二是提交的申请材料宜由当事人签注“由本人提供”字样，并署名及签注时间。其中，对查验原件收复印件的材料，宜由当事人签注“与原件相符，由本人提供”字样，并署名及签注时间。三是宜引入“人脸识别技术”，辅助查验人员身份。但在未引入技术手段前，登记机构要切实加强对工作人员的责任意识教育，严格规范操作程序，要求工作人员须做到该比对档案的不得流于形式。若比对时对申请人身份存疑，可请其他工作人员一到“协助辨识”，并请当事人背出自己的身份证号码或生日等方式加以辅助辨别，以尽可能地尽到注意义务。 案例六: 案件概要：1981年，胡某在X处建房一幢，并于1990年领取了产权证，后胡某移居海外。1995年，胡某的孙子胡宗某持《房产赠与书》，申请将胡某名下的房产转移登记到自己名下，青田县政府房屋管理处在审查后为其办理了转移登记，胡宗某领取了12949号产权证。1998年，胡某立下遗嘱，将名下财产进行了重新分配，并将原赠与胡宗某的房产恢复到自己名下，为此向青田县房地产管理处去函，该函件有胡宗某及胡某的其他继承人的签字，函件中胡宗某表示放弃其12949证下的房屋权利，胡某在立下遗嘱后去世。2005年，胡某的其他继承人向丽水市人民政府提起行政复议，要求撤销青田县政府房地产管理处为胡宗某办理的转移登记。理由是根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，转移登记所依据的《房产赠与书》未经公证，胡某也未到场，且登记部门对房屋是否存在共有人或其他利害关系人未进行审查，办理转移登记存在程序违法，请求予以撤销。丽水市人民政府审查后认定青田县政府办理的涉案房屋的转移登记违法，作出16号复议决定，撤销了转移登记。胡宗某不服，向法院起诉，一审、二审法院均维持了丽水市政府的16号复议决定，原告申请再审，最高法院依法作出了[2015]行提字第23号判决，确认了行政复议决定违法。 案件焦点：本案在涉及复议及多级法院庭审过程中，涉及焦点有三个，一是青田县政府在办理赠与转移登记时没有审查涉案房屋是否存在其他共有人或利害关系人的违法性问题。二是青田县政府在胡某未到场的情况下，也未要求申请人提交赠与合同的公证书便为其办理了转移登记是否违法。三是青田县政府房地产管理处未要求胡宗某提交契税缴纳凭证的违法性问题。针对上述焦点，最高法院认为：一是赠与人胡某所持的产权证记载的产权人只有胡某一人，未载明其他共有人。虽然登记机构在办理转移登记时对房屋是否存在其他共有人或利害关系人进行审查有利于提高登记的准确性，但现行的法律法规中并没有对登记机构须审查涉案房屋是否存在其他共有人或利害关系人进行明确规定。故对房屋登记机关未审查涉案房屋是否存在共有人或利害关系人的情况,一般不宜认定为违法,更不宜以此为由撤销相关转移登记。二是公证的目的在于证明事实的真实性。司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第三条之所以要求提交赠与公证文件，目的在于确认赠与合同系双方的真实意思表示，保护财产处分人的合法权益。青田县政府房地产管理处虽然未要求胡宗某提供赠与公证书，但是其它继承人也无证据证明《房产赠与书》系伪造或非当事人真实意思表示，赠与合同的效力并没有被否定，不能因为程序瑕疵而影响当事人的实体权利。三是依法纳税是每个公民应尽的义务，青田县政府房地产管理处未要求申请人提供契税缴纳凭证的情况下即为申请人办理的转移登记固然存在程序瑕疵。但是因房地产转让而产生的税款征收形成的是税务机关与纳税人之间的行政法律关系，房屋登记形成的则是登记机构与申请人之间的行政法律关系，两者存在区别。从本质上看，登记机构要求申请人提交房屋契税缴纳凭证，是代税务机关履行税收监管职责，并非不动产登记的要件要求，这方面的缺失可以弥补，且胡宗某已经于2005年对契税进行了补缴。最高法院认为，本案中，证明转移登记违法的理由要第不成立，要么不足以导致转移登记被撤销。1998年，胡某寄往房地产管理处的函件经所有继承人签字确认，在庭审中，所有继承人也对遗嘱的分配达到了共识。因此，虽然丽水市人民政府作出的复议决定违法，但因结果正确，故不予撤销。 案件启迪：结合本案，对登记实务中工作提出三点建议：一是不动产登记审查事项须获得不动产登记相关的法律法规授权或明确。实务中，登记机构不得擅自扩大审查范围，须严格按照要求收取要件资料，并做好询问记录。二是登记程序存在一定的缺陷或瑕疵的，在登记原因文件效力未被依法否认的情况下，登记机构不宜主动撤销登记。三是事后发现登记有涉税未缴清的，登记机构不宜以此为由擅自撤销登记。实务中，出现类似情形时，登记机构需积极配合税务部门做好补收和其他协税相关的工作即可。