关于土地使用权抵押登记有关问题的通知

 

国土籍字〔1997〕2 号

 

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：

一、关于土地使用权抵押登记的法律效力

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。

土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订

土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。

1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押， 核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

3、乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押权人签订抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。

三、关于土地使用权抵押登记申请

土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后

15日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。

申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：

1、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地

的土地使用权出让金额的证明；

2、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；

3、抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；

4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；

5、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；

6、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

四、关于土地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明》，土地使用权抵押权正式生效。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。

抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后 15 日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后 30 日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起 15 日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

五、关于抵押登记收费

办理抵押登记，申请人应向土地管理部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。

六、其他

我局 1995 年印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》

（[1995]国土[籍]字第 134 号）中与本通知内容不一致的，以本通知为准。

 

 

一九九七年一月三日

 最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复 

法释〔1998〕25 号

 

《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》已于 1998 年 9 月 1 日由最高人民法院审判委员会第 1019

次会议通过，现予公布，自 1998 年 9 月 9 日起施行。 

四川省高级人民法院：

你院川高法〔1998〕19 号《关于能否将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人的请示》收悉。经研究，答复如下：

在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。

  

中华人民共和国最高人民法院

一九九八年九月一日 

 

  

国土资源部

关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函 

国土资函〔2000〕582 号

 

浙江省国土资源厅：

你厅《关于企业间土地使用权抵押有关问题的请示》（浙土资发[2000]244 号）收悉。经研究，现函复如下：

一、企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权和债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。

二、企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。

设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

三、土地使用权抵押担保必须依法办理抵押登记。

  

2000年11月22日

 

最高人民法院关于适用

《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 

法释〔2000〕44 号

 

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》已于 2000 年 9 月 29 日由最高人民法院审判委员会第 1133 次会议通过，现予公布，自 2000 年 12 月 13 日起施行。

 

二〇〇〇年十二月八日

 

 

为了正确适用《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法），结合审判实践经验，对人民法院审理担保纠纷案件适用法律问题作出如下解释。

一、关于总则部分的解释

第一条 当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。

第二条 反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。反担保方式可以是债务人提供的抵押或者质押，也可以是其他人提供的保证、抵押或者质押。

第三条 国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。

第四条 董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。

第五条 以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。

第六条 有下列情形之一的，对外担保合同无效：

（一）未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的；

（二）未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的；

（三）为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的；

（四）无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的；

（五）主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。但法律、法规另有规定的除外。

第七条 主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

第八条 主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

第九条 担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承担赔偿责任。

担保人可以根据承担赔偿责任的事实对债务人或者反担保人另行提起诉讼。

第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。

第十一条 法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

第十二条 当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

二、关于保证部分的解释

第十三条 保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。

第十四条 不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持。

第十五条 担保法第七条规定的其他组织主要包括：

（一）依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；

（二）依法登记领取营业执照的联营企业；

（三）依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；

（四）经民政部门核准登记的社会团体；

（五）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

第十六条 从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。

第十七条 企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。

企业法人的分支机构经法人书面授权提供保证的，如果法人的书面授权范围不明，法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。

企业法人的分支机构经营管理的财产不足以承担保证责任的，由企业法人承担民事责任。

企业法人的分支机构提供的保证无效后应当承担赔偿责任的，由分支机构经营管理的财产承担。企业法人有过错的，按照担保法第二十九条的规定处理。

第十八条 企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。

债权人不知保证人为企业法人的职能部门，因此造成的损失，可以参照担保法第五条第二款的规定和第二十九条的规定处理。

第十九条 两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时， 各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。

连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。

第二十条 连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。

连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分， 由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。

第二十一条 按份共同保证的保证人按照保证合同约定的保证份额承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。

第二十二条 第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。

主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。

第二十三条 最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。

第二十四条 一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或者怠于行使权利致使该财产不能被执行，保证人可以请求人民法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。

第二十五条 担保法第十七条第三款第（一）项规定的债权人要求债务人履行债务发生的重大困难情形，包括债务人下落不明、移居境外， 且无财产可供执行。

第二十六条 第三人向债权人保证监督支付专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应当对流失的资金承担补充赔偿责任。

第二十七条 保证人对债务人的注册资金提供保证的，债务人的实际投资与注册资金不符，或者抽逃转移注册资金的，保证人在注册资金不足或者抽逃转移注册资金的范围内承担连带保证责任。

第二十八条 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保 证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁 止债权转让的，保证人不再承担保证责任。

第二十九条 保证期间，债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。但是，保证人仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。

第三十条 保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、 利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。

债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。

债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。

第三十一条 保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。

第三十二条 保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。

保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

第三十三条 主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的， 保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。

第三十四条 一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。

连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。

第三十五条 保证人对已经超过诉讼时效期间的债务承担保证责任或者提供保证的，又以超过诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持。

第三十六条 一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。

一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。

第三十七条 最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月。没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。

第三十八条 同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。

同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。

债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。

第三十九条 主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。

新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。

第四十条 主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的，按照担保法第三十条的规定处理。

第四十一条 债务人与保证人共同欺骗债权人，订立主合同和保证合同的，债权人可以请求人民法院予以撤销。因此给债权人造成损失的， 由保证人与债务人承担连带赔偿责任。

第四十二条 人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的， 应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。

保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。

第四十三条 保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。

第四十四条 保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。

债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍应当承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。

第四十五条 债权人知道或者应当知道债务人破产，既未申报债权也未通知保证人，致使保证人不能预先行使追偿权的，保证人在该债权在破产程序中可能受偿的范围内免除保证责任。

第四十六条 人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，各连带共同保证的保证人应当作为一个主体申报债权，预先行使追偿权。

三、关于抵押部分的解释

第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

第四十八条 以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。

当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

第五十条 以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。

第五十一条 抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。

第五十二条 当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

第五十三条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。

第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的， 抵押有效。

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意， 抵押有效。

第五十五条 已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。

法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

第五十七条 当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。

第五十八条 当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。

因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

第五十九条 当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

第六十条 以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的， 县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的， 抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

第六十三条 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

第六十四条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：

（一）收取孳息的费用；

（二）主债权的利息；

（三）主债权。

第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务， 使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

第六十八条 抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。第六十九条              债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人， 因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。

第七十条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。

第七十一条 主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。

抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。

第七十二条 主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。

主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

第七十三条 抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。

第七十四条 抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：

（一）实现抵押权的费用；

（二）主债权的利息；

（三）主债权。

第七十五条 同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。

同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。

抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

第七十六条 同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。

第七十七条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

第七十八条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

第七十九条 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

第八十条 在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可

以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

第八十一条 最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

第八十二条 当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。

第八十三条 最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

四、关于质押部分的解释

（一）动产质押

第八十四条 出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。

第八十五条 债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时， 债权人可以以该金钱优先受偿。

第八十六条 债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的，因此给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任。

第八十七条 出质人代质权人占有质物的，质押合同不生效；质权人将质物返还于出质人后，以其质权对抗第三人的，人民法院不予支持。

因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。

第八十八条 出质人以间接占有的财产出质的，质押合同自书面通知送达占有人时视为移交。占有人收到出质通知后，仍接受出质人的指示处分出质财产的，该行为无效。

第八十九条 质押合同中对质押的财产约定不明，或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。

第九十条 质物有隐蔽瑕疵造成质权人其他财产损害的，应由出质人承担赔偿责任。但是，质权人在质物移交时明知质物有瑕疵而予以接受的除外。

第九十一条 动产质权的效力及于质物的从物。但是，从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。

第九十二条 按照担保法第六十九条的规定将质物提存的，质物提存费用由质权人负担；出质人提前清偿债权的，应当扣除未到期部分的利息。

第九十三条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、出租、处分质物，因此给出质人造成损失的，由质权人承担赔偿责任。

第九十四条 质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。

质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。

第九十五条 债务履行期届满质权人未受清偿的，质权人可以继续留置质物，并以质物的全部行使权利。出质人清偿所担保的债权后，质权人应当返还质物。

债务履行期届满，出质人请求质权人及时行使权利，而质权人怠于行使权利致使质物价格下跌的，由此造成的损失，质权人应当承担赔偿责任。

第九十六条 本解释第五十七条、第六十二条、第六十四条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第八十条之规定，适用于动产质押。

（二）权利质押

第九十七条 以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规定处理。

第九十八条 以汇票、支票、本票出质，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以票据出质对抗善意第三人的，人民法院不予支持。

第九十九条 以公司债券出质的，出质人与质权人没有背书记载“质押”字样，以债券出质对抗公司和第三人的，人民法院不予支持。

第一百条 以存款单出质的，签发银行核押后又受理挂失并造成存款流失的，应当承担民事责任。

第一百零一条 以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的无效。

第一百零二条 以载明兑现或者提货日期的汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，其兑现或者提货日期后于债务履行期的，质权人只能在兑现或者提货日期届满时兑现款项或者提取货物。

第一百零三条 以股份有限公司的股份出质的，适用《中华人民共和国公司法》有关股份转让的规定。

以上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质向证券登记机构办理出质登记之日起生效。

以非上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。

第一百零四条 以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息。

第一百零五条 以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人未经质权人同意而转让或者许可他人使用已出质权利的，应当认定为无效。因此给质权人或者第三人造成损失的，由出质人承担民事责任。

第一百零六条 质权人向出质人、出质债权的债务人行使质权时， 出质人、出质债权的债务人拒绝的，质权人可以起诉出质人和出质债权的债务人，也可以单独起诉出质债权的债务人。

五、关于留置部分的解释

第一百零七条 当事人在合同中约定排除留置权，债务履行期届满， 债权人行使留置权的，人民法院不予支持。

第一百零八条 债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人可以按照担保法第八十二条的规定行使留置权。

第一百零九条 债权人的债权已届清偿期，债权人对动产的占有与其债权的发生有牵连关系，债权人可以留置其所占有的动产。

第一百一十条 留置权人在债权未受全部清偿前，留置物为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。

第一百一十一条 债权人行使留置权与其承担的义务或者合同的特殊约定相抵触的，人民法院不予支持。

第一百一十二条 债权人的债权未届清偿期，其交付占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权。但是，债权人能够证明债务人无支付能力的除外。

第一百一十三条 债权人未按担保法第八十七条规定的期限通知债务人履行义务，直接变价处分留置物的，应当对此造成的损失承担赔偿责任。债权人与债务人按照担保法第八十七条的规定在合同中约定宽限期的，债权人可以不经通知，直接行使留置权。

第一百一十四条 本解释第六十四条、第八十条、第八十七条、第九十一条、第九十三条的规定，适用于留置。

六、关于定金部分的解释

第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的， 给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

第一百一十七条 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第一百一十九条 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二条 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的， 不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

七、关于其他问题的解释

第一百二十三条 同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。

第一百二十四条 企业法人的分支机构为他人提供保证的，人民法院在审理保证纠纷案件中可以将该企业法人作为共同被告参加诉讼。但是商业银行、保险公司的分支机构提供保证的除外。

第一百二十五条 一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是， 应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。

第一百二十六条 连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证 人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。

第一百二十七条 债务人对债权人提起诉讼，债权人提起反诉的， 保证人可以作为第三人参加诉讼。

第一百二十八条 债权人向人民法院请求行使担保物权时，债务人和担保人应当作为共同被告参加诉讼。

同一债权既有保证又有物的担保的，当事人发生纠纷提起诉讼的， 债务人与保证人、抵押人或者出质人可以作为共同被告参加诉讼。

第一百二十九条 主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。

主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。

第一百三十条 在主合同纠纷案件中，对担保合同未经审判，人民法院不应当依据对主合同当事人所作出的判决或者裁定，直接执行担保人的财产。

第一百三十一条 本解释所称“不能清偿”指对债务人的存款、现金、有价证券、成品、半成品、原材料、交通工具等可以执行的动产和其他方便执行的财产执行完毕后，债务仍未能得到清偿的状态。

第一百三十二条 在案件审理或者执行程序中，当事人提供财产担保的，人民法院应当对该财产的权属证书予以扣押，同时向有关部门发出协助执行通知书，要求其在规定的时间内不予办理担保财产的转移手续。

第一百三十三条 担保法施行以前发生的担保行为，适用担保行为发生时的法律法规和有关司法解释。

担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。

第一百三十四条 最高人民法院在担保法施行以前作出的有关担保问题的司法解释，与担保法和本解释相抵触的，不再适用。

 

建设部城市房地产抵押管理办法

 

（中华人民共和国建设部令第98号  建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，2001年8月15日予以发布）

 

第一章 总  则

第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房 地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、

《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的， 应当遵守本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条 依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押 管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。 

第二章 房地产抵押权的设定

第八条 下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。

第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以

房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当

事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。

 第三章 房地产抵押合同的订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。第二十六条  房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）抵押期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任：（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

 

第四章 房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

 

第五章 抵押房地产的占用与管理

第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条 抵押权可以随债权转让.抵押权转让时，应当签订抵 押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应 当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条 抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

 

第六章 抵押房地产的处分

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；（五）抵押合同约定的其他情况。

第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

（一）抵押权人请求中止的；（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；

（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（五）其他应当中止的情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产

所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

 

第七章 法律责任

第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。

第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第八章 附  则

第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。

第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第五十五条 本办法自 1997 年 6 月 1 日起施行。

  

重庆市国土房管局

关于农村集体建设用地使用权抵押有关问题的批复 

                                                           渝国土房管发〔2002〕374 号

 

石柱县国土房管局：

你局《关于农村集体建设用地使用权设定抵押问题的请示》（石国土房管发[2002]77 号）收悉。经研究，批复如下：

一、根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第五项、第三十六条第三款的规定，下列集体土地使用权可以抵押，县级以上土地行政主管部门应予办理抵押登记：（1）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内的土地使用权同时抵押的。

二、根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第二项的规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权，不得抵押。农村信用合作社等金融机构与农民自愿达成协议，以集体建设用地使用权证开展农村住宅贷款业务的，属当事人之间的民事行为，但土地行政主管部门不得办理抵押登记。 

 

二〇〇二年六月十日

 

 

最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为

行政赔偿数额计算问题的电话答复 

〔2002〕行他字第 2 号

 

上海市高级人民法院：

你院〔2001〕沪高行他字第 4 号《关于对违法的房屋抵押登记行为如何计算行政赔偿数额的请示》收悉。经研究，答复如下：

因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项规定的“对财产权造成的其他损害”，应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。此复。

 

二〇〇二年七月二十六日

 

附： 上海市高级人民法院关于对违法的房屋抵押登记行为

如何计算行政赔偿数额的请示 

〔2001〕沪高行他字第 4 号

 

最高人民法院：

上海市普陀区人民法院受理的上海汽车经营有限公司诉上海市房屋土地资源管理局不服房屋抵押登记一案，涉及房屋抵押登记行为被认定违法后，如何适用法律计算行政赔偿数额的问题。由于《中华人民共和国国家赔偿法》第三十八条第（七）项仅规定了对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿的原则，无关于具体赔偿内容及计算方式的规定。审判实践中，对如何适用法律准则难以把握，特予以请示。

一、案件的基本情况

原告上海汽车经营有限公司与第三人上海金源房地产有限公司，就保证双方签订的电梯订货合同中第三人方的付款义务，签订了两份设定第三人方部分在建房屋上的抵押合同，并分别于 1996 年 12 月 30 日和1997 年 1 月 21 日向被告办理了房屋抵押登记，原告领取了相应的房地产其他权利证明。因第三人未能按约履行合同付款义务，原告提起民事诉讼。上海市第二中级人民法院于 1998 年 12 月 3 曰一审判决第三人限期 10 日履行合同付款义务，如超过期限未履行，原告可行使相关房屋的抵押权。第三人在判决确定的时限内未履行付款义务，亦未提起上诉，原告即主张抵押权，申请法院执行。法院在对相关房产的执行中，第三人声称该部分房屋在 1995 年已经预售给他人。经核实，涉案抵押房屋中的大部分曾于 1995 年 7 月 11 日和 25 日，由第三人分别向被告办理了 2 份预售合同备案登记，预售给江苏建设投资咨询公司及义晟国际贸易（上海）公司，故法院裁定中止执行该民事案件。原告认为被告在办理前述房屋抵押登记时与第三人通谋，故意隐瞒相关房屋已经预售的事实，造成原告的抵押权不能实现、相关债权无法受偿的事实。故提起行政诉讼，请求判决纠正被告的相关房屋抵押登记行为，并由被告赔偿原告经济损失人民币 1300 万元。

二、对案件的分析和意见

我院审判委员会讨论了本市第二中级人民法院对本案的指示，认为由于被告依法拥有房地产权属登记和预售房屋合同备案登记的职权，在办理原告及第三人申请房屋抵押登记时，应当知道相关房产已经被预售给他人的情况；被告有责任将该情况告知原告，并依职权不予办理相关房产的抵押登记。本案中，被告在相关房产已经办理了预售合同备案登记之后，又对同一房产办理了抵押登记显然是错误的，应当承担相应的赔偿责任。

