不动产登记实务研究     2018年第4期

重庆市不动产登记中心

2018年4月

编者按:

本期共分为概念辨析、观点争鸣、经验交流三个版块针对实务中出现的一些问题，进行了探讨。由于篇幅原因，本期暂不设置问题解答版块。欢迎各登记中心向本刊踊跃投稿或提出宝贵意见。

【概念辨析】询异类公告与告知类公告的区别：

不动产登记中，部分登记类型会涉及到公告程序。公告程序对不动产登记具有重要意义。公告程序的设置，不仅可以弥补不动产登记调查方面工作的不足，也更有利于保护相关当事人的合法权益。登记实务中应用的公告，存在一定区别，不能一概而论，可按照是否需要相关当事人予以回应分为询异类公告和告知类公告。询异类公告包括未提交继承公证材料或生效法律文书办理继承（遗赠）登记的需要公示的（“公示”的表述为操作规范的明文规定，在此将其纳入公告的范围）、无权属来源证明材料申请登记的、办理首次登记时需要公告的。上述情况下，公告期内，如果有权利人或利害关系人提出异议，可能会导致原本申请的登记程序停滞或回退。告知类公告包括申请遗失补证登记时需要公告的、依职权启动更正登记时需要告知更正事项和原权证作废的。上述情况下，公告期满后，不论是否有人提出异议，都不影响登记程序的启动和顺利进行。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）

【观点争鸣】多个抵押物共同担保同一笔债权时,登记机构需注意的问题在登记实务中，登记机构经常会遇到多个抵押物担保同一债权登记申请，这种多个抵押物共同担保同一债权的特殊形态的抵押在学界被称为共同抵押。共同抵押不仅仅使债权的实现有了充分的保障，而且还能分散抵押物的危险。在各标的物自然毁损、灭失或其他因素导致其价值减少时，也能确保债务的清偿，同时在市场运行中使集中多个小型不动产的债务人大规模举债的行为成了可能。可见，共同抵押制度的出现是社会融资需求发展的必然结果。关于共同抵押，我国法律没有专门的规定，但是《担保法解释》第75条规定：“同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。”从上述司法解释可以看出，在我国的司法实践中是承认共同抵押的，并明确了关于共同抵押的三个原则：

第一，司法解释肯定应以当事人的约定优先，以此体现私法领域的最高价值性原则――意思自治；第二，司法解释明确了在无约定的情况下，抵押人之间对外负连带责任；第三，司法解释确定共同抵押的法律适用采用抵押人身份区别对待原则，即债务人自己提供的抵押担保在实现顺位上先于第三人提供的抵押担保，若这两者并存则第三人的担保范围应当理解为债权人实现债务人提供的抵押担保后仍不足以清偿的债权。但是由于我国法律对于共同抵押法律制度的空白和疏漏，仅凭《担保法解释》第75条的规定难以调整共同抵押涉及的繁杂法律关系。如共同抵押的性质为复数抵押权还是单一抵押权、共同抵押的抵押物的范围以及共同抵押人之间的内部关系等都有较大争议。在登记机构工作人员受理共同抵押登记申请时也有一些疑问或认识上的误区。关于登记机构在共同抵押登记中遇到的各种问题，整理起来可以总结为对共同抵押性质的理解和对共同抵押人承担责任的方式认定等方面的问题，弄清楚了这些问题，实务操作中的问题就能迎刃而解了。

问题一：登记机构在受理这种案件时，在登记流程上是作一笔登记操作还是分别多笔登记作并案处理。

这个问题实际上是大家在实务操作中对共同抵押的性质不明确导致的争议。对这个问题的理解，涉及我们对共同抵押性质的认定。主张应当在一笔登记中操作的，认为共同抵押只应设立一个抵押权担保同一债权，而主张应当各个抵押物分别登记作并案处理的则认为是设定多个抵押权担保同一债权。关于共同抵押的性质，学界一直存在争论，争议点主要在多个抵押物担保同一债权时，是多个抵押物设立多个抵押权担保同一债权，还是多个抵押物设立一个抵押权来担保这个债权。

笔者认为，共同抵押的性质应认定为在多个抵押物上设定多个抵押权担保同一债权，这也和目前普遍观点一致。因为，共同抵押既可以同时设定，也可以追加设定；抵押物既可以由债务人或第三人一人提供，又可以由他们分别提供；抵押物还可以是不同种类的物，这些情形的存在都无法将共同抵押理解为只设立一个抵押权。那么是不是认定了多个抵押物共同抵押是设定多个抵押权就必须在登记的时候有多少个抵押物就分别进行多少笔登记呢？答案应该是否定的。因为根据《物权法》的规定，不动产物权的设立是以不动产登记簿的记载为准的，登记是依法将不动产权利和其他应当记载的事项在不动产登记簿上予以记载的行为。只要正确理解共同抵押的性质，在不动产登记簿上准确记载抵押担保的内容即可。多个抵押物担保同一个债权，考虑到提交资料的重复特别是有大批量的抵押物时，可以考虑合并登记的方式，抵押物是多个，但对应一笔抵押登记。如果暂时不能合并登记的，可以分别办理抵押登记，由登记机构在设定抵押的各栋房屋登记簿上均记载“该栋房屋与坐落为…权证号为…的房屋共同为同一笔数额为某某的债权提供担保”，以避免歧义和不必要的争议。