关于如何确定被告作出抵押登记行为错误应承担的赔偿责任，我们认为，首先应当确定登记行为的错误性质，分清造成错误的原因是被告的故意还是过失。从本案的事实方面看，尚无证据证明被告是在明知同一房产已经预售的情况下，故意隐瞒事实作出涉案房屋抵押登记的；被告声称其办理该两项登记是由该局下属两个不同部门分别进行的，对该两项登记内容尚未进行统一管理。据此，我们认为在本案中可以认定造成涉案抵押登记错误的原因是被告内部管理工作的失误。其次，原告抵押权不能实现所产生的结果是其合同利益以及抵押登记费用的损失，被告依法应当承担赔偿责任。结合案件事实并基于上述分析，可以证明第三人是在已经将相关房产预售给他人的情况下，故意隐瞒房屋预售的事实与原告签订房屋抵押合同并办理抵押登记的。我们认为可以认定造成抵押登记错误的主要责任人是第三人。由于原告的合同利益及第三人的赔偿内容已经由相关的生效判决予以确定，原告余下的一是抵押登记费用的损失，二是因其在事实上被延误取得合同价款所造成的经济损失。其中，抵押登记费用应当由被告赔偿是比较明确的。对于被延误的合同价款，如果不计算其他可得利益，最直接的是利息损失。由于存在抵押权不能实现的共同过错事实，被告和第三人应当共同承担原告的这一部分损失。最后，被告应以何种形式承担因原告不能及时取得合同价款而产生的赔偿责任。由于原告被延误取得合同价款在事实上难以确定状况结束时间，故对该价款利息的给付时段同样难以确定。同时，被告与第三人应当按何种比例承担这部分赔偿责任也是难以确定的。因此，我们认为本案被告抵押登记行为所应承担的赔偿责任是否可以按被告按所收取的抵押登记费用的定倍数计算，建议按登记费用的10倍以下裁量被告的赔偿数额。

以上意见当否，请明示。

二〇〇二年一月二十三日

重庆市国土房管局

关于当前房地产交易管理有关问题处理意见的通知 

渝国土房管发〔2003〕600 号

 

各区县（自治县、市）国土房管局、房管局，主城区各房地产交易所： 为了规范房地产交易管理，统一有关登记行为，经研究，现就各区县反映的当前房地产交易管理中的若干问题提出以下处理意见，请遵照执行：

一、对商品房销售项目现场信息公示制度执行情况进行检查

区县房地产交易管理部门应按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）第十七条所规定的内容，组织人员定期对辖区内房地产开发企业的商品房销售现场信息公示情况进行检查。对于违规行为要进行分析并采取措施予以纠正；严重违规的，应书面报告市局。

二、对房地产开发企业不良行为进行公示

为倡导房地产开发企业树立诚信观念，提高行业的诚信度和服务水平，房地产交易管理部门要抓好对房地产开发企业违规行为的记录、查处和公示工作，并及时以书面材料报告市局，市局将对开发企业的不良行为在网上公示或通过新闻媒体曝光。

三、办理商品房交易登记和权属登记不能简化购房人授权委托书

《条例》规定由房地产开发企业为购房人申请办理相关手续，但交易登记、权属登记皆属当事人双方共同申请办理登记的行为，购房人授权委托书作为一方申请人办理登记的法律文书是交易管理部门收取的必备要件之一。因此，办理登记时必须收取购房人的授权委托书和当事人的身份证明。

四、办理商品房预售合同登记时，应收取缴款凭证

为确保预售房款进入售房单位在商业银行开设的资金监管帐户，房地产交易管理部门在受理商品房预售合同登记时，除收取房地产开发企业出具的不动产销售专用发票外（发票必须印章齐全），还应收取预售资金监管银行出具的代收款缴款凭证的复印件。

五、车库、会所等附属设施不能任意转让或抵押

l、独立别墅的车库等附属设施不能分割转让，但作为大厦或小区共用并具有具体权属界限的车库可以分割转让或坻押。

2、凡规划管理部门将使用功能确定为小区会所（公建配套设施）的建筑物正在建设期间，不得转让或抵押；如已办理了权属登记，当事人双方需出具同意不改变会所（公建配套设施）使用功能的书面承诺后， 房地产交易管理部门方可受理其转让或抵押登记，符合法律法规规定的除外。

六、土地、房屋抵押登记应注意的问题

1、一宗土地分割抵押，当事人应提交测绘机构测绘的抵押物面积及位置图。减少部分抵押物时，抵押双方应在原有测绘图上用红线明确划定其新的抵押范围。

2、主城区范围内的跨区房屋设定抵押，由市局委托市房地产交易所办理抵押登记，市房地产交易所应对不在辖区内的房屋状况进行档案查询，主城区各房地产交易所应对此项工作给予积极配合和支持。主城区以外，跨区县的多处房屋设定同一个抵押权，应分别向所在地房地产交易管理部门申办登记。

3、办理土地、房屋抵押登记后，抵押人因更名、转让等原因需换发《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的，由原抵押登记部门将抵押登记情况转载在新办的权属证书上。

七、属私人投资的公益性房屋及土地办理抵押登记的问题

按照有关法律的规定，属于划拨土地的用于教育、医疗、市政设施等社会公益事业的房地产不得设定抵押。因此在审查此类抵押申办件时， 应查验其土地证上的土地用途栏的记载是否属上述规定范围，如属于以 上范围内的，无论投资主体性质，其土地、房屋一律不能受理抵押登记。

八、房屋转让手续费收取的问题

l、《条例》规定商品房按套内建筑面积作为计价依据，是指商品房销售的计价。房地产交易管理部门在办理商品房交易登记时，应根据渝价[2002]130 号文的规定，按房屋建筑面积收取转让手续费。

2、公有住房出售按照渝价[2002]130 号文的规定，应收取每平方米

3 元的转让手续费，双方各半；此类房屋再交易时，则转让手续费按每平方米 6 元收取，双方各半。

九、房地产中介机构代理登记的问题

l、按照《条例》第四十八条的规定，房地产中介机构开展中介业务时，应签定书面合同。我局为规范房地产中介机构的行为，已推行房地产中介三种示范合同。房地产交易管理部门在受理房地产中介机构申办有关房屋交易登记时，必须审查其是否签订有示范合同。

2、具备房地产中介机构一级资质证书并参加了商业保险公司的执业风险保险的房地产中介机构代办房屋转让手续时，当事人可以不到登记现场，凭买卖双方及其配偶出具的授权委托书办理登记手续；但中介机构必须出具因此而造成的一切法律后果由该中介机构承担的具结保证书，交由房地产交易管理部门存档。本规定暂在渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、高新区、经开区进行试点。

十、商品房销售管理的问题

1、商品房预售许可登记审批程序实行三审制，即经办人初审、部门复审、领导审批。

2、办理商品房预售许可登记，在签署初审意见时，应填写以下内容：（1）开发企业名称、项目名称、项目坐落；（2）提交的要件；（3）项目建设状况（建成的幢数、楼层数及完成的施工面积）；（4）涉及联建和拆迁还房安置的，应明确分房部位或经拆迁行政主管部门审查的还房位置和面积；（5）初审人是否同意的意见；（6）初审人姓名、填写时间。

3、复审人对初审意见必须要有明确的审查意见，需要提出变更意见的，应清楚明示后，再报主管领导审批。

4、房地产交易管理部门办理联建商品房项目的预售登记时，按照《重庆市商品房预售登记管理暂行规定》的第十九条、第二十条的规定执行。

5、房地产开发企业将商业用房分摊位销售时，应按摊位（套）计价；登记时，应提交测绘机构测绘的平面布置编号图；房地产交易管理部门根据编号图建立楼盘表。

6、为确保预售资金用于工程建设，当事人签订的《重庆市商品房预售资金监管协议》的条款不能擅自删除，需要签订补充条款的，在附页签订，但补充条款不能与《监管协议》的内容相冲突。

7、联建商品房项目原则上只发一个《商品房预售许可证》，如当事人申请分别发证，按照附 1、附 2 号等分别编号、分别建档。规划管理部门将使用功能确定为会所（公建配套设施）的，不能纳入《商品房预售许可证》的可售面积。

8、推行商品房合同买卖联机备案系统是为了切实保障购房人的合法利益，规范我市的房地产交易行为，因此房地产交易管理部门在推行联机备案系统时时，不得向社会单位收取任何费用。

9、按照《商品房销售管理办法》（建设部 88 号令）的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；亦不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产开发企业有上述违规行为的，房地产交易管理部门不得受理其交易合同登记。

十一、商品房按套内面积计价销售后，《房屋所有权证》如何记载问题

商品房销售按照套内面积计价，但房地产交易管理部门在办理权属

登记时，《房屋所有权证》上应记载房屋建筑面积，并在附记栏中注明套内面积、公用部位。 

 

二〇〇三年十月十三日

 

 

最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销

抵押登记行为问题的批复 

法释〔2003〕17 号

 

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》已于2003年10月14日由最高人民法院审判委员会第1293次会议通过。现予公布，自2003年11月20日起施行。

 

 

二○○三年十一月十七日

 

广西壮族自治区高级人民法院：

你院《关于首长机电设备贸易（香港）有限公司不服柳州市房产局注销抵押登记、吊销（1997）柳房他证字第0410号房屋他项权证并要求发还0410号房屋他项权证上诉一案的请示》收悉。经研究答复如下：

房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。此复。

 

国土资源部关于划拨国有土地使用权

抵押登记有关问题的通知

 

国土资发〔2004〕9 号

 

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地管理局、规划和国土资源局）：

根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：

以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。 

2004年1月15日

 

 

最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地

使用权抵押登记有关问题的通知》的通知 

法发〔2004〕11 号

 

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

国土资源部于 2004 年 1 月 15 日发布了国土资发[2004]9 号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》。现将该《通知》转发给你们，在《通知》发布之日起，人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。已经审结的案件不应该依据该《通知》提起再审。 特此通知。

 

 

2004年3月23日

 国家林业局关于印发

《森林资源资产抵押登记办法（试行）》的通知 

林计发[2004]89号

 

各省、自治区、直辖市林业（农林）厅（局），内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司，新疆生产建设兵团林业局：

为拓宽林业融资渠道，规范森林资源资产抵押登记操作程序，我局制定了《森林资源资产抵押登记办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题和建议，请及时反馈。

附件：森林资源资产抵押登记办法（试行）

 

 

二○○四年五月二十五日

 

 

附件：

 

森林资源资产抵押登记办法（试行）

 

第一条 为规范森林资源资产抵押操作，根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国担保法》的有关规定，制定本办法。

第二条 森林资源资产抵押是指森林资源资产权利人不转移对森林资源资产的占有，将该资产作为债权担保的行为。

第三条 可用于抵押的森林资源资产为商品林中的森林、林木和林地使用权。

第四条 从事林业经营的单位和个人（以下简称抵押人）以其所有或者依法有权处分的森林、林木和林地使用权作抵押物申请借款或其他目的的，应以书面形式与抵押权人签订抵押担保合同。

第五条 森林资源资产抵押担保的范围由抵押人和抵押权人根据抵押目的商定，并在抵押担保合同中予以明确。

第六条 森林资源资产抵押担保的期限，由抵押双方协商确定，属于承包、租赁、出让的，最长不得超过合同规定的使用年限减去已承包、出让年限的剩余年限；属于农村集体经济组织将其未发包的林地使用权抵押的，最长不得超过 70 年。

第七条 抵押森林资源资产的登记工作由县级以上地方人民政府林业主管部门的资源管理部门负责初审，资产管理部门负责办理登记或变更登记手续，资产管理部门办理抵押登记或变更登记手续后，资源管理部门要在林权证上予以标注。办理登记和变更登记不收取费用。

第八条 可作为抵押物的森林资源资产为：

（一）用材林、经济林、薪炭林；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和林地使用权；

森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途。

第九条 下列森林、林木和林地使用权不得抵押：

（一）生态公益林；

（二）权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；

（三）未经依法办理林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；

（四）属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；

（五）特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；

（六）以家庭承包形式取得的集体林地使用权；

（七）国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。

第十条 办理森林资源资产抵押应当遵循以下程序：

（一）抵押事项的申请与受理；

（二）抵押物的审核、权属认定；

（三）抵押物价值评估及评估项目的核准、备案；

（四）签订抵押合同；

（五）申请抵押登记；

（六）办理抵押登记手续；

（七）核发抵押登记证明书。

第十一条 以森林资源资产作抵押，抵押人应当向抵押权人出具县级以上地方人民政府核发的林权证和载有拟抵押森林资源资产的林地类型、坐落位置、四至界址、面积、林种、树种、林龄、蓄积等内容的相关资料供抵押权人审核。

第十二条 抵押权人要求对拟抵押森林资源资产进行评估的，抵押人经抵押权人同意可以聘请具有森林资源资产评估资质的评估机构和人员对拟作为抵押物的森林资源资产进行评估。森林资源资产评估应按照原国家国有资产管理局、林业部《关于发布〈森林资源资产评估技术规范（试行）〉的通知》（国资办发[1996]59 号）的规定办理。

第十三条 县级以上地方人民政府林业主管部门资产管理机构应对抵押人聘请的森林资源资产评估机构和评估人员进行资质审核，对拟抵押森林资源资产评估项目予以核准或备案。

第十四条 经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则， 抵押无效。

第十五条 抵押人和抵押权人签订抵押合同后，应持以下文件资料向森林资源资产抵押登记部门申请办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

（一）森林资源资产抵押登记申请书（见附表 1）；

（二）抵押人和抵押权人法人证书或个人身份证；

（三）抵押合同；

（四）林权证；

（五）拟抵押森林资源资产的相关资料，包括：林地类型、坐落位置、四至界址、面积、林种、树种、林龄、蓄积量等；

（六）拟抵押森林资源资产评估报告；

（七）抵押登记部门认为应提交的其他文件。

第十六条 登记机关在受理登记申请材料后，应当依照国家法律、法规的规定对抵押物进行合规性审核。主要审核以下内容：

（一）申请人所提供的文件资料是否齐全、真实、有效；

（二）借款合同、抵押贷款合同是否真实、合法；

（三）抵押物权属是否清楚、有效；

（三）抵押物是否重复登记；

（四）抵押物中是否有属于禁止抵押的内容；

（五）抵押期限是否超出有关法规规定的年限。

经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后 15个工作日内办理完毕登记手续，同时建立森林资源资产抵押贷款登记备案制度，如实填写《森林资源资产抵押登记簿》（见附表2），以备查阅。

第十七条 对符合抵押物登记条件的，登记机关应在该抵押物的

《林权证》的“注记”栏内载明抵押登记的主要内容，发给抵押权人《森林资源资产抵押登记证》（见附表 3），并在抵押合同上签注《登记证》编号、日期，经办人签字、加盖公章；对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人不予登记并退回申请材料。

第十八条 如变更被担保主债权种类、数额或者抵押担保范围的， 抵押人与抵押权人应当于做出变更决定之日起 15 个工作日内，持变更协议、《林权证》、原森林资源资产《登记证》和其他证明文件，向原登记机关申请办理变更登记，登记机关审查核实后给予办理变更登记。

第十九条 抵押人与抵押权人协商同意延长抵押期限的，双方应当在抵押合同期满之前 1 个月内，向原登记机关申请办理续期登记。抵押权人在提供抵押人未履行合同义务有效证明的情况下，也可以单方向原登记机关申请办理续期登记，续期不限。

第二十条 抵押合同期满或者抵押人与抵押权人协商同意提前解除抵押合同的，双方应当在 15 个工作日内，持抵押合同或者解除合同协议、《林权证》及原《登记证》向原登记机关办理注销登记。

第二十一条 已抵押森林资源资产在抵押期限内不得重复申请办理抵押登记，如抵押申请人故意隐瞒森林资源资产已抵押登记的事实， 提供虚假材料骗取登记机关重复登记的，该登记无效。

第二十二条 森林资源资产抵押登记机关对受理的森林资源资产抵押登记事项，应在规定期限内办理完毕，不得拖延，无故发生拖延行为的，登记机关要对抵押申请人说明原因并致歉。

第二十三条 森林资源资产抵押登记经办人员徇私舞弊，对明知不符合登记规定的森林资源资产办理登记手续，未造成损失的，登记机关对有关责任人员予以警告；造成损失的，登记机关要视情节轻重对有关责任人员给予相应的行政处分。

第二十四条 本办法（试行）适用于国内所有从事林业生产经营的单位和个人。

第二十五条 本办法（试行）由国家林业局负责解释。

第二十六条 本办法（试行）自发布之日起施行。

 

附表 1

抵押人 名称（姓名）   地 址   法定代表人   代理人     抵押权人 名        称   地        址   法定代表人   代   理   人   申请抵押物登记的原因   抵押物情 况 名       称 数 量 价值（万 元） 所有权或使用 权 林权证 号   1、           2、           3、         被担保的主债权种类、数额   债务人履行债务的期限 （年、月、日）   抵押担保范围   抵押起止时间   申请人（抵押人）签章法定代表人： 年   月   日 申请人（抵押权人）签章法定代表人： 年   月   日   登记机关审核意见 登记机关（公章） 审核： 经办人： 年   月   日

森林资源资产抵押登记申请

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附表 2

 

登记机关：

森林资源资产抵押登记簿

抵押人	抵押权人	抵押物情况								登记日期	变更或注销日期
		林地类 型	坐落位 置	四至界 址	林种	物种	林龄	面积	蓄积

 

附表 3

森林资源资产抵押登记证

 

编号：

 

 

抵押人	根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国森林法》的规定，经审查该森林资源资产业已抵押，合法有效，准予登记，特发此证。     林业行政主管部门（盖章）         负责人          （盖章）
抵押权人
抵押物名称、面积及价值
被担保的主债权种类及数额
抵押担保的范围
抵押起至时间

 

  

重庆市国土房管局关于进一步做好房地产抵押登记和

商品房预售许可审核工作的通知

 

渝国土房管发〔2005〕49 号

 

各区县（自治县、市）国土房管局（国土局、房管局），局属各分局、各单位，机关各处室，主城区各房地产交易所：

《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简《权属登记条例》）施行后，现有的房地产抵押登记和商品房预售许可审核工作存在一些与《权属登记条例》的规定不一致。为了认真贯彻执行《权属登记条例》，进一步做好房地产抵押登记和商品房预售许可审核工作，现将有关事宜通知如下：

一、关于房地产抵押登记

（一）凡用新的《房地产权证》申办土地或房屋抵押登记的，应按

《权属登记条例》第四条、第五十二条的规定，在抵押人的《房地产权证》上记载因抵押而限制的内容，加盖抵押登记专用章；并对抵押权人核发记载有抵押权的《房地产权证（抵押专用）》。

（二）原《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》设定了抵押，并未解除的，换发新的《房地产权证》时，应将原设定抵押情况转载到新的《房地产权证》上，收回注销原他项权证书（含土地抵押证书），并对抵押权人核发记载有原抵押权状况的《房地产权证（抵押专用）》。

（三）凡用原《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》新申办抵押登记或变更抵押登记的，应按本条第一款的规定办理抵押登记，并换发

《房地产权证》。

（四）办理抵押登记的时限，按《权属登记条例》第十九条、第五十五条的规定执行，即在受理申请之日起十个工作日内办理完毕。

二、关于商品房预售许可审核

（一）符合联建条件的商品房联建项目办理土地权属登记时，国土部门应对各自分摊的建筑占地面积予以记载。商品房预售许可审核时， 应按照土地权属登记中土地状况备注栏记载的各自占用土地面积核准商品房预售面积。

（二）商品房建筑面积超出规划部门批准面积的，房地产地产开发企业应先经规划部门书面同意并按规定补交土地出让金或土地收益金后，才能核准超出部分的商品房预售许可。

（三）未竣工的地下建（构）筑物依法预售的，应按照《重庆市城镇房屋交易管理条例》第十五条的规定办理《商品房预售许可证》。属单独建筑的人防工程的，应经人防部门同意后才予办理预售许可。

核发了《商品房预售许可证》的地下建（构）筑物，也应按照有关规定建立楼盘表和联机备案系统。

三、关于办理抵押登记和商品房预售许可的部门

根据《权属登记条例》和《交易管理条例》的有关规定，具体按下列规定执行：

（一）土地抵押登记，渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区以及经济技术开发区、高新技术开发区、北部经开园和高新园，由当地区国土局（国土房管分局） 受理并初审后，送市国土房管局审批；其他区县（自治县、市）由当地区县国土房管局（国土局）办理。

（二）房屋抵押登记，由当地区县房地产交易（监理）登记机构办理。

（三）跨区县的两个以上房地产设定抵押登记的，分别在房地产所在区县房地产交易（监理）登记机构办理登记。主城区内原已在市房地产交易所办理了跨区抵押登记的，其变更和注销仍在市房地产交易所办理。

（四）商品房预售许可审核，主城区由市国土房管局办理；其中， 经济技术开发区、高新技术开发区、北部新区经开园和高新园由国土房管分局（所）受理并初审后送市国土房管局审批。其他区县（自治县、市）由当地区县国土房管局（房管局）办理。

四、本通知下发后，凡原规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。

 

 

二〇〇五年元月二十五日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于办理土地房屋权属登记有关问题的通知

 

渝国土房管发[2005]62 号

 

各区县（自治县、市）国土房管局、国土资源局、房管局、房屋产权产籍监理所、高新区国土房管分局、经开区国土房管分局、北部新区高新园分局、经开国分局：

《重庆市土地房屋权属登记条例》（下称《条例》）和《重庆市土地房屋权属登记操作规程》（下城《操作规程》）已于 12 月 1 日起正式施行。为更好的贯彻《条例》和《操作规程》的有关规定，现就办理土地房屋权属登记的有关问题作如下规定：

一、《条例》实施前已办理《房屋所有权证》，未申请土地使用权登记，或已办理土地使用权证未申请房屋有权登记的，《条例》实施后申请土地使用权或房屋所有权登记的按照《操作规程》的规定颁发《房地产权证》。申请土地使用权登记的只收取土地登记费，申请房屋所有权登记的只收取房屋登记费。2004 年 12 月 1 日以后受理土地房屋权属登记不得再颁发原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》、《农村房屋所有权证》。

二、2004 年 12 月 l 日前商品房购房人已办理合同登记的，2004 年

12 月 l 目后申请土地房屋权属登记，土地房屋登记机构告知房地产开发企业或购房人，应按照《条例》的规定进行土地房屋权属登记申请，并可依法增加共有权人。

三、已婚家庭登记的房地产，增加或减少配偶一方或配偶一方变更为配偶另一方的按非权属转移方式办理变更登记。

四、房地产权因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解或有权机关已经发生法律效力的决定依法收回、没收或转移，

2004 年 12 月 1 日后，须办理公告注销手续的，按照重庆市人民政府办公厅渝办发【2004】347 号《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局重庆市土地房屋权属登记操作规程(试行)的通知》的相关规定，重庆市国土资源和房屋管理局委托各土地房屋登记机构办理注销登记手续，在注销公告上加盖同级土地房屋权属登记机构公章。

五、出县《受理登记通知书》、《补正材料通知书》、《不予受理登记通知书》的机构为主地房屋登记机构，在《受理登记通知书》、《补正材料通知书》、《不予受理登记通知书》上套印土地房屋登记机构公章。土地房屋行政管理机构分设的，同对套印土地、房屋管理机构公章。

六、按照《条例》第四条、第五十二条的规定，土地房屋抵押权登记应对抵押权人核发记载有抵押权的土地房屋权属证书。因此土地使用权抵押登记、房屋所有权抵押登记应对抵押权人核发记载有抵押权的土地房屋权属证书。但考虑实际情况，个人按揭购房可不对抵押权人核发记载有抵押权的土地房屋权属证书，只在土地房屋权属证书上备注抵押情况。

七、按照《条例》二十三条的规定，土地房屋权属证书补发公告， 区县土地房屋登记机构摩将权乖 j 人已在《重庆日报》、《重庆晚报》、《重庆晨报》或公开发行的区县地方报刊上刊登土地房屋权属证书灭失声明汇总后，于每周五将汇总资料(纸质材料及软盘)报市局信息中心，由市局信息中心统一在房地产市场网上刊登补发公告。

八、因出让土地使用权内部股权转让致使权利人名称变更的，且工商行政管理部门出具企业名称变更核名通知书的，按非权属转移变更登记。因划拨土地使用权内部股权转让致使权利人名称变更的根据股权转让份额补交土地收益金或收区土地出让金后，按权属转移登记办理。

九、申请士地房屋权属登记其土地、房屋权利人不一致的，原则上 须权利人统一后方可申请登记。土地房屋权属登记为一方的应提交土地、房屋权利人一致的土地房屋权属来源资料。

十、大中型国有企业、学校、机关、事业单位一宗地内有若干建(构) 筑物的，申请土地房屋权属登记，土地以宗地发证，房屋每 6 幢发一个证书。第一个《房地产权证》上记载权利人信息、土地状况部分、房屋状况部分内容，并在土地状况“备注”栏内注明其余《房地产权证》号。其余证书只记载权利人信息、房屋状况部分的内容，土地状况“备注” 栏内注明：“土地状况见第一个证书的证书号”。 申请住宅登记的一套房屋颁发一个《房地产权证》。

十一、军队营区、学校校园内修建的住房以及用地有特殊规定的， 申请土地房屋权属登记，应在《房地产权证》土地状况部分备注栏内注明：  “房地产转让应取得原产权单位书面同意。”

十二、关于房地籍编号。房地籍号以区县行政区为单位，房地籍编号为地籍号加房籍号地籍号按照“区县代码街道号．街坊号．宗地号一分宗号(或岛宗号)，顺序编号(没有分宗号或岛宗号，可省略最后一级编号)，编码位数分别为区县代码 2 位、街道号 2 位、街坊号 2 位、宗地号 5 位、分宗号(或岛宗号)3 位，各编码不足限定位数的不补 0：房籍号按照“【幢序号】幢号．单元．楼层．套(间)号”顺序编号，幢序号、幢号、单元、楼层和套(间)号没有位数限制，不需要补。，其中幢序号以宗地为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字 1、2„„ 顺序按 S 形编号：幢号由开发商给定编号，为明确部位在塔楼幢号前加

“T——”、裙楼幢号前加“Q——”、车位幢号前加“C——”，对开发商不能提供编号，可根据其自然名称编号。

十三、房屋的用途填写住宅、非住宅，其中非住宅分为商服用房、办公用房、车库、社区会所、工业仓储用房、其他（学校教学用房、医疗用房、图书馆、体育场）。

十四、因企业改制划拨土地使用权补办出让手续的出让土地使用权设定登记由市局委托区县土地房屋登记机构办理。区县土地房屋登记机构应按照先办理土地登记后办理房屋登记的程序办理。

十五、按照市政府 53 号令的要求进行的土地登记验证工作，由于《条例》中没有对验证工作做出规定，2004 年 12 月 1 日后验证工作不再进行。

 

 

2005年2月1日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

建设部关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权

变更登记有关问题的试行通知

 

建住房〔2005〕77 号

 

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

国务院已经批准个人住房抵押贷款证券化试点方案。为配合做好个人住房抵押贷款证券化试点工作，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第 98 号）的有关规定，现就个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记的条件、程序和时限等问题，通知如下：

一、金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记。

二、有下列情形之一的，可以按照本通知的规定，批量办理个人住房抵押权变更登记：

（一）金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银监会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的；

（二）前述特定目的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生更换的。

三、批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权转让人和受让人共同申请。

四、申请批量办理个人住房抵押权变更登记的，应当提供以下资料：

（一）抵押权变更登记申请表；

（二）规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议；

（三）经批准的个人住房抵押贷款证券化方案（复印件）；

（四）拟转让的个人住房抵押权清单和相应的《房屋他项权证》；

（五）个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照（复印件）。拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章。

五、申请个人住房抵押权变更登记，资料齐全的，房地产管理部门应当在 3 日内决定受理，并出具受理通知书；资料不齐全的，房地产管理部门应当及时通知申请人补齐，以申请人补齐资料之日作为受理日。

六、房地产管理部门应当对申请人提交的资料进行审核。

凡资料齐全、与权属登记信息一致、抵押物不存在权利限制或权利负担的，予以登记，即将个人住房抵押权变更的情况逐一记载在房屋权属登记管理信息系统和纸介质的权属登记信息的相应记录中。抵押权以权属登记信息为准，原则上不再颁发新的《房屋他项权证》。

抵押物存在权利限制或权利负担的，暂不登记，并告知申请人。申请人仍书面要求办理的，可以办理；申请人要求替换的，应当允许。

个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由。

七、个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权 转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人做变更处理，其他登记事项不作变更。

八、批量办理个人住房抵押权变更登记，以一份他项权证或一笔抵押登记为一起业务计算，一次受理 200 起以下的，5 个工作日内完成；

200 起以上的，可适当增加工作日，但最长不得超过 15 日。

九、房地产管理部门要加快房屋权属登记信息化建设，向社会公众提供高效、便捷的登记信息查询服务。

各地在执行中有什么具体问题，请及时向我部住宅与房地产业司反映。

 

 

中华人民共和国建设部

二〇〇五年五月十六日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

 

法释〔2005〕14 号

 

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005 年 11 月 14 日由最高人民法院审判委员会第 1371 次会议通过，现予公布，自 2005 年 12 月 21 日起施行。

 

 

最高人民法院

二〇〇五年十二月十四日

 

根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：

第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。

强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

第七条 本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

重庆市国土房管局

关于办理土地房屋抵押登记不得随意设定前置条件的通知

 

渝国土房管发〔2006〕24 号

 

各区县（自治县、市）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，高新区、经开区、北部新区高新园、经开园国土房管分局，市房地产交易所，主城区各房地产交易所：

近来，我局接到部分市人大代表反映，部分区县在办理土地房屋抵押登记时，对法律、法规未作规定的登记要件强行要求公证，并将其作为办理抵押登记的前置条件，违反了办理抵押登记的有关规定。为规范办理土地房屋抵押登记有关政策，现将有关事项通知如下：

一、各单位在办理土地房屋抵押登记时，除法律法规有明确规定需要对提交的要件进行公证的外，各单位一律不得随意要求申请人对提交的要件进行公证。凡法律法规没有明确规定，各单位自行要求对抵押登记要件进行公证的，应立即停止。

二、各单位在办理土地房屋抵押登记时，应严格按照国家和我市有关土地房屋抵押登记的有关程序和规定办理，不得随意改变办理土地房屋抵押登记的程序、不得随意设置办理抵押登记的要件。

特此通知。

 

 

二〇〇六年一月十六日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于当前房地产交易登记环节若干问题处理意见的通知

 

渝国土房管发[2007]122 号

 

各区县、自治县国土房管局（国土资源局、房管局）、各分局、主城各房地产交易所：

为了进一步加强房地产市场管理，规范房地产交易登记行为，现将当前房地产交易登记中若干问题的处理意见通知如下：

一、关于已办理商品房买卖合同登记备案的商品房申请合同登记备 案注销的问题

商品房买卖合同办理登记备案后，买卖双方经协商要求撤消登记备案的，可以申请办理商品房买卖合同登记备案注销登记。

收取的要件：

（一）重庆市房地产交易合同登记申请表（原件）。

（二）买卖双方签订的因解除合同或其他原因申请撤消合同登记备案的书面协议（原件）。

（三）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书；购房人系自然人如不能亲自到场的，可以委托代理，其出具的授权委托书应先行办理公证（身份证明校对原件收复印件，授权委托书、公证书收取原件）。

因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已被撤消、解除或认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请商品房买卖合同登记备案注销登记。

房地产交易登记机构（以下简称“登记机构”）已在商品房预售许可证（副本）房屋预售（预租）登记情况栏记载商品房买卖合同登记备案情况的，在商品房买卖合同登记备案注销登记办结后，应在商品房预售许可证（副本）上将注销情况作记载。

二、关于买卖双方签订商品房买卖合同后，未向房地产交易登记机 构申请买卖合同登记备案，申请撤消楼盘表预备案信息的问题

买卖双方签订商品房买卖合同后，通过联机备案或网上签约系统将商品房买卖信息传送至登记机构计算机楼盘信息系统进行预备案，但未向登记机构申请买卖合同登记备案，其网上签约或联机备案信息已在登记机构数据库中生存，双方经协商要求撤消楼盘表预备案信息的，可以申请撤消。

收取的要件：

（一）买卖双方撤消楼盘表预备案信息的申请书（原件）。

（二）买卖双方应亲自到场并提供双方经办人身份证明及法人授权委托书；购房人系自然人不能亲自到场的，可以委托代理，其出具的授权委托书应先行办理公证（身份证明校对原件收复印件，授权委托书、公证书收取原件）。

因人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决等法律文书，证明商品房买卖合同已被撤消、解除或认定无效的，买卖合同的一方当事人凭人民法院、仲裁机构的法律文件和生效的证明，可以单方申请撤消楼盘表预备案信息。

三、关于房地产开发项目在建工程设定抵押登记的问题

（一）房地产开发项目设定在建工程抵押时，须经过预售许可审批并取得《商品房预售许可证》，由登记机构按房地产抵押登记的程序办理。

（二）已建立房地产交易权属登记信息系统的区县，房地产开发企业申请在建工程抵押登记前，须先申报建立楼盘表,房地产抵押合同约定的抵押物信息必须与楼盘表数据保持一致，登记机构工作人员在办理在建工程抵押登记时应复核楼盘表信息。

（三）未建立房地产交易权属登记信息系统的区县，登记机构工作人员在办理在建工程抵押登记前，应将项目已售情况、其他限制情况与设定抵押的范围进行逐一核对清理，不得将已出售或有其他限制的房屋纳入抵押范围。

（四）在建工程非住宅应整层、整体或按规划、建设部门批准的建筑设计为抵押单元，不得擅自分零抵押。

（五）办理在建工程应收取的要件：

1、重庆市房地产交易合同登记申请表(原件)；

2、抵押双方法人授权委托书（原件）、双方经办人的身份证明（出示原件收复印件）；

3、抵押人的工商营业执照（出示原件收复印件）；

4、商品房预售许可证（副本原件）；

5、债权债务合同、抵押合同（原件）；

6、国有土地使用证（出示原件收复印件）；

7、抵押人和抵押权人圈注并加盖公章的抵押平面位置图（原件）；

8、抵押双方协商确认的抵押物价值证明或有资质的评估机构出具的评估报告书（原件）；

9、属联建的提供联建双方的联建协议；属共同开发建设的提供其他共有权人同意其抵押的书面证明（原件）。

抵押双方提交的经确认并签章的抵押物平面位置图统一以《商品房预售面积测绘报告书》所附测绘图为依据，不得将共用分摊部位纳入抵押物位置图范围。

抵押双方签订的抵押合同中应载明国有土地使用证、建设工程规划许可证编号，已投入在建工程的工程款，施工进度及工程竣工日期，已完成的工作量和工程量等信息。

四、关于最高额抵押贷款设定抵押登记的问题

最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额债权额度内， 以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。土地房屋权利人以土地房屋作为最高额债权担保的抵押物为自己或他人担保，可办理最高额抵押贷款抵押登记。