问题二：共同抵押人对债务承担什么责任？抵押权人和部分抵押人协商放弃部分抵押物，是否需要其他抵押人的同意？

这两个问题的实质是对共同抵押人之间关系的认定。共同抵押人对债务承担的责任就是共同抵押人对外的责任承担方式，而抵押权人和部分抵押人协商放弃部分抵押物是否需要其他抵押人的同意则涉及到抵押人内部之间责任的承担方式。

共同抵押人对债务承担什么责任？《担保法司法解释》第75条规定第二、三款之规定，多个抵押物担保同一笔债权的，在未约定份额或顺序的情况下，抵押权人在实现抵押权时，对抵押物可以任选其一，也可以都选择来实现抵押权，着重于抵押权人的选择权。也就是说，在没有份额或顺序约定的情况下，实际上每个抵押物都承担对债权的全部责任。因此，共同抵押人对被担保的债权清偿负连带责任。

抵押权人和部分抵押人协商放弃部分抵押物，是否需要其他抵押人的同意？这个问题的核心在于，抵押权人放弃部分抵押物时，是否会对其他抵押人的利益产生实际影响，如果可能会损害其他抵押人的利益，那么在放弃部分抵押物时就应该经过其他抵押人同意；如果对其他抵押人的利益不存在影响，那么就不需要经过其他抵押人同意，只需要抵押权人和部分抵押人之间协商同意即可。

因此，回答这个问题，实质就是要弄清楚抵押人之间的内部关系如何，是应当承担按份责任还是相互独立，互不影响。由于现行法律规定关于共同抵押制度的内容太少，且过于模糊，因此对共同抵押人的内部关系争议是比较大的。有观点认为，从目前仅有的《担保法司法解释》第75条第三款的规定来看，抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额，共同抵押人的内部关系似乎是承担的按份责任。但笔者认为这种观点并不恰当。从现有的法律规定来看，如果共同抵押人内部是承担按份责任的话，与《物权法》第194条和《担保法司法解释》第75条第一款的规定是有相矛盾的地方。《物权法》第一百九十四条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。《担保法司法解释》第七十五条第一款规定，同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。从以上法律规定可以看出，在有多个抵押物时，抵押权人是可以放弃部分抵押物或者抵押物的顺位的，只是在抵押权人放弃债务人提供的抵押担保时，其他抵押人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。那么可以理解这里面的隐含意思为，如果抵押权人放弃的是除债务人以外的第三人的抵押物，对其他抵押人是没有影响的，或者说法律并没有考虑这种情况下对其他共同抵押人的利益的影响，因为本来每个共同抵押人对债权都承担全部的清偿责任。

而从实际操作方面考虑，如果认为共同抵押人之间承担的是按份责任，那么如何来划分共同抵押人之间的责任份额？如果按照抵押物的实际价值划分，抵押物的实际价值其实是要到抵押权真正实现的时候才知晓，那么未对外承担抵押责任的抵押物又如何确定自己应承担的内部份额呢？如果按照抵押物在设定抵押时的评估价值来确定份额，那么在实现抵押权时，抵押物的实际价值可能已经发生了很大的变化，因此以设定时的评估价值划分份额也不可行。综合上述分析，笔者认为，对（除抵押人之外的）共同抵押人内部的关系应当认定为是相互独立，互不影响的。在抵押权人和部分抵押人协商放弃部分抵押物时，是不需要经过其他抵押人的同意的。问题三：在登记担保同一笔债权的多个抵押物的减少或增加时，登记机构选择登记类别时应选择“变更登记”还是“注销/新设登记”类型。

《不动产登记操作规范（试行）》14.2.1规定，已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记：权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；担保范围发生变化的；抵押权顺位发生变更的；被担保的主债权种类或数额发生变化的；债务履行期限发生变化的；最高债权额发生变化的；最高额抵押权债权确定的期间发生变化的；法律、行政法规规定的其他情形。根据上述抵押权变更的规定，担保同一笔债权的抵押物的增加和减少是不包含在抵押权变更的类型中的。且根据共同抵押的性质，增加或减少抵押物也应当是选择新设抵押或抵押登记注销的登记类别。而在实务操作中，由于系统原因以及大家对共同抵押的理解有一定的误区，我们在受理共同抵押减少抵押物的案件时，是按照抵押变更登记类型中减少抵押物的方式进行受理的，建议中心在今后的操作中作相应调整。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 杨朗星）

【经验交流】浅议一张查询申请书的去向

2006年国家建设部出台的《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条规定查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，2016年国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第九十八条中也规定权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交查询申请书。