土地房屋登记机构在受理最高额抵押登记时，应收取债权债务合同、最高额抵押合同及其他要件，根据债权债务双方约定的最高额贷款金额 一次性办理抵押登记并收取抵押登记费。

受理最高额抵押注销登记时，应收取抵押权人关于同意解除最高额抵押登记的书面证明及其他要件，土地房屋登记机构一次性办理最高额抵押注销登记。

五、关于当事人之间开展下列经济活动办理抵押登记的问题

当事人之间开展下列（一）、（二）、（三）项经济活动可办理抵押登记：

（一）企业与企业之间、企业与个人之间、个人与个人之间因产品供货、货物运输、货物仓储、加工承揽等经济活动，以土地或房屋进行抵押担保的。

（二）个人与企业之间（个人与国有企业之间借贷除外）、个人与个人之间借款，以土地或房屋进行抵押担保的。

土地房屋登记机构受理（一）、（二）项经济活动的抵押登记时，应收取债权债务合同、抵押合同及其他要件，按房地产抵押登记的程序办理。

（三）政府批准设立的担保公司为企业或个人从事各类经济活动提供担保，企业或个人以土地或房屋向担保公司提供反担保的。

土地房屋登记机构受理第（三）项经济活动的抵押登记时，应收取债权债务合同、担保合同、反担保合同、政府批准担保公司设立的批文、担保公司工商营业执照及其他要件，按房地产抵押登记的程序办理。

本通知中所指的债权债务合同包括借款合同、授信协议、承兑协议、供货合同等。

本通知自下发之日起执行。《重庆市国土房管局关于当前土地抵押登记有关问题处理意见的通知》（渝国土房管发[2001]641 号）第六条、

《重庆市国土房管局关于当前房地产交易登记若干问题处理意见的通知》（渝国房管发[2004]171 号）第三条的规定即行废止。各单位在办理登记中出现的问题，请及时与市局市场处联系。

 

 

二○○七年三月一日

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于房地产登记若干问题的处理意见

 

渝国土房管发[2007]404 号

 

各区县(自治县)国土房管局(国土资源局、房管局)、各分局、局属各房屋产权产籍监理所：

当前，在房地产权属登记中出现商场分零销售、土地储备证效力、继承及赠与是否办理公证等问题。根据相关法规的精神，为规范房地产交易与登记行为，巩固执政为民、服务发展活动成果，经征求市高级人民法院意见后，现就有关问题提出处理意见如下：

一、关于土地房屋权属登记的权限问题

土地房屋权属登记发证(含注销)和由市国土房管局出让的土地使

用权登记，按((重庆市国土房管局关于委托办理土地房屋权属登记工作的通知))(渝国土房管发[20073 251 号)的规定，自 2007 年 5 月 1 日起， 委托土地房屋所在地的区县国土房管部门办理。各区县国土房管部门在办理注销登记时，应以市局的名义制作相关文书，加盖区县国土房管部门的公章(代章)。

万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川 6 个区域性中心城市的登记发证按《重庆市国土房管局贯彻<重庆市人民政府关于创新行政管理培育六大区域性中心城市的决定>的实施意见))(渝国土房管发[2007]230 号)执行。

二、关于商场分零销售的问题

商场(主要指大厅式商业贸易场地、农贸市场等)分零销售容易诱发

房地产交易纠纷，形成社会不稳定因素，政府及主管部门应严加监管和限制。((重庆市国土房管局关于进一步规范房地产市场秩序的通知》(渝国土房管发[2004]344 号)、《重庆市国土房管局关于进一步加强房地产市场行为监管的通知》(渝国土房管发[2005]390 号)、((重庆市国土房管局关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知》(渝国土房管发[2006]22 号）这三个规范性文件，属行政机关依职权作出的具体行政行为的依据，应予适用。

三、关于按“两证”遗留问题办理的房地产权证的效力问题

在为解决“两证*历史遗留问题而办理房地产权证的过程中，房地产登记机关将原规定权属登记需要取得的工程竣工验收手续改为由相关部门会审盖章。这类权证的办理，在程序和要件上虽然与一般规定有所不同，但因是政府为解决历史遗留问题而采取的临时性特殊政策措施， 也得到了广大群众的拥护，敌不影响权证的效力。

四、关于城镇土地国有化以后，是否对原土地所有者进行补偿的问题

1982 年 12 月 4 日第五届全国人大第五次会议通过的《宪法》首次

明确规定“城市的土地属于国家所有”；“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所，有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”国家至今未出台对原土地所有者予以补偿的规定。因此，对 1982 年以前的城镇土地应视为无偿收归国有，原土地所有者出示的私有制性质的地契、地皮租约、管业证、土地税交款收据等凭证，不能作为应予补偿的依据，对原土地所有者不予补偿。

五、关于受让人受让的国有土地中所含部分市政道路、公共绿化用地的发证问题

受让人受让的国有土地中含有部分市政道路、公共绿化用地，虽然土地使用人支付了相应的土地费用，但因属规划设计所划定，并作为取得土地使用权的条件和义务，得到了受让人事前认可，土地出让合同也予以了明确。因此，这类用地前期确权登记，应按土地出让合同载明的宗地面积发证，并注明市政道路、公共绿化用地面积：工程竣工验收后， 应按出让合同的约定，扣除市政道路、公共绿化用地后据实变更登记， 重新发证，其所建设的市政道路、公共绿化用地应无偿交给政府。原按有关规定已办理了权属登记的，不再作变更。

六、关于国有土地储备证的效力问题

国有土地储备登记是土地储备机构取得政府对某一宗国有土地进行储备的批准后，向土地管理部门申请办理的确认登记。国有土地储备 证载明的是政府批准土地储备机构对某一宗国有土地进行储备整治，并将预期收益权予以控制的权利，是一种期权。该宗国有土地范围内原权 利人持有的房地产权证并未收回注销。这两种权证载明的是两种并行不 悖的权利，其对应的是两个不同的法律关系，不涉及土地权利冲突。国 有土地储备登记不影响原土地权利人行使转让、抵押等权利，如两种权 利发生冲突，应优先保护原土地使用权人的权益。国有储备土地进行抵 押登记时，应扣除原土地使用权入已办理了抵押登记的土地面积。国有 储备土地设定抵押后，原土地使用权人申请办理土地使用权抵押登记的， 登记机关应当办理。

七、关于房地产继承和赠与是否办理公证的问题

对赠与房地产转移变更登记可以不办理公证手续．但为减少和防范可能出现的争议，当事入双方应到场申请办理登记；登记部门当场查验当事人双方的身份证明；当事人双方应书面具结确认其赠与的真实性与合法性，并承担因未办理公证手续导致今后可能出现的权属争议的风险贵任．

对于继承房地产转移交更登记，因现行法律、法规也未赋予登记机关对继承权进行实体审查的义务，同时登记机关无法准确、全面掌握房地产继承人的人数、继承顺序等具体情况，没有确认继承权的职责和手段，因此，在办理房地产继承转移变更登记时，应由继承人书面具结其继承权的唯一、合法性，并承担因未办理公证手续、可能隐瞒其他继承权人而导致今后可能出现的权属争议的风险责任．

八、关于因离异发生房地产权属转移登记的问题

现行法律、法规未赋予登记机关对婚姻财产权进行实体审查的职责

和义务。夫妻离异后，双方协议其房产归一方所有，得房方申办转移登记时，如原配偶无法到场，应由申请人书面声明并具结承担其离异所得房产的真实性与合法性以及承担今后可能出现的权属争议的风险责任； 登记机关经公告(可采取登报、现场张贴、网上发布等形式)询异后，如无异议，则予以登记。《重庆市土地房屋权属登记条例》实施后，按实名制的有关规定办理。

九、关于土地使用年限的超止时间计算问题

国有土地出让年限的起算时间一般应以出让合同的约定时间为准。

但因政府或出让方的原因延迟交地或影响如期建设的，如出让合同已有明确约定的，应以合同约定计算起止年限；如出让合同没有约定的，其延误的时同应予扣除。

十、关于已抵押的商品房买卖能否办理合同登记备案的问题

抵押与销售是两种不同的权利及法律关系，现行的 l 法律、法规对销售已抵押的房屋未作禁止性规定。根据《担保法》第四十九条、《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十一条、《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的相关规定，在抵押权人出具了同意销售的书面证明，并且售房人将拟售房屋已抵押的情况书面告知了购房人后，虽原抵押登记未解除，登记机构也可以办理商品房买卖合同登记备案和权属登记．登记机关在办理合同登记备案和权属登记时，应收取抵押权人出具 的同意销售的书面证明、购买人出具的已知晓所购房已抵押的书面证明。

十一、关于同一宗房地产可否多次抵押的问题

《担保法》第三十五条的规定：“财产抵押后，该财产的价值大予所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《物权法))第一百九十九条从抵押权清偿顺序的角度，也规定了同一财产可以向两个以上债权人设定抵押．因此，同一宗房地产可以设定多个抵押权；要求登记的，登记机关应当依法登记；登记机关在办理后一抵押权的设定登记时，应注明前一抵押。

 

 

2007 年 6 月 27 日

 

 

 

 

 

国土资源部、财政部、中国人民银行

关于印发《土地储备管理办法》的通知

 

国土资发〔2007〕277 号

 

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001] 15 号）、《国务院办公厅关于规

范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006] 100 号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

 

 

国土资源部 财政部 中国人民银行

二〇〇七年十一月十九日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于经济适用住房权属登记有关问题的通知

 

渝国土房管发〔2008〕147 号

 

各区县（自治县、市）国土房管局、国土资源局、房管局、各分局、房屋产权产籍监理所：

为认真贯彻《经济适用住房管理办法》的有关规定，切实保障当事人的合法权益，现将经济适用住房（含集资合作建房，以下统称经济适用住房）权属登记有关问题通知如下：

一、经济适用住房的初始登记

经济适用住房建设单位申请土地使用权或房屋所有权初始登记，登记机构在办理房地产登记时应将经济适用住房的登记情况记载于房地产登记簿，同时在房地产权证土地使用权类型栏载明“划拨”，房屋用途栏载明“经济适用住房（或集资合作建房）”，土地使用权初始登记在记事栏载明“本宗地为经济适用住房（或集资合作建房）项目用地”；对在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应根据土地使用权出让合同约定在记事栏载明经济适用住房的总建设面积，同时记载于房地产登记簿。

经济适用住房批准建设时有配套非住宅的，按批准的用途核准登记， 但土地使用权类型应载明“划拨”。

二、经济适用住房的权属转移登记

个人购买经济适用住房申请合同备案登记或预告登记的，各登记机构除按规定收取相关资料外，还应收取市县人民政府经济适用住房主管部门准予其购房的核准通知书；登记机构在办理权属登记时，应在房地产权证土地使用权类型栏中载明“划拨”，房屋用途栏载明“经济适用住房（或集资合作建房）”，记事栏载明“经济适用住房（或集资合作建房），xx 年 x 月 x 日内不得直接上市交易”。

个人购买经济适用住房未满 5 年的，登记机构不得办理经济适用住房的权属转移登记（拆迁还建房、司法裁定、继承及政府回购除外）；个人购买经济适用住房满 5 年且已向政府缴纳土地收益等价款的，各登记机构可办理经济适用住房权属转移登记。

购买经济适用住房年限自合同备案登记之日起算。

三、经济适用住房的抵押登记

经济适用住房建设单位以在建经济适用住房项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款，经审核符合抵押登记规定的，各登记机构应当办理经济适用住房抵押登记。

购买经济适用住房的个人向商业银行贷款申请抵押登记的，登记机构除按规定收取抵押登记相关资料外，还应收取市县人民政府经济适用住房主管部门准予其购房的核准通知。

以经济适用住房为第三人贷款提供抵押担保申请抵押登记的，各登记机构不得办理抵押登记。

四、经济适用住房的登记收费

经济适用住房的登记收费要严格按照《重庆市物价局重庆市财政局关于确定土地房屋管理系统房屋行政事业性收费标准的通知》（渝价

[2007]452 号）、《重庆市物价局重庆市财政局关于确定土地房屋管理系统房屋行政事业性收费标准有关事宜的补充通知》（渝价[2007]477 号） 执行。

2006 年8 月14 日后批准的经济适用住房项目的按本文件规定执行。

 

 

二〇〇八年三月十三日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市小额担保贷款办法

 

渝再就业办字〔2008〕16 号

 

第一章 总 则

第一条 为了更好地落实小额担保贷款政策，通过以创业促进就业达到实现就业再就业倍增效应的目的，特制定本办法。

第二条 小额担保贷款实行“自愿申请、抵押担保、按期付息、到期还本、政府贴息”的原则。

第三条 区县(自治县)财政从本级就业专项资金中拨出专款作为担保基金存入当地承贷金融机构，市财政按区县(自治县)存入承贷金融机构的担保基金 1∶1 的比例存入匹配担保基金,承贷金融机构按照担保基金与贷款余额 1：3 的比例发放小额担保贷款。小额担保贷款担保基金必须专户储存，封闭运行，按单位活期存款计息。

第四条 对逾期无法收回的小额担保贷款本息，按《重庆市小额担保贷款呆账核销暂行办法》（渝就业办〔2006〕25 号）办理。

 

第二章  小额担保贷款的范围、对象及条件

第五条 小额担保贷款的范围

小额担保贷款在全市范围内开展，各区县（自治县）均可自行确定当地的一至二家金融机构，开展该项工作。

第六条 小额担保贷款的对象

在本市辖区内已解除劳动关系，从事个体经营或合伙经营的下岗失业人员、复员退役军人未安排工作自谋职业人员、高校毕业未就业进行了失业登记的人员、其他城镇登记失业人员（以下简称各类人员）；职工在 300 人以下，吸纳各类人员达到 20%以上（与企业签订了一年以上劳动合同，参加了社会保险）的小企业或合伙经营实体。

第七条 小额担保贷款的条件

申请小额担保贷款，男性年龄在 60 岁以内、女性年龄在 55 岁以内

（已退休人员、大龄下岗职工除外），具有完全民事行为能力的自然人， 身体健康、诚实守信、经过就业再就业培训、具备一定劳动技能；属所在社区居委会的常住户口。合伙经营实体或小企业必须有固定的经营场地和一定的自有资本金；其从事的经营项目必须是微利项目（国家明文限制的行业如建筑业、广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、网吧、氧吧、以及美容、美发、水吧、酒吧、洗脚，从事金融保险业、邮电通讯业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权等除外）。

小额担保贷款主要用于贷款申请人流动资金不足的补充。

 

第三章 小额担保贷款的额度、期限、利率

第八条 小额担保贷款的额度各类人员从事个体经营，申请小额担保贷款原则上在5 万元以内，对创业能力强，创业项目优的人员，贷款额度可放宽到 8 万元；合伙经营实体或小企业吸纳各类人员后申请小额担保贷款，按人均5 万元计算，贷款总额在 100 万元以内。

小企业贷款不进行企业信用等级评定。

第九条 小额担保贷款的期限

小额担保贷款期限为一年，以贷款上帐日开始计算，借款人应按时还款。确需继续贷款的，应在贷款期满前 30 天，向所在地区县（自治县）劳动就业部门提出续贷申请，劳动就业部门应及时将审核同意的书面意见送承贷金融机构，承贷金融机构审查同意后，通知借款人办理相关手续。借款人在续贷前要结清贷款本息，续贷期限为一年。借款人续贷期满后还需贷款的，可直接向承贷金融机构申请商业性贷款，财政不再贴息。

第十条 小额担保贷款利率在人民银行公布的贷款基准利率的基础上上浮 3 个百分点。

 

第四章 小额担保贷款的还贷付息、担保、抵（质）押方式

第十一条 借款人从取得贷款之日起，应根据借款合同按期支付利息，到期偿还本金。贷款逾期应按中国人民银行及承贷金融机构规定计交罚息，罚息由借款人自行承担。

第十二条 小额担保贷款的担保、抵（质）押

（一）法人为个人担保必须同时具备以下条件：本企业生产经营状况良好，年税后利润在 5 万元以上；具有贷款申请金额 1.5 倍以上的不动产。个人担保必须具备以下条件：有贷款申请金额 1.2 倍以上的房产或等值的有价证券；有稳定收入的公务员及事业单位员工个人担保额不超过其年收入的 2 倍（单位出具年收入证明），且最高不超过 20 万元；有稳定收入的企业单位员工个人担保额不超过其年收入额（单位出具年收入证明），且最高不超过 6 万元。承贷金融机构对个人保证担保额根据实际情况掌握，由担保人本人签字。担保时担保方应在保证合同上签字、盖章。

（二）借款人抵（质）押可用自有或亲友（本市常住户口）的房屋（两证齐全，银行会同借款人协商认定）、承贷金融机构认可的有价证券进行抵（质）押；合伙经营实体或小企业抵（质）押原则上参照个人抵（质）押执行，可用不动产、汽车、设备（有购置发票，扣除折旧） 进行抵（质）押。贷款金额不得超过抵押品价值的 70％，质押物价值的90%。

 

第五章 小额担保贷款的贴息办法

第十三条 下岗失业人员、登记失业的高校毕业生和复员退役军人从事微利项目的财政给予全额贴息，其他城镇登记失业人员从事微利项目的财政给予 50%贴息。合伙经营实体或小企业的贴息标准按吸纳各类人员数所对应的不同贴息标准贴息。

第十四条 借款人在借款合同约定期限内按期偿还本息，最后一次结清本息后，凭承贷金融机构出据的结息清单或凭证到劳动就业部门申 请贴息。劳动就业部门按借款人不同的贴息标准确认借款人相应的贴息 金额，按季将确认后的贴息清单送当地财政部门和承贷金融机构各一份， 承贷金融机构将财政划拨的贴息资金一次性划入借款人在承贷金融机构开设的个人账户内。

第十五条 贴息资金由市财政按各区县（自治县）小额担保贷款规模预拨到各区县（自治县）财政，各区县（自治县）财政对当地劳动就业部门审核签署意见的贴息凭证和确认清单进行复审后，在季末的第一个月内将实际已完清的贷款利息拨付到承贷金融机构。此款只能用于小额担保贷款的贴息，不得挪作它用。

 

第六章 小额担保贷款的办理程序

第十六条 借款人申请贷款时，应持工商、税务核发的工商登记证、税务登记证，抵（质）押物清单或担保合同以及本人有效证件到所在地社区居委会申请，经社区居委会审查符合本办法第七条、第十二条的规定后，在 3 个工作日内向所在地街道（乡镇）推荐；街道（乡镇）按本办法第七条、第十二条初审同意后在 3 个工作日内报所在地区县（自治县）劳动就业部门，区县（自治县）劳动就业部门会同财政部门在 5 个工作日内完结审查汇总，并将相关资料送到承贷金融机构。承贷金融机构在 5 个工作日内提出初审意见，不同意贷款的，应注明原因并将资料返还劳动就业部门；同意贷款的，即可通知借款人办理相关手续，完善贷款抵（质）押担保等手续后，在 5 个工作日内向借款人发放贷款。合伙经营实体或小企业可由法定代表人在其户口所在地或企业经营所在地社区居委会申请小额担保贷款。

 

第七章 小额担保贷款的优惠政策

第十七条 借款人申请小额担保贷款用于抵押担保的房屋，承贷金融机构可据实作价。双方签定抵押物价值认定书后，应向土地或房屋登记机构申请办理抵押登记。属于出让土地上房屋抵押担保的，应向房屋登记机构申请办理抵押登记，对符合登记条件的，登记机构应在 5 个工作日内办结；属于划拨土地上房屋抵押担保的，应向土地登记机构申请办理抵押登记，对符合登记条件的，登记机构应在 10 个工作日内办结。

第十八条 借款人获得小额担保贷款后，可按规定享受再就业的有关税费减免、工商扶持等优惠政策。

第十九条 借款人申请小额担保贷款前，免费参加所在区县(自治县) 组织的就业再就业政策培训（包括劳动、税务、工商政策等方面）。

 

第八章 小额担保贷款的部门职责

第二十条 为了加强管理、确保小额担保贷款按时归还，各方责任如下：

（一）市就业再就业工作领导小组办公室、市劳动和社会保障局1．负责组织推进、指导、协调全市小额担保贷款工作。

2．负责审查批准区县（自治县）小额担保贷款的方案。

3．负责与财政部门协调落实小额担保贷款的担保基金和贴息资金。

4．协调落实鼓励就业再就业的有关优惠政策。

（二）市财政局

负责小额担保贷款担保金市级匹配资金和小额担保贷款贴息资金的安排及监管工作。

负责牵头小额担保贷款呆账损失的处理工作。

负责小额担保贷款贴息资金与中央财政的申报、结算工作。

（三）市国土房屋管理局

负责各区县（自治县）土地房屋登记机构小额担保贷款房屋抵押登记的相关政策指导、督促落实。

（四）人民银行重庆营业管理部及分支机构

1．指导和督促辖区内承贷金融机构按照有关规定和要求，在防范风险的基础上积极开展小额担保贷款工作。

2．加强承贷金融机构与相关部门的联系，协调小额担保贷款政策， 与相关部门一道共同促进政策的落实。

3．对辖区内承贷金融机构小额担保贷款政策执行情况进行监测和评估，并对小额担保贷款政策进行研究，促进政策完善。

（五）重庆银监局

对承贷金融机构小额担保贷款利率执行情况进行检查。

指导和督促承贷金融机构建立区别于其他商业性贷款考核制度的小额担保贷款考核制度。

（六）市就业服务管理局

1．负责指导区县（自治县）小额担保贷款工作，并培训相关人员。

2．负责小额担保贷款工作的统计。

3．在金保工程全市联网前，指导网络未覆盖的区县（自治县）应用小额担保贷款管理软件。

（七）承贷金融机构

1．对区县（自治县）劳动就业部门审核同意的借款人申请，按本办法第七条、第八条、第九条、第十二条规定审查决定是否发放贷款。

2．各区县（自治县）承贷金融机构凭劳动就业部门返回的贴息确认清单，将贴息资金一次性划入借款人在承贷金融机构开设的个人账户内。

对小额担保贷款的运行情况进行管理，及时向市、区县（自治县）相关部门沟通有关情况。

建立区别于其他商业性贷款考核制度的小额担保贷款考核制度， 小额担保贷款质量不纳入一般性商业贷款考核。

对逾期贷款进行及时追收，根据贷款的相关规定向人民法院提请诉讼并申请强制执行。

（八）区县（自治县）财政局

1．落实本级小额担保贷款担保资金，并按规定存入当地承贷金融机构。

监督贴息资金的使用并及时划拨，审核呆账的损失并按规定赔付。

配合劳动就业部门审核小额担保贷款有关资料。

（九）区县（自治县）劳动就业部门

协调财政部门落实小额担保贷款担保资金。

审查汇总街道（乡镇）推荐的小额担保贷款申请，并对申请人进行就业前培训；对小额担保贷款工作实施全面管理、指导、监督、服务，帮助借款人落实就业再就业的优惠政策。

负责按承贷金融机构出据的结息清单或凭证，确认借款人相应的贴息金额，按季将确认后的贴息清单送承贷金融机构和财政部门各一份。

按时按规定报送小额担保贷款报表（见附表）。

整理归档小额担保贷款的相关原始资料，各区县（自治县）必须用小额担保贷款软件进行管理。

（十）街道（乡镇）和社区居委会

1．社区居委会按本办法第七条、第十二条规定对小额担保贷款申请人予以调查，向街道（乡镇）推荐和贷后管理工作。

2．街道（乡镇）按照本办法第七条、第十二条的规定对社区居委会推荐的借款人申请进行审核并汇总，报区县（自治县）劳动就业部门审核。

3. 指导、帮助借款人搞好生产经营，配合协助承贷金融机构做好贷前检查和贷后催收工作。

（十一）借款人

1．根据自身情况如实申请小额担保贷款。

2．按规定办理贷款担保、抵（质）押手续。

3.在贷款期间内，对发生的个人重大变化（如家庭地址、电话、经济状况等），要及时向有关部门报告。

4．按规定使用贷款，履行贷款合同，按期付息、还本。

 

第九章 附  则

第二十一条 凡享受城市居民最低生活保障金的借款人从取得贷款之日起，3 个月后所在街道（乡镇）应重新核定其城市居民最低生活保障金。

第二十二条 建立小额担保贷款联席会议制度。由市、区县（自治县）就业再就业办牵头，会同同级劳动就业、财政、人民银行、承贷金融机构等部门，定期召开小额担保贷款联席会议，研究小额担保贷款工作中的重大问题，对借款人的生产经营、资金运行、付息还本等情况进行分析，加强指导、监控和管理。

第二十三条 对街道（乡镇）的奖励和承贷金融机构的手续费补助， 按《关于对再就业小额贷款工作的街（镇）经办部门、承贷金融机构予以奖励和手续费补助有关问题的通知》（渝财社〔2004〕168 号）执行，在次年的第一季度一次结清。

第二十四条 本办法从 2008 年 9 月 1 日起实施，《重庆市再就业小额贷款实施办法》（渝再就办〔2004〕2 号）同时废止。各区县（自治县） 可以按照本办法，制定实施细则。

 

 

重庆市就业办 重庆市人力和社会保障局重庆市劳动局

重庆市国土房管局人民银行重庆营管部  重庆银监局

重庆银行  重庆农商行

2008 年 9 月 1 日

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局关于印发《重庆市国土房管局关于

办理土地房屋登记有关问题的通知》的通知

 

渝国土房管发〔2008〕661 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、房管局）、各分局、土地房屋权属登记中心、房屋产权监理所：

《重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通 知》已经重庆市人民政府法制办公室审查登记（渝文审[2008] 23 号），现予印发，请遵照执行。对执行中的新情况、新问题，请及时向市局报告。

 

二〇〇八年十月十日

 

重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知

 

各区县（自治县）国土局（分局）、国土房管局、房管局、土 地房屋权属登记中心、房屋产权监理所：

为贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《土地登记办法》、 《房屋登记办法》，结合重庆市实际，现就办理土地房屋登记的有关问题通知如下

一、 土地房屋登记类别.

（一） 初始登记；

（二） 转移登记；

（三） 变更登记；

（四） 注销登记；

（五） 抵押权登记；

（六） 地役权登记；

（七） 预告登记；

（八） 其他登记（异议登记、更正登记、查封登记）。

二、 土地房屋登记的一般程序

（一）申请受理

1、由申请人提出书面申请并依法提交相关材料。对提交材料齐全且符合法定形式的，受理人员应即时出具《登记受理通知书》。对提交材料不齐全或者不符合法定形式的，如申请人能当场补正，在补正后出具《登记受理通知书》；如不能当场补正，应不予受理，并出具《不予受理通知书》，说明理由。

2、对申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项应向当事人询问。询问结果应当经当事人签字确认，并归档保留。

（二）权属审核

1、由审核人员对申请人的申请事项和提交材料进行审核， 对已登记的土地房屋应查阅登记簿。

2、对申请登记土地房屋的有关情况需要进一步证明的，应 出具《补充材料通知书》，告知申请人于 5 曰内需补充的相关材料。逾期未按要求补充材料的，应退回受理岗位，并由受理：岗位出具《不予登记通知书》，说明理由，作退件处理。补充材料时间不纳入登记时限。

3、办理土地房屋初始登记、在建工程抵押权登记、因土地 房屋灭失导致的土地房屋注销登记等，应当在规定的登记时限内实地查看。

4、对符合登记条件的，应当予以登记；经审核不符合登记条件的， 经部门负责人批准，在登记时限内作出不予登记的决定，并由受理岗位出具《不予登记通知书》。

（三）记载于土地房屋登记簿

1、已使用登记信息系统进行土地房屋登记的，经审核后，通过登记信息系统将土地房屋登记结果自动记载于登记簿；未使用登记信息系统的，在审核完成后 1 日内，由审核人员将登记结果记载于登记簿。

2、土地房屋登记机构分设的，应分别将土地或房屋登记事 项记载于登记簿。

（四）发证

1、根据登记簿的记载事项打印或填写权属证书、登记证明。

2、查验申请人缴费凭证后，颁发权属证书或登记证明。

三、登记簿的建立和管理

（一）土地房屋登记簿的内容应包括土地房屋的自然状况、 权利

设立及变更状况、预查封和查封等。

（二）土地房屋登记以宗地建立登记簿；地上有建（构）筑物的土地房屋登记在宗地的基础上以房屋基本单元建立分户登记簿。土地房屋分割、合并时应重新编号，以分割、合并后的土地房屋为单元建立新的登记簿。

（三）已使用登记信息系统的登记机构应建立电子登记簿，并应当有唯一确定的纸介质转化形式，实行每周异地备份管理；未使用登记信息系统的登记机构应建立纸质登记簿。

（四）土地房屋登记机构分设的，应分别建立各自的登记簿，并保证各自记载的内容无矛盾和冲突之处。

（五）各登记机构对未建立登记簿的土地房屋应于 2010 年前全面完成登记簿的建立。

四、空间国有建设用地使用权登记

对依法取得的空间国有建设用地使用权登记，应依据《国有建设用地使用权划拨决定书》或《国有建设用地使用权出让合同》的约定，将空间范围及采用的高程系统等记载于登记簿。

五、不分摊的共有土地房屋登记

房地产开发企业申请房屋初始登记时，应将建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等填写于申请书备注栏，一并申请登记。土地房屋登记机构应在土地房屋登记簿上记载“属全体业主共有”，不颁发权属证书。

六、土地房屋用途变更登记

业主改变土地房屋用途申请变更登记的，应当提交规划部门的批准文件。涉及补交土地出让金的，应当提供土地出让金缴款凭证；涉及建筑结构变动的，应按有关规定提交相关证明材料。

七、取得权利登记和变更登记不得并案办理的情形

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或受遗赠取得土地房屋，权利人转让该土地房屋或设立抵押权的，应当将土地房屋登记到权利人名下后，再办理土地房屋转移登记或者抵押权初始登记，不得将两次登记并案办理。

八、预告登记

（一）有下列情形之一的，当事人可以共同申请预告登记:

1、预购商品房；

2、以预购商品房设定抵押；

3、房屋所有权转让、抵押；

4、法律、法规规定的其他情形。

（二）预购商品房、以预购商品房设定抵押的预告登记，由房屋登记机构负责办理；房屋所有权转让和抵押的预告登记，由土地房屋登记机构按两证合一登记程序办理。

（三）申请预购商品房预告登记，当事人应当提交下列材料：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、商品房预售合同；

4、商品房预售合同登记备案证明；

5、当事人关于预告登记的约定；

6、其他必要材料。

（四）申请预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移或抵押预告登记的，当事人应分别按照《房屋登记办法》第七十一条、第七十二条、第七十三条的规定提交材料。

预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，不得并案办理。

（五）对符合条件的预告登记，登记机构应当自预告登记受理之曰起 10 日内完成，将预告登记事项记载于土地房屋登记簿，并向预告登记权利人发放预告登记证明。同时，登记机构应将土地房屋权属证书复印件（加盖“与原件核对无误”印章）归档保留，对土地房屋权属证书可不作记载。

（六）申请注销预告登记的，由当事人双方共同申请并提交下列材料：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、预告登记证明；

申请注销预购商品房抵押权预告登记的，应当由预购人和抵押权人共同申请。

预告登记证明遗失的，由当事人双方共同出具证明材料。

（七）预告登记后，债权消灭或自能够进行土地房屋登记之曰起 3 个月内当事人未申请登记的，预告登记失效。除当事人提出申请外，登记机构不得注销预告登记。当事人依法申请土地房屋登记的，应提交预告登记证明等相关材料，由登记机构按规定办理土地房屋登记，同时注销预告登记。

（八）预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地房屋权利的转移登记、变更登记或者抵押权、地役权登记。

九、地役权登记

（一）申请地役权初始登记，当事人双方应当共同申请并按照《土

地登记办法》第三十七条、《房屋登记办法》第六十四条的规定提交材料。

（二）土地房屋登记机构分设的，属房屋设立地役权的初始、变更、转移和注销登记，由房屋登记机构负责办理；属其它情形的地役权登记由土地登记机构负责办理。

（三）符合地役权登记条件的，登记机构应当于 10 日内将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的登记簿和土地房屋权属证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的权属档案中。

（四）供役地和需役地分属不同登记机构负责登记的，当事人应当向供役地的登记机构申请地役权登记。负责供役地登记的登记机构完成登记后，应当通知负责需役地登记的登记机构，由其于 1 日内记载于需役地的登记簿。

（五）申请地役权变更登记、转移登记或注销登记的，当事人应当提交下列材料：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；

4、土地房屋权属证书或者房地产权证；

5、其他必要材料。

（六）对符合条件的地役权变更登记和转移登记，登记机构应于 10日内办结；对符合条件的地役权注销登记，登记机构应于 2 日内办结。

十、更正登记

（一）权利人、利害关系人申请更正登记的，应当按照《土地登记办法》第五十九条、《房屋登记办法》第七十四条的规定提交材料。

（二）对符合条件的更正登记，登记机构应予 10 日内办结。

（三）登记机构发现登记簿的记载错误，应向当事人出具 《更正登记通知书》，通知其于 15 日内申请办理更正登记；当事人无正当理由逾期不申请办理更正登记的，登记机构可以依 据申请登记材料或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正，并公告注销原土地房屋权属证书。

（四）办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的， 登记机构应当暂缓办理。

十一、异议登记

（一）利害关系人认为登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，可以申请异议登记，并提交下列材料：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、证明登记簿或土地房屋权属证书记载错误的材料。

（二）土地房屋登记机构分设的，根据原登记情况，由原登记机构负责办理。

（三）对符合条件的异议登记，登记机构应当于受理之日起 1 日内将异议事项记载于登记簿.异议登记期间，登记簿记载的权利人处分土地房屋申请登记的，登记机构受理后应暂缓办理。异议登记期间不纳入登记时限。

（四）自受理异议登记之日起 30 日内，申请人未向登记机构提交能证明其已向法院起诉的相关材料的，异议登记失效，异议登记失效后， 登记簿记载的权利人处分土地房屋申请登记的，登记机构应依法办理。

（五）权利人处分土地房屋申请登记，登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于登记簿之前，第三人申请异议登记的，登记机构应当中止办理原登记，并向权利人出具《中止登记通知书》，说明理由。

（六）原异议登记申请人申请注销异议登记的，应当提交登记申请书和申请人的身份证明等材料；登记簿记载的权利人申请注销异议登记的，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、人民法院对异议登记申请人起诉不予受理或者驳回其请求的证明文件等材料。

十二、抵押权登记

（一）土地房屋登记机构分设的，地上无建（构）筑物的土地使用权抵押、未取得《商品房预售许可证》的在建工程抵押、以划拨土地使用权及地上建（构）筑物（商场和个人成套住宅抵押贷款涉及划拨土地使用权的除外）设立抵押权的，由土地登记机构负责办理。除此之外的土地房屋抵押权登记由房屋登记机构负责办理。

（二）申请办理土地房屋抵押登记，经审核符合登记条件的，登记机构应核发房地产权证书（抵押专用）。

（三）申请办理土地房屋抵押登记的，应提交登记申请书、申请人身份证明、主债权合同、抵押合同、房地产权证和其他必要材料，不再提交土地出让金缴纳凭证、公司章程、股东会或董事会决议等材料；属国有企业或国有控股企业的，不再提交主管部门或出资人同意抵押的证明文件。登记机构不负责对土地投入状况和抵押物价值情况进行审查。