笔者所在的重庆市江北不动产登记中心一直严格遵守上述查询规定，每一次查询，都要求填写查询申请书，并每月归档保存，尽管只是一张纸，但如此经年累月，由查询申请书而产生的查询保留资料（群众填写时叫查询申请书，存档以后叫查询保留资料，查询保留资料还包括介绍信，委托书等，但主要以查询申请书来体现）已是堆积如山，几无存放之地。同时查询保留资料并不能像业务档案一样可以上架有序存放，只能临时堆放在小房间或者角角落落里，查询利用起来非常不便。鉴于以上问题，档案科室曾讨论对年代久远的查询保留资料作销毁处理，苦于没有相关文件支撑，该销毁想法也仅仅是个想法。

同时，经过笔者的了解，主城十区登记中心，大多都存在这样的存放问题，笔者所在登记中心地处江北区，是主城核心区之一，每天的房屋交易登记量不算小，近年来随着经济的发展和人民群众市场意识的觉醒，交易大厅更是熙来攘往。具体到档案查询，2007年平均一天的档案查询，只有几十件，2015年猛蹿至230件，而现在一天的档案查询量，已经达到450件了。以这样的增长速度，结合笔者所在登记中心查询申请书的存放和利用的问题，实际上给了档案库房和中心的管理一个严峻的考验。

针对存放时间超过五年的查询申请书的处理，2017年11月，国土资源部公布了《不动产登记资料查询办法（征求意见稿）》，该意见稿第十二条规定：“不动产登记机构应当建立查询记录簿，做好查询记录工作，记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制的不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。查询记录簿永久保存。查询申请书保留五年”，这使得登记中心将五年之前存放的查询资料作销毁处理“有法可依”了。但在2018年3月2日正式公布的《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令80号）中，第十二条的规定改为第十三条且删除了“查询记录簿永久保存。查询申请书保留五年”的规定。

对于已产生的五年之内的查询保留资料，实际上可以短期内扫描处理，并著录查询人、查询时间、复制的不动产登记资料种类、出具的查询结果证明情况等关键字段。当然，要想彻底解决这个问题，还是要从填写查询申请书阶段时入手。有同事曾建议，调整优化查询申请书的格式，减轻群众的工作量。这个建议确实是从群众的角度考虑了问题，并且提高了办事效率，但是并没有解决查询保留资料的存放和利用问题。也有同事建议，可以像五年之内的查询保留资料一样扫描处理，此法确实可行，但有产生了新的问题，每天至少450份扫描量，并且要纳入日常工作，这个工作量是很大的，需要巨大的人力物力财力的投入，显然不太可行。那么，还有没有其他办法呢？去年有一天，笔者在银行办理业务时，发现只需要用电子笔在小平板上签字确认即可，仔细想一下，这个办法好呀，既确保了办理业务的真实性，又解决了其内部档案的保存和利用问题。将银行的好的经验借鉴过来，我们的查询保留资料实际上也可以电子化的。

首先，查询人凭本人身份证刷卡取号（业务量小的登记中心，连取号的步骤都可以省去了），根据叫号情况去窗口办理，在核实清楚查询人的身份和查询资格后，窗口工作人员即可刷身份证（或手动录入身份信息）调取产权人不动产情况，并打印查询证明或者复印其他查询人需要的档案资料，出具或者复印的资料中可以生成一个二维码（该二维码后台记录下查询时间、查询人姓名，身份证号码等。）。

然后，工作人员刷身份证调取电子版的查询申请书（在这里等同于电子版查询记录簿），自动录入查询人姓名、身份证信息，然后补录查询不动产地址，出具资料种类等信息，查询时间是自动保存的。最后请求查询人电子笔签字确认，并将出具或复印的资料交于查询人。整个一个流程就完成了。

总结起来，查询人只需带着身份证签字确认其查询的信息，就可以获取所需档案资料了。当然，还有些档案查询是需要查询人提交介绍信，委托书，工作证，律师证等要件，这些要件资料虽然种类繁多，但在以往的查询保留资料中所占比例是很小的，几乎可以忽略不计，这微乎其微的纸质保留资料，完全可以继续按照原有保存方式处理，或者定期扫描处理，并将电子扫描资料添加并归档于电子查询申请书分组中。虽然相对于传统的纸质保存,电子化保存具有巨大优势,但任何事物都具有其两面性,我们也应看到其中的一些问题。

1、电子签名数据的唯一性问题。因为它可以被复制和修改，不易确定电子签名的唯一性和原始记录性。这有待于信息化技术的发展。

2、电子档案的安全性问题尽管查询申请书的价值相对于业务档案来说比较低，但是查询申请书和其电子化成果出现任何纰漏，也是要承担巨大的法律风险的，这也是作为一个档案工作者所不愿看到的。所以，就像我们对信息化了的业务档案的要求类似，为保证其电子文件的原始性、安全性和具有保存的价值,要制定所有电子文件的操作制度和安全保密制度,实施全程监控,建立电子文件备份系统以防止其在利用过程中信息的损坏,采取定期复制以及定期对计算机病毒进行检查、对重要文件的存储和传输实行加密技术处理等措施,以确保电子文件的完整与安全。让数据多跑腿，让群众少跑腿，让一个个信息孤岛串联起来，让尘封的查询保留资料立等可查，这样的电子化，正是群众所热切期待的，也暗合了国家建设资源节约型、环境友好型社会的精神实质。

（供稿人：重庆市江北不动产登记中心 梁党平）