（四）土地使用权连同地上建（构）筑物作为抵押物申请抵押权登记的，应以该宗土地连同建（构）筑物作为同一抵押物。

（五）同一抵押物设立多个抵押权的，登记机构应将抵押权人、抵押人的姓名或名称、被担保债权的数额、登记时间等事项依次记载于登记簿和土地房屋权属正书。

属设立最高额抵押权登记的，还应当将最高债权额、债权确定期间记载于登记簿和房地产权证，并明确记载其为“最高额抵押权”。

（六）因抵押权人姓名或名称、抵押物坐落名称、被担保债权数额或者是最高额债权确定期间发生变更而办理登记的，登记机构应将变更事项记载于登记簿和原抵押权证书。被担保债权的数额或者最高额债权确定期间发生变更的，应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

（七）因主债权转让导致抵押权人变更而办理登记的，登记机构应将登记结果记载于登记簿，并依据登记簿的记载重新填发抵押权证书。

（八）因抵押物转让而导致抵押权变更，当事人应同时申请土地房屋转移登记和抵押权变更登记，并提交抵押权人同意抵押物转让的证明文件等材料。对符合登记条件的，登记机构应在抵押物登记簿上记载抵押人变更事项，重新填发抵押权证书，并将其记载于新的房地产权证。

（九）因部分置换、增加抵押物而导致抵押权变更的，对置换或增加后新纳入抵押的抵押物，登记机构应办理抵押权初始登记，记载于登记簿，并发放抵押权证书。属部分置换的，相应对被置换的抵押权作部分注销登记。原抵押权证书和新抵押权证书所记载的被担保债权数额应保持一致，为部分置换或增加抵押物后所确定的总数额。在原抵押权证书和新抵押权证书上应分别记载“ X X X 号抵押权证书与 X X X 号抵押权证书属同一抵押权的相关登记证明”。

（十）土地房屋抵押权登记的抵押期限届满，抵押人和抵押权人未申请注销抵押权登记的，除设立抵押权的土地使用权、房屋所有权依法注销外，登记机构不得办理土地房屋抵押权注销登记。

（十一）以多宗土地房屋作为抵押物担保同一主债权申请抵押权登记的，不得对每宗抵押物的担保债权数额进行分割。以属于不同行政区域的多宗土地房屋作为抵押物担保同一主债权申请抵押权登记的，按照属地登记原则由所在地登记机构分别办理，登记费按一宗收取。

各登记机构应分别收取主债权合同和抵押合同原件，在登记簿和抵押权证书上分别记载被担保债权总金额，并注明“本宗土地（或房屋） 与其他土地（或房屋）一并抵押”。各登记机构在办理过程中应主动相互联系，在确认其他土地房屋抵押登记生效后分别就本宗土地（房屋） 发放抵押权证书。

十三、集体土地房屋登记

（一）集体土地上新建房屋申请初始登记的，其自然层数为三层或

三层以上的，除应提交《房屋登记办法》第八十三条规定材料外，还应提交房屋安全鉴定报告。

（二）办理村民住房所有权初始登记、农民集体经济组织所有房屋所有权初始登记，登记机构应当将申请登记事项在房屋所在地集体经济组织内公告 15 曰。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。

（三）因继承、受遗赠取得村民住房所有权申请转移登记的，应提交《房屋登记办法》第八十六条第一款所规定材料。

（四）对以家庭承包或经招标、拍卖、公开协商等方式承包经营集 体土地进行农业生产申请集体农用地使用权登记的，登记机构不予受理。

（五）依法使用本集体未承包经营土地进行农业生产申请集体农用地初始登记的，当事人应当提交登记申请书、申请人身份证明、农用地使用合同等材料。

十四、查封登记

土地房屋登记机构应当根据人民法院提供的查封裁定书和 协助执

行通知书，于受理之日起 2 日内将查封或者预查封的情况记载于土地房屋登记簿。

本通知自 2008 年 10 月 15 日起实施，所附表格一并执行。对实施过程中遇到的新问题、新情况，请各单位及时向市国土房管局报告。

附： 土地房屋登记表格样式

1、重庆市土地房屋登记簿；

2、重庆市土地房屋权属登记申请书；

3、重庆市土地房屋权属登记审核表；

4、重庆市土地房屋抵押登记申请书；

5、重庆市土地房屋地役权登记申请书；

6、预告登记证明。

重庆市国土房管局

关于房地产抵押登记工作中有关问题的复函

 

渝国土房管函〔2008〕943 号

 

重庆市银行业协会秘书处：

你处《关于商情解决房地产抵押登记工作中有关问题》（渝银协秘[2008]87 号）收悉。经研究，现函复如下：

一、现行房地产抵押合同格式文本是 1995 年我局为规范抵押登记提交抵押合同的格式及内容而制定。随着市场经济的不断发展，现行抵 押登记格式合同越来越不适应经济业务发展需要，我局拟与人民银行重 庆营业部、重庆市银监局等单位商讨后，取消现行抵押登记格式合同， 由人民银行重庆营业部、重庆市银监局统一制定抵押登记示范格式合同。

二、最高额抵押登记是抵押登记的一种类型。根据《担保法》、《房屋登记办法》的有关规定，在当事人申请办理最高额抵押登记时，除提交最高额抵押合同外、还应提交一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因证明材料。

三、押物价值的确认，我局现执行《城市房地产抵押管理办法》第二十二条和建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第二条第二款的规定，并要求各区县登记机构不得强行对不动产进行评估。对《物权法》出台后抵押登记是否应收取抵押物价值协议或评估报告以及对抵押物超值是否可以办理抵押登记等问题，我局将会同人民银行重庆营业部、重庆市银监局共同研究确定。

四、多宗土地房屋作为抵押物担保同一主债权申请抵押权登记的， 原采用分割对应抵押贷款的方式，现我局已在刚出台的《重庆市国土房管局关于办理土地房屋登记有关问题的通知》中明文取消这一做法。

 

 

二〇〇八年十月二十日

 

 

 

 

 

建设部关于对允许经济适用住房

划拨土地向银行进行抵押问题的意见函

 

建办房函〔2009〕265 号

 

上海市人民政府办公厅：

我部对国办秘书二局转来的《李克强副总理赴上海市需要研究落实的有关事项办理情况》中反映的“为缓解经济适用住房建设资金压力， 允许经济适用住房划拨土地向银行进行抵押贷款”问题进行了研究。根据国办秘书二局要求，现将有关意见函告知如下：

按照《城市房地产管理法》第四十八条、《国有土地使用权土地出让和转让暂行条例》第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条、《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发

[2004]9 条）等有关规定，经济适用住房划拨土地使用权可以进行抵押， 向银行申请贷款。你市可按照上述法律、法规的规定办理。

特此函告。

 

 

二〇〇九年三月二十五日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

建设部关于私立学校、幼儿园、医院的

教育设施、医疗卫生设施能否抵押的复函

 

建法函〔2010〕2 号

 

广东省住房和城乡建设厅：

《关于个人权属的幼儿园等房地产能否办理抵押登记的请示》（粤建房函[2009]347 号）收悉。现将全国人大常委会法制工作委员会《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》（法工办发[2009]231 号）转发你厅，请遵照执行。

附件：

1、《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》（法工办发[2009]231 号）

2、《关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示》（建法函[2009]264 号）

 

 

二〇—〇年一月四日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1：

 

全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会

对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见

 

法工办发[2009]231 号

 

住房和城乡建设部办公厅：

你部建法函[2009]264 号来函收悉，经研究，交换意见如下：同意请示中的第二种意见。

 

 

附件2：

 

建设部关于私立学校、幼儿园、医院的

教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示

 

建法函[2009]264 号

 

全国人大常委会法制工作委员会：

《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押，在房地产登记工作中，就该条适用问题存在不同意见。一种意见认为，私立学校、幼儿园、医院不属于《物权法》第一百八十四条规定的事业单位、社会团体，私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也不属于社会公益设施，依法可以抵押。另一种意见认为，私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。

为了正确理解和执行《中华人民共和国物权法》，现就私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押问题请示你委，请予答复为盼。

 

重庆市国土房管局

关于规范土地房屋登记有关问题的通知

 

渝国土房管发〔2010〕33 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、房管局）、各分局，各土地房屋权属登记中心（房屋产权产籍监理所）：

土地房屋登记是关系到广大群众和社会单位切身利益的重要财产登记，是土地房屋交易的重要保障，其登记的准确性和效率倍受社会各界关注。为进一步规范土地房屋登记行为，切实践行“执政为民，服务发展”服务宗旨，结合实际工作中遇到的新情况，现就我市土地房屋登记中有关问题通知如下：

一、土地房屋登记实行分级审核管理

各登记机构应严格按照申请-受理-审核-记载于登记簿-发证的程序进行土地房屋登记。其中，审核环节根据土地房屋登记类别实行分级审核管理。

一级审核管理，即由初审人员对符合审核要求的登记业务件直接签注意见办结登记。适用类别：预售商品房合同备案、预购商品房预告登记、商品房转移登记。

二级审核管理，即由初审人员对符合审核要求的登记业务件签注意见后报复审人员办结登记。适用类别：实行一级审核和三级审核管理以外的其它登记类别。

三级审核管理，即由初审人员对符合审核要求的登记业务件签注意见，报复审人员复核，经终审人员审核办结登记。适用类别：土地房屋初始登记、土地使用权抵押权设定及变更登记、在建工程抵押权设定登记、异议登记、更正登记。

各登记机构应进一步划分各登记环节工作职责、明确各审核岗位审查职责和责任划分，强化登记业务件质量抽查和责任追究管理，建立登记业务件进度跟踪管理制度，防止登记错件和超时现象。

二、土地用途与房屋用途的登记规定

各登记机构应严格按照土地管理部门批准的土地用途和规划许可的房屋用途办理土地房屋登记；对规划部门统一设定为公建，未明确具体用途的建筑物，其房屋用途统一登记为非住宅，同时，将经规划部门审批设计的图纸上确定的用途在房地产权证记事栏进行备注。

三、规划部门竣工验收面积和房屋权属登记测算面积不一致的办理规定

按照建设部规定，规划部门在批准和验收房屋时执行《建筑工程建筑面积计算规范》，房屋登记部门对房屋产权面积执行《房产测量规范》， 两个规范在面积测算时标准不一致，从而导致的规划验收面积和房屋产权面积差异。对规划部门已整体验收的房屋，应以房屋测绘部门出具的房测面积进行登记；对规划部门分层分期部分验收的，按规划部门验收的范围，以房屋测绘部门出具的房测面积进行登记。

四、申请人营业执照未年检或被吊销的办理规定

由于企业法人的营业执照虽未年检或被吊销，但在注销登记前，仍然具有民事权利能力和民事行为能力。因此，企业法人（房地产开发企业除外）的营业执照未被注销的，其土地房屋权属登记予以办理。在申请登记时，申请人应提交该企业法人未被注销的证明材料。其他法人组织可参照上述规定执行。

房地产开发企业营业执照被吊销后，不得进行房地产销售活动；对房地产开发企业在营业执照被吊销前已销售并办理了合同备案登记或已销售已交付使用的房屋，予以办理。

五、预购商品房合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记合并办理的有关规定

对申请预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的，采取一次性提交登记申请资料，一次性收取申请材料，分别分级审核，先后记载登记簿、一次性核发登记证明的登记办理方式。

一次性提交登记申请资料是指申请人在申请登记时，可在分别填写合同备案登记申请书、预购商品房预告登记申请书、预购商品房抵押权预告登记申请书后，一次性向登记机构提交登记申请。

一次性收取申请材料是指登记机构在接到申请人提出的登记申请后，一次性收取申请材料，并出具《收件通知书》。

分别依次审核、先后记载登记簿是指登记机构应分别对一次性收取的申请材料按照登记要求进行审核，在办结前手登记审核程序并记载于登记簿后，进入后手登记审核程序并记载于登记簿。

一次性核发登记证明是指所需颁发的登记证明在所有案件登记全部办结后统一发件。

在办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记时，各登记机构不再将商品房预售合同登记备案证明、预告登记证明做为登记收取要件，但应在收件通知单向申请人明示预购商品房合同备案登记生效是预购商品房预告登记的前提，预购商品房预告登记生效是预购商品房抵押权预告登记的前提。

六、经济适用住房权属登记的有关登记规定

（一）经济适用住房配套建设的非住宅登记规定

经济适用住房（含集资合作建房，农转非安置房）批准建设时有配套非住宅的，在土地使用权初始登记时，应在登记簿中进行记载，并在房地产权证记事栏进行备注。在房屋初始登记时，配套建设非住宅部分仍未进行公告出让的，非住宅不予登记。

对在本通知出台前，经济适用住房批准建设时有配套非住宅的，可继续执行渝国土房管发[2008]147 号规定，按照规划批准用途进行登记。房屋初始登记时，土地使用权类型填写“划拨”，土地用途填写“商业”， 房屋用途填写“非住宅”；对仍登记房地产开发企业名下的配套非住宅 的，在未完善划拨转出让用地手续前，不得办理房屋转移登记。

（二）对渝国土房管发[2008]147 号文的补充规定

1、个人购买经济适用住房的起算时间界定：购买预售商品房以合同备案时间为准；购买商品房现房以办理房地产权证时间为准。

2、对经济适用住房项目批准时间以经济适用房项目主管部门批准时间为准。

七、夫妻共有的土地房屋因离婚归一方所有、继承（含受遗赠）取得土地房屋登记的办理规定

夫妻共有的土地房屋因离婚归一方所有、继承（含受遗赠）取得土地房屋，此两类土地房屋登记应按变更登记办理，不收取转让手续费。因离婚情形，土地收益金减半征收；因继承情形，免征土地收益金。

八、抵押登记中有关问题的补充规定

（一）关于国有储备土地抵押登记的有关规定

1、国有土地储备证和储备范围内原权利人持有的房地产权证体现的两个不同的法律关系。办理国有储备土地抵押登记时，登记机构不再对原土地权利人已办理的土地抵押进行审查和面积扣除。国有储备土地设定抵押后，原土地权利人有权申请办理抵押登记，登记机构应当办理。

2、储备土地不得为第三方办理抵押登记；经市、区级人民政府出具书面资料说明第三方为国有关联企业，且抵押贷款为公用事业、公共设施建设的除外。

（二）在建工程抵押的有关规定

以在建工程向非金融机构、个人进行资金借贷、买卖等民事活动产生的土地房屋抵押担保，应当适用渝国土房管发[2007]122 号文件。

（三）直客式抵押登记的有关规定

直客式抵押是金融机构与购房人之间发生的民事法律关系，金融机构与购房人约定不须房地产开发企业提供担保的，可以从其约定，予以办理。

本通知自下达之日起生效。市局以前发文与本通知不一致的，以本通知为准。

 

 

二〇一〇年一月二十八日

 

 

 

建设部关于对南宁市房产管理局

有关境外公司间借贷涉及境内房产抵押担保问题的批复

 

建房市函〔2010〕7号

 

南宁市房产管理局：

你局《关于境外公司间借贷涉及境内房产抵押担保问题的请示》（南房报[2010]1 号）收悉。经研究，现批复如下：

目前，我国有关房屋登记的法律、行政法规及部门规章对境外公司间借贷涉及境内房产的抵押权登记，无特殊禁止性规定。

此复。

 

 

二〇—〇年二月五日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

融资性担保公司管理暂行办法

 

中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局令

2010 年第 3 号

 

为加强对融资性担保公司的监督管理，规范融资性担保行为，促进融资性担保行业健康发展，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，中国银行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国财政部、中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定了《融资性担保公司管理暂行办法》，经国务院批准，现予公布。自公布之日起施行。

 

2010年3月8日

 

 

第一章 总  则

第一条 为加强对融资性担保公司的监督管理，规范融资性担保行为，促进融资性担保行业健康发展，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，制定本办法。

第二条 本办法所称融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人约定，当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时，由担保人依法承担合同约定的担保责任的行为。

本办法所称融资性担保公司是指依法设立，经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司。

本办法所称监管部门是指省、自治区、直辖市人民政府确定的负责监督管理本辖区融资性担保公司的部门。

第三条 融资性担保公司应当以安全性、流动性、收益性为经营原则，建立市场化运作的可持续审慎经营模式。

融资性担保公司与企业、银行业金融机构等客户的业务往来，应当遵循诚实守信的原则，并遵守合同的约定。

第四条 融资性担保公司依法开展业务，不受任何机关、单位和个人的干涉。

第五条 融资性担保公司开展业务，应当遵守法律、法规和本办法的规定，不得损害国家利益和社会公共利益。

融资性担保公司应当为客户保密，不得利用客户提供的信息从事任何与担保业务无关或有损客户利益的活动。

第六条 融资性担保公司开展业务应当遵守公平竞争的原则，不得从事不正当竞争。

第七条 融资性担保公司由省、自治区、直辖市人民政府实施属地管理。省、自治区、直辖市人民政府确定的监管部门具体负责本辖区融资性担保公司的准入、退出、日常监管和风险处置，并向国务院建立的融资性担保业务监管部际联席会议报告工作。

 

第二章 设立、变更和终止

第八条 设立融资性担保公司及其分支机构，应当经监管部门审查批准。

经批准设立的融资性担保公司及其分支机构，由监管部门颁发经营许可证，并凭该许可证向工商行政管理部门申请注册登记。

任何单位和个人未经监管部门批准不得经营融资性担保业务，不得在名称中使用融资性担保字样，法律、行政法规另有规定的除外。

第九条 设立融资性担保公司，应当具备下列条件：

（一）有符合《中华人民共和国公司法》规定的章程。

（二）有具备持续出资能力的股东。

（三）有符合本办法规定的注册资本。

（四）有符合任职资格的董事、监事、高级管理人员和合格的从业人员。

（五）有健全的组织机构、内部控制和风险管理制度。

（六）有符合要求的营业场所。

（七）监管部门规定的其他审慎性条件。

董事、监事、高级管理人员和从业人员的资格管理办法由融资性担保业务监管部际联席会议另行制定。

第十条 监管部门根据当地实际情况规定融资性担保公司注册资本的最低限额，但不得低于人民币 500 万元。

注册资本为实缴货币资本。

第十一条 设立融资性担保公司，应向监管部门提交下列文件、资料：

（一）申请书。应当载明拟设立的融资性担保公司的名称、住所、注册资本和业务范围等事项。

（二）可行性研究报告。

（三）章程草案。

（四）股东名册及其出资额、股权结构。

（五）股东出资的验资证明以及持有注册资本 5％以上股东的资信证明和有关资料。

（六）拟任董事、监事、高级管理人员的资格证明。

（七）经营发展战略和规划。

（八）营业场所证明材料。

（九）监管部门要求提交的其他文件、资料。

第十二条 融资性担保公司有下列变更事项之一的，应当经监管部门审查批准：

（一）变更名称。

（二）变更组织形式。

（三）变更注册资本。

（四）变更公司住所。

（五）调整业务范围。

（六）变更董事、监事和高级管理人员。

（七）变更持有 5％以上股权的股东。

（八）分立或者合并。

（九）修改章程。

（十）监管部门规定的其他变更事项。

融资性担保公司变更事项涉及公司登记事项的，经监管部门审查批准后，按规定向工商行政管理部门申请变更登记。

第十三条 融资性担保公司跨省、自治区、直辖市设立分支机构的，应当征得该融资性担保公司所在地监管部门同意，并经拟设立分支机构所在地监管部门审查批准。

第十四条 融资性担保公司因分立、合并或出现公司章程规定的解散事由需要解散的，应当经监管部门审查批准，并凭批准文件及时向工商行政管理部门申请注销登记。

第十五条 融资性担保公司有重大违法经营行为，不予撤销将严重危害市场秩序、损害公众利益的，由监管部门予以撤销。法律、行政法规另有规定的除外。

第十六条 融资性担保公司解散或被撤销的，应当依法成立清算组进行清算，按照债务清偿计划及时偿还有关债务。监管部门监督其清算过程。

担保责任解除前，公司股东不得分配公司财产或从公司取得任何利益。

第十七条 融资性担保公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，应当依法实施破产。

 

第三章 业务范围

第十八条 融资性担保公司经监管部门批准，可以经营下列部分或全部融资性担保业务：

（一）贷款担保。

（二）票据承兑担保。

（三）贸易融资担保。

（四）项目融资担保。

（五）信用证担保。

（六）其他融资性担保业务。

第十九条 融资性担保公司经监管部门批准，可以兼营下列部分或全部业务：

（一）诉讼保全担保。

（二）投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保业务。

（三）与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务。

（四）以自有资金进行投资。

（五）监管部门规定的其他业务。

第二十条 融资性担保公司可以为其他融资性担保公司的担保责任提供再担保和办理债券发行担保业务，但应当同时符合以下条件：

（一）近两年无违法、违规不良记录。

（二）监管部门规定的其他审慎性条件。

从事再担保业务的融资性担保公司除需满足前款规定的条件外，注册资本应当不低于人民币 1 亿元，并连续营业两年以上。

第二十一条 融资性担保公司不得从事下列活动：

（一）吸收存款。

（二）发放贷款。

（三）受托发放贷款。

（四）受托投资。

（五）监管部门规定不得从事的其他活动。

融资性担保公司从事非法集资活动的，由有关部门依法予以查处。

 

第四章 经营规则和风险控制

第二十二条 融资性担保公司应当依法建立健全公司治理结构，完善议事规则、决策程序和内审制度，保持公司治理的有效性。

跨省、自治区、直辖市设立分支机构的融资性担保公司，应当设两名以上的独立董事。

第二十三条 融资性担保公司应当建立符合审慎经营原则的担保评估制度、决策程序、事后追偿和处置制度、风险预警机制和突发事件应急机制，并制定严格规范的业务操作规程，加强对担保项目的风险评估和管理。

第二十四条 融资性担保公司应当配备或聘请经济、金融、法律、技术等方面具有相关资格的专业人才。

跨省、自治区、直辖市设立分支机构的融资性担保公司应当设立首席合规官和首席风险官。首席合规官、首席风险官应当由取得律师或注册会计师等相关资格，并具有融资性担保或金融从业经验的人员担任。

第二十五条 融资性担保公司应当按照金融企业财务规则和企业会计准则等要求，建立健全财务会计制度，真实地记录和反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。

第二十六条 融资性担保公司收取的担保费，可根据担保项目的风险程度，由融资性担保公司与被担保人自主协商确定，但不得违反国家有关规定。

第二十七条 融资性担保公司对单个被担保人提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的 10％，对单个被担保人及其关联方提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的 15％，对单个被担保人债券发行提供的担保责任余额不得超过净资产的 30％。

第二十八条 融资性担保公司的融资性担保责任余额不得超过其净资产的 10 倍。

第二十九条 融资性担保公司以自有资金进行投资，限于国债、金融债券及大型企业债务融资工具等信用等级较高的固定收益类金融产品，以及不存在利益冲突且总额不高于净资产 20％的其他投资。

第三十条 融资性担保公司不得为其母公司或子公司提供融资性担保。

第三十一条 融资性担保公司应当按照当年担保费收入的 50％提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额 1％的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额 10％的， 实行差额提取。差额提取办法和担保赔偿准备金的使用管理办法由监管部门另行制定。

监管部门可以根据融资性担保公司责任风险状况和审慎监管的需要，提出调高担保赔偿准备金比例的要求。

融资性担保公司应当对担保责任实行风险分类管理，准确计量担保责任风险。

第三十二条 融资性担保公司与债权人应当按照协商一致的原则建立业务关系，并在合同中明确约定承担担保责任的方式。

第三十三条 融资性担保公司办理融资性担保业务，应当与被担保人约定在担保期间可持续获得相关信息并有权对相关情况进行核实。

第三十四条 融资性担保公司与债权人应当建立担保期间被担保人相关信息的交换机制，加强对被担保人的信用辅导和监督，共同维护双方的合法权益。

第三十五条 融资性担保公司应当按照监管部门的规定，将公司治理情况、财务会计报告、风险管理状况、资本金构成及运用情况、担保业务总体情况等信息告知相关债权人。

 

第五章 监督管理

第三十六条 监管部门应当建立健全融资性担保公司信息资料收集、整理、统计分析制度和监管记分制度，对经营及风险状况进行持续监测，并于每年 6 月底前完成所监管融资性担保公司上一年度机构概览报告。

第三十七条 融资性担保公司应当按照规定及时向监管部门报送经营报告、财务会计报告、合法合规报告等文件和资料。

融资性担保公司向监管机构提交的各类文件和资料，应当真实、准确、完整。

第三十八条 融资性担保公司应当按季度向监管部门报告资本金的运用情况。

监管部门应当根据审慎监管的需要，适时提出融资性担保公司的资本质量和资本充足率要求。

第三十九条 监管部门根据监管需要，有权要求融资性担保公司提供专项资料，或约见其董事、监事、高级管理人员进行监管谈话，要求就有关情况进行说明或进行必要的整改。

监管部门认为必要时，可以向债权人通报所监管有关融资性担保公司的违规或风险情况。

第四十条 监管部门根据监管需要，可以对融资性担保公司进行现场检查，融资性担保公司应当予以配合，并按照监管部门的要求提供有关文件、资料。

现场检查时，检查人员不得少于 2 人，并向融资性担保公司出示检查通知书和相关证件。

第四十一条 融资性担保公司发生担保诈骗、金额可能达到其净资产 5％以上的担保代偿或投资损失，以及董事、监事、高级管理人员涉及严重违法、违规等重大事件时，应当立即采取应急措施并向监管部门报告。

第四十二条 融资性担保公司应当及时向监管部门报告股东大会或股东会、董事会等会议的重要决议。

第四十三条 融资性担保公司应当聘请社会中介机构进行年度审计，并将审计报告及时报送监管部门。

第四十四条 监管部门应当会同有关部门建立融资性担保行业突发事件的发现、报告和处置制度，制定融资性担保行业突发事件处置预案，明确处置机构及其职责、处置措施和处置程序，及时、有效地处置融资性担保行业突发事件。

第四十五条 监管部门应当于每年年末全面分析评估本辖区融资性担保行业年度发展和监管情况，并于每年 2 月底前向融资性担保业务监管部际联席会议和省、自治区、直辖市人民政府报告本辖区上一年度融资性担保行业发展情况和监管情况。

监管部门应当及时向融资性担保业务监管部际联席会议和省、自治区、直辖市人民政府报告本辖区融资性担保行业的重大风险事件和处置情况。

第四十六条 融资性担保行业建立行业自律组织，履行自律、维权、服务等职责。

全国性的融资性担保行业自律组织接受融资性担保业务监管部际联席会议的指导。

第四十七条 征信管理部门应当将融资性担保公司的有关信息纳入征信管理体系，并为融资性担保公司查询相关信息提供服务。

 

第六章 法律责任

第四十八条 监管部门从事监督管理工作的人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反规定审批融资性担保公司的设立、变更、终止以及业务范围的。

（二）违反规定对融资性担保公司进行现场检查的。

（三）未依照本办法第四十五条规定报告重大风险事件和处置情况的。

（四）其他违反法律法规及本办法规定的行为。

第四十九条 融资性担保公司违反法律、法规及本办法规定，有关法律、法规有处罚规定的，依照其规定给予处罚；有关法律、法规未作处罚规定的，由监管部门责令改正，可以给予警告、罚款；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。

第五十条 违反本办法第八条第三款规定，擅自经营融资性担保业务的，由有关部门依法予以取缔并处罚；擅自在名称中使用融资性担保字样的，由监管部门责令改正，依法予以处罚。

 

 

第七章 附  则

第五十一条 公司制以外的融资性担保机构从事融资性担保业务参照本办法的有关规定执行，具体实施办法由省、自治区、直辖市人民政府另行制定，并报融资性担保业务监管部际联席会议备案。

外商投资的融资性担保公司适用本办法，法律、行政法规另有规定的，依照其规定。

融资性再担保机构管理办法由省、自治区、直辖市人民政府另行制定，并报融资性担保业务监管部际联席会议备案。

第五十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定， 制定实施细则并报融资性担保业务监管部际联席会议备案。

第五十三条 本办法施行前已经设立的融资性担保公司不符合本办法规定的，应当在 2011 年 3 月 31 日前达到本办法规定的要求。具体规范整顿方案，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第五十四条 本办法自公布之日起施行。

 

重庆市国土房管局关于违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记有关问题的通知

 

渝国土房管[2010]110 号

 

主城区国土分局、各分局，各土地房屋权属登记中心（房屋产权产籍监理所）、市房屋勘测院：

按照渝住整办[2009]16 号、17 号、20 号文件等规定，对土地房屋权利人在未经有关行政管理部门批准的情况下，擅自修建违法建筑或开挖地下室的，可以采取依法拍卖（定向处置）、拆除或回填、没收用于公益事业等方式处理。为规范管理，现对违法建筑依法拍卖（定向处置） 后权属登记有关问题通知如下：

一、违法建筑房屋面积测算有关规定

市房屋勘测院负责此次违法建筑的房屋面积测算工作，并出具测绘成果。房屋测绘部门应根据原土地房屋登记档案和当地规划行政主管部门确定的违法建筑范围进行房屋面积测算外业工作。在房屋面积测算报告中，应明确原房屋面积（建筑面积和套内建筑面积）、违法建筑的套内建筑面积；附图应清晰标原房屋、违法建筑的部位。

二、违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记有关规定

（一）登记收取资料及登记类别

为简化程序，房屋产权人凭《没收违法建筑办理产权登记会签表》、房屋质量安全鉴定报告、房屋面积测算报告书、处罚决定书、财政收款票据等资料向登记机构直接申请办理房屋面积变更登记；但应按照转移登记类别向取得建筑物的房屋产权人单方收取相关税费（含大修基金）。

（二）房地产登记簿及房地产权证记载规定

为不改变整幢房屋原公摊数，不影响每套房屋原分摊共有建筑面积， 对依法拍卖（定向处置）的违法建筑物采取“只登记房屋套内建筑面积， 不参与共有建筑面积分摊”登记方式。在记载于房地产登记簿和房地产证时，“房屋建筑面积”栏按照原有房屋建筑面积加依法拍卖（定向处 置）套内建筑面积填写；“套内建筑面积”栏照原有房屋套内建筑面积 加依法拍卖（定向处置）套内建筑面积填写。同时，在房地产登记簿及 房地产权证记事栏注明通过依法拍卖（定向处置）取得建筑物的套内建 筑面积。

对独立于原有建筑物单独建造的违法建筑物参照上款办理，在一个房地产权证上进行记载，不单独核发房地产权证。

（三）房屋购买人尚未办理原房屋权属登记的有关规定

房屋购买人尚未办理原房屋权属登记的，在开发建设单位办理房屋初始登记后，应先将房屋（不含依法拍卖、定向处置部分）按照有关规定转移登记到房屋购买人名下后，再按上述有关规定办理违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记。

（四）原房屋已设定抵押权的有关规定

原房屋已设定抵押权的，按以下两种方式处理：

1、房屋权利人自愿归还贷款注销原抵押权的，由抵押人持有关手续与抵押权人共同申请办理抵押注销登记，并将已经注销抵押权的房地产权证交回登记机构办理违法建筑登记；

2、房屋权利人未归还贷款，未办理抵押权注销登记的，由原抵押人向抵押权人承诺房屋变更登记后仍作为抵押担保物的承诺，经抵押权人出具同意其房屋面积变更登记及抵押转记载的书面资料，房屋权利人持房地产权证及有关资料向登记机构申请办理违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记，原抵押双方向登记机构申请办理抵押变列登记。

 

附件：1、违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记应收取的产；

2、抵押人关于办理违法建筑登记的承诺书；

3、抵押权人同意办理违法建筑登记的证明；

4、没收违法建筑办理产权登记会签表。

 

 

二 〇 一 〇 年四月二日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件1：

 

违法建筑依法拍卖（定向处置）后权属登记应收取的材料

 

1、重庆市土地房屋权属登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、由规划、建设、财政、国土、房管部门联合审签的《没收违法建筑办理产权登记会签表》；

4、房屋质量安全鉴定报告；

5、原《重庆市房地产权证》原件，如申请登记的房屋已设定了抵押权的，还需注销该抵押权或提交抵押人同意办理产权登记的书面证明材料及抵押人的书面承诺；

6、房屋面积测绘报告书；

7、处罚决定书；

8、财政收款票据。

 

 

 

附件2：

 

抵押人关于办理违法建筑登记的承诺书

 

抵押人（姓名或名称）是位于号房地产的权利人，领有号《重庆市房地产权证》。该房屋于年月日向申请抵押贷款，抵押合同号为。因该房屋在设定抵押权后有违法建设行为发生，按违法建筑没收处置的有关规定，权利人已申请购买了该违法建筑，现需要向登记机构申请办理产权登记，因该登记涉及抵押物的变更，为保障抵押权人的利益，抵押人承诺，在办理了该房地产的变更登记后，将该房地产继续抵押给原抵押权人，并办理相应的抵押变更登记，由此而引发的所有法律责任及不良后果均由抵押人承担。

特此承诺

 

 

承诺人：

年    月    日

 

附件3：

 

抵押权人同意办理违法建筑登记的证明

该房地产位于号，权利人为，领有《重庆市房地产权证》。该房屋于年月日向我行申请抵押贷款，抵押合同号为。因该房屋存在违法建设行为，权利人已按照相关规定购买了违法建筑部分，再需要办理产权登记，我行同意权利人在上述房地产未办理抵押注销登记的情况下，向土地房屋行政主管部门申请办理房屋变更登记。

 

 

 

                                              （盖章）

                                            年    月    日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件4：

 

没收违法建筑办理产权登记会签表

编号	违法建设当事人	被没收的违法建筑基本情况
		房号	结构	总层数	违法建筑所在 层数	建筑面积 （m2）	违法建筑面积 （m2）	用途
财政部门意见	（盖章）   年   月   日
规划部门意见	（盖章）   年   月   日
土地房管部门意见	（盖章）   年   月   日

坐落（与原产权证登记地址一致）：

重庆市国土房管局

关于廉租住房权属登记有关问题的通知

 

渝国土房管发〔2010〕133 号

 

各区县（自治县）国土房管局、国土资源局、房管局，各分局，主城各区土地房屋权属登记中心：

根据住房和城乡建设部等九部委《廉租住房保障办法》（建设部第162 号令）、《关于廉租住房保障有关问题的通知》（渝国土房管发〔2004〕221 号）等文件精神，为进一步加强廉租住房管理，规范廉租住房权属登记行为，确保房屋资产安全，现将有关事项通知如下：

一、廉租住房产权主体

廉租住房分为政府修建、政府购买和配套建设三类情形。廉租住房产权人应为区县房地产行政主管部门。

二、廉租住房登记规定

（一）申请人规定

1、政府修建的廉租住房

对政府出资的廉租住房，由区县房地产行政主管部门持有关资料向房屋所在地登记机构申请办理土地使用权或房屋所有权初始登记。

对因开发建设需要，土地使用权初始登记在廉租住房建设单位名下的廉租住房项目，在房屋建成后，各登记机构凭发展改革部门下达的投资计划、委托代建协议（政府会议纪要）等相关资料，直接将土地使用权和房屋所有权登记给区县房地产行政主管部门，一律不得将建成廉租住房房屋的土地使用权和房屋所有权登记到建设单位名下。

2、政府购买的廉租住房

对政府出资购买房屋作为廉租住房，由区县房地产行政主管部门凭政府采购审批文件（政府会议纪要）、采购委托书、房屋买卖交易合同等相关资料申请办理房屋权属转移登记。

3、配套建设的廉租住房

对商品住房或经济适用住房小区中配套建设廉租住房的，在房屋建成后，由区县房地产行政主管部门委托房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时一并申请办理登记，各登记机构凭土地使用权出让合同或划拨决定书的约定、廉租住房配建协议等相关资料将建成廉租住房房屋的土地使用权和房屋所有权登记给区县房地产行政主管部门。

（二）房地产登记簿及房地产权证记载规定

1、对政府修建廉租住房的土地使用权初始登记，登记机构应在房地产登记簿、房地产权证记事栏载明“本宗地为廉租住房项目用地”。

2、对商品住房或经济适用住房小区中配套建设廉租住房的土地使用权初始登记，登记机构应根据土地使用权出让合同或划拨决定书中的约定、廉租住房配建协议在房地产登记簿、房地产权证记事栏载明配套建设廉租住房的建设面积、房屋建成后登记申请人等情况。

3、对政府修建、政府购买和配套建设的廉租住房房屋所有权登记， 登记机构应在房地产登记簿、房地产权证土地使用权类型栏载明“划拨”，记事栏载明“本房屋为廉租住房”。对政府购买的出让土地上的廉租住 房，在办理房屋权属转移登记时，凭政府采购审批文件（政府会议纪要）、采购委托书等相关资料将土地使用权类型登记为“划拨”，对应土地出让金退还政策另行规定。

（三）廉租住房转让、抵押规定

廉租住房原则上不得进行转让或抵押。如确需转让或抵押的，须报市国土房管局同意。各登记机构办理廉租住房转让、抵押登记时，除按规定收取相关资料外，还应当收取市国土房管局准予转让或抵押的审批意见。

三、廉租住房的登记收费

廉租住房的登记收费要严格执行《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发〔2007〕136 号）文件规定，免收各项行政事业性收费。

 

 

2010 年 6 月 28 日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于推进土地房屋权属登记服务工作便捷化的通知（试行）

 

渝国土房管〔2010〕173 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、房产管理局），局属各单位，各分局，各土地房屋权属登记中心（监理所）、市房屋勘测院，机关各处室：

为适应当前社会经济发展的需求，进一步改进和加强土地房屋权属登记管理，提供优质、高效的服务，现就实现登记服务便捷化的相关工作通知如下：

一、缩短登记办理时限

（一）企业或个人房产抵押登记时限缩短为 1 个工作日（工作日自

受理的次日起计，下同）。

（二）已“两证合一”的二手房交易，其转移登记时限缩短为 1 个工作日。

（三）单项申请预售合同登记备案、预告登记、抵押权预告登记的， 登记时限为 3 个工作日。一并申请的，5 个工作日内办结。批量提交（50 件以上）的，登记时限可延长一倍。

上述（一）、（二）、（三）以外的其他各类权属登记的办理时限按现行规定缩短一半。因政策性因素导致当事人集中申请登记，登记时限需延长的，由登记机构报市局或区县政府批准后确定。

二、调整部分权属登记事权

按照便民高效的原则，对现行的国有土地和城镇房屋权属登记职责

分工进行适当调整，主城区土地房屋登记机构分设的按下列规定执行， 主城外土地房屋登记机构分设的报当地人民政府批准后执行。

有关集体土地和农村房屋的权属登记仍按现行规定办理。

（一）下列登记由国土分局的土地登记机构办理

1、地上无房屋或房屋未办理所有权初始登记的各类土地使用权初始、转移、变更、抵押、注销登记；

2、除房屋以外的其它建（构）筑物，如桥梁、涵洞、沟渠等权属初始、转移、变更、抵押、注销登记；

3、地役权各类登记。

（二）下列登记由土地房屋权属登记中心（监理所）办理

1、取得预售许可手续的在建工程抵押登记、预售合同备案；

2、房屋所有权（及相应的土地使用权）初始（不含土地使用权初始登记）、转移、变更、抵押、注销等各类登记；

3、地役权各类登记。

（三）原已取得了土地房屋权属登记，有下列情形之一的，应先经国土分局核准后再由土地房屋权属登记中心（监理所）办理，核准结果应作为登记要件收取。（详见附件《事权调整后机构分设的土地房屋登记机构办理权属登记的暂行规定》）。

1、房屋及其占用的划拨土地转让的（个人所有的房屋除外）；

2、房屋及其占用的土地，因土地取得方式或年限、土地房屋用途或面积发生变化的。

（四）由国土分局或土地房屋权属登记中心（监理所）单独办理的各类登记，分别由办理机构在登记系统中完成受理、审核、记载登记簿、缮证、发证。

（五）登记资料信息共享

土地房屋权属登记机构分别办理登记的权属登记资料，仍由各登记机构保管。事权调整后由土地房屋权属登记中心（监理所）统一办理登记的权属登记资料，由登记中心（监理所）负责保管，相关土地房屋权属登记信息双方共同使用。在此基础上，市局逐步建立统一的不动产登记簿。

（六）加强工作协作配合

土地房屋权属登记与土地征收、供应等其他土地管理工作有密切关系，登记事权调整后，各国土分局和土地房屋权属登记中心（监理所）应进一步加强工作协调配合。

按照《重庆市土地房屋权属登记条例》“两证合一”、实行一个窗口对外服务的要求，各国土分局应根据实际需要，安排工作人员在土地房屋权属登记中心（监理所）设立的交易大厅驻场办公，履行土地登记、土地资产转让审批、土地收益金计算及规费收取等工作职责。

三、强化登记质量监管

一是健全质量抽查制度，对已登记发证的权属档案资料进行抽检，

其中实行一审制、二审制的权属登记抽检率应不低于 10%，实行三审制的权属登记抽检率 20%。

二是严格执行错案责任追究制度，强化登记人员的工作责任心。三是建立完善疑难登记件会审制度，对各类法律关系复杂，申报资

料不完备，法律规章不明确但群众和社会单位急需，但又确有实际困难补正资料的登记件，经相关登记机构疑难案件会审会议集体研究后决定是否受理登记。

四、实现权属登记服务便捷化

登记机构应牢固树立服务意识，按照便民利民的要求，充分发挥交

易大厅帮助群众办理房地产交易和权属登记，提供优质高效服务的平台作用。

（一）加强交易服务大厅建设

各登记机构应按照本通知要求，完善交易大厅受理窗口服务建设，在人、财、物等方面提供充分保障，相关费用从转让手续费中列支。国土房管机构分设的区县，土地房屋权属登记中心（监理所）要为各国土分局驻场办公创造条件。

（二）合理设置受理窗口

登记机构应按照登记业务数量、类型分别设置受理窗口，确保及时、快捷受理登记申请。对重大基础设施、公共建设等政府重点项目开设绿色通道，对老弱病残孕等因故不能到场申请的特殊群体，实行上门服务。

登记机构应要求税务、金融等其他进入交易大厅的单位配备与工作量适应的人员，避免形成登记流程瓶颈，相关人员也应纳入大厅统一管理。

（三）加强咨询服务

登记机构要在交易大厅设置咨询服务台，配备登记服务向导，为申请人提供咨询和业务办理服务，主城区登记机构登记服务向导应安排3-6 名。

登记服务向导应协助申请人准确及时完成权属登记申报，辅导申请人填写各类申报表单，引导到相关服务区域或窗口办理，切实提高受理登记件质量和办理速度。

（四）申报资料便捷化

登记机构应将申请人应提交的申请书、资金监管协议、询问笔录、合同等各类表单，由服务向导录入，通过业务系统自动生成格式文本并打印，申请人核对后签字确认。

各登记机构应严格按照现行规定的登记流程、收取要件、收费标准、登记时限办理，不得擅自增减权属登记收取的要件。并将有关信息对外公示。

（五）税费前置计算告知

因权属登记产生的各种税费（含土地收益金、土地房屋测量费用等） 应在正式受理登记前一次性测算并告知申请人，各登记机构应做好相关部门的工作联动。实行（银行）窗口统一收费，再分别划入各部门专用帐户。

原经物价部门核准的各项土地房屋权属登记收费标准及分配保持不变。

（六）及时告知

登记机构应利用国土房管部门公众信息网、手机短信等形式及时告知申请人相关登记办理结果，方便申请人及时取件。

五、实施安排

市局发文之日起，各登记机构应积极做好相关准备工作。主城区于

2010 年 10 月 1 日起施行，其他区县于 2011 年 1 月 1 日起施行，土地房屋登记机构未合一的区县应及时报请当地政府批准。

 

2010年10月1日

 

重庆市人民政府

关于加快推进农村金融服务改革创新的意见

 

渝府发（2010〕115 号

 

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

当前，我市农村经济体制改革尤其是产权制度改革取得了新的进展，林权确权颁证工作已经完成，农村居民房屋和农村土地承包经营权确权工作也将在今年年底前基本完成，为农村金融服务改革创新奠定了坚实基础；我市率先成立的农村土地交易所在促进农村土地流转方面发挥着积极作用，为农村金融服务改革创新创造了良好条件。为进一步贯彻落实国发〔2009〕3 号文件精神，加快推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设，根据中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发〔2010〕198号），经市政府第 85 次常务会议研究通过，现就加快农村金融服务改革创新相关工作提出如下意见：

一、工作目标

以全面推进农村土地承包经营权、农村居民房屋和林权等产

权抵押融资为核心创新农村金融制度，以发展新型农村金融机构为重点创新完善农村金融组织体系，以推动农村信贷资产和权益流转、建立农村金融风险分担机制为中心创新农村金融服务配套支撑体系，为农村经济社会发展提供全方位的金融支持。从 2010

年起各项改革创新工作在全市推开，力争到 2012 年取得明显成效。

二、创新内容

（一）创新农村金融服务制度。围绕改革创新主线，及时制

定出台配套政策，创新完善农村金融服务制度体系，推动全市范围内农村土地承包经营权、农村居民房屋和林权抵押融资业务取得突破进展，不断扩大地票、保单等各类新兴涉农资产和权益的抵押贷款试点。

（二）创新完善农村金融组织体系。积极引导商业银行和民间资金投资设立村镇银行；支持有条件的乡镇主要依托农民专业合作社组建农村资金互助社；推动商业银行组建贷款公司；稳步推进小额贷款公司发展；支持商业银行和保险公司将网点向基层延伸，充分利用涉农信贷专营机构和保险分支机构，大力开拓县域和农村市场。力争 2012 年前实现新型农村金融机构在区县（自治县）的全覆盖；2012 年全市开业小额贷款公司达到 130 家。

（三）创新农村金融服务模式。着力满足符合“三农”实际 特点的金融服务需求，引导和支持金融机构再造农村金融服务流 程，扩大基层分支机构权限，创新特色农村金融服务模式。鼓励 金融机构采取农户客户经理、信贷员包村服务和“贷款+技术” 等方式，大力推动信贷服务方式创新。不断提高金融服务“三农” 的广度和深度，在实现空白网点乡镇金融服务全覆盖基础上，全 面推进行政村金融服务工作，提高农村支付结算便利度。支持符 合条件的农业产业化龙头企业改制上市，通过资本市场发展壮大。

（四）建立农村金融风险分担机制。围绕重庆保险创新发展试验区建设，深入推进农业保险业务，重点扩大种植业、养殖业等农业生产项目的保险覆盖面。加强涉农信贷和保险合作，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行投保，不断提升农业保险的渗透度。积极发展农民小额信贷保证保险。鼓励各区县（自治县）积极开展农业担保业务。

（五）建立完善农村产权抵押融资风险补偿机制。通过整合农业发展及补助资金，建立全市农村产权抵押融资风险补偿专项资金，首期规模为 5 亿元，对金融机构因开展农村产权抵押融资产生的损失进行补偿，补偿比例最高不超过损失金额的 30%。完善农村社会保障机制，保障农村居民基本生产生活条件。

（六）完善农村金融市场服务体系。完善和发展农村资产评估体系，支持和鼓励各区县（自治县）探索以市场化方式组建土地承包经营权、农村居民房屋、林权及其他农村权益类资产的评估机构，满足农村资产和权益的评估要求；完善农村产权流转体系，以土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台为中心，加快建设我市农村综合产权交易体系。

三、保障措施

（一）加强组织领导。成立重庆市农村金融服务改革创新领

导小组，由市政府分管领导为组长，市金融办、市财政局、市农委、市国土房管局、市林业局、市政府法制办等市政府有关部门和人行重庆营管部、重庆银监局、重庆证监局、重庆保监局等在渝金融监管部门有关负责人为成员。领导小组负责组织领导开展全市农村金融服务改革创新工作，研究制定促进农村金融服务改革创新的重大政策措施，协调解决工作推进中的有关重大问题； 对各区县（自治县）、各部门的工作推进情况进行督促检查。领导小组办公室设在市金融办，具体负责领导小组日常工作。各区县（自治县）人民政府要建立相应的农村金融服务改革创新领导机构，根据本地区的实际情况，制订相应的实施方案，不断加大工作推进力度。

（二）优化农村金融发展环境。加强政务环境建设，加快完 成全市农村土地承包经营权、农村居民房屋的确权登记工作，明 确主要农村资产和权益的抵押登记部门，建立健全抵押登记体系，夯实金融产品创新基础。市、区县（自治县）财政部门要研究制 定激励政策，通过对涉农贷款贴息、保费补贴、风险补偿和将涉 农贷款情况纳入评价考核奖励等方式，引导金融资源支持农村经 济发展。加强农村信用环境建设，鼓励各区县（自治县）和金融 机构加快开展信用工程和社会信用体系建设。推动法制环境建设， 积极研究农村金融服务改革创新涉及的法律法规和政策问题，切  实推进促进农村重点资产、权益确权和流转的地方性法规制定工作。

 

附件：1．重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法（试行）

2．重庆市农村金融服务改革创新领导小组组成人员名单

2010 年 11 月 23 日

附件1：

 

重庆市农村土地承包经营权、

农村居民房屋及林权 抵押融资管理办法（试行）

 

第一章 总 则

第一条 为深化农村产权制度改革，贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会中国证券监督管理委员会中国保险监督管理委员会关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发〔2010〕198 号）等文件精神，创新农村产权融资抵押担保模式，拓宽融资渠道，结合重庆实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村土地是指集体所有和国家所有依法

由农民集体使用的耕地、草地及养殖水面；本办法所称农村居民房屋是指重庆市范围内农村居民所有的修建在集体土地上的房屋；本办法所称林权是指森林、林木的所有权或使用权，林地的使用权。

第三条 本办法所称农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资主要是指借款人以自身或第三人所有的农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权作为抵押担保向融资机构申请贷款融资的行为。

第四条 农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则，不损害农民利益，不得改变土地所有权性质，不改变土地用途。

 

第二章 抵押人和抵押权人

第五条 本办法所称抵押人是指取得农村土地承包经营权的 农户或取得农村土地经营权的经营主体，以及农村居民房屋和林 权的所有权人。本办法所称抵押权人是指以农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权为抵押提供贷款融资的融资机构。

第六条 抵押人申请办理农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押应具备以下基本条件：

（一）合法取得的权属证明及相关材料；

（二）抵押物共有人同意抵押的书面证明材料；

（三）以农村居民房屋作抵押的，其所占用的农村土地使用权一并抵押，并提供抵押人拥有其他适当居住场所和稳定生活来源的书面证明材料；

（四）以依法经流转取得农村土地经营权作抵押的，须提供承包农户同意抵押的书面证明材料；

（五）以林权作抵押的，应当是商品林、一般公益林的林权、以家庭承包或流转方式取得的集体林地承包经营权、林木所有权及其他符合国家有关法律法规规定的可用于抵押的林权。

 

第三章 融资办理

第七条 借款人办理农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资业务时，应当向融资机构提出书面申请，同时应提供融资机构要求的相关资料。

第八条 抵押物价值的认定及抵押期限。

（一）设定农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押时，其价值可以由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的评估机构经评估确定。

（二）以农村居民房屋作抵押的，所抵押的房屋及其占用的土地一并评估，评估时应考虑转让的市场价格或复垦产生地票的交易价格。

（三）以农村土地承包经营权作抵押的，抵押期限不得超过农村土地承包期内剩余年限。

第九条抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同。

 

第四章 抵押登记

第十条 农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押实行登记制度。

（一）农村土地承包经营权抵押登记机构为所在地的区县

（自治县）农业行政主管部门。

（二）农村居民房屋抵押登记机构为所在地的区县（自治县） 土地房屋登记机构，对土地房屋登记机构分设的，由房屋登记机构负责登记。

（三）林权抵押登记机构为所在地的区县（自治县）林业行政主管部门。

第十一条 抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料到登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）抵押登记申请书；

（二）申请人有效身份证明；

（三）借款合同和抵押合同；

（四）抵押物的权属证明；

（五）登记机构规定的其他资料。

第十二条 经审核符合登记条件的，登记机构应当在受理登记申请后 10 个工作日内办结登记手续。

第十三条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销 抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。抵押权人同意延长债务履行期限的，如抵押登记设定了期限，则抵押期限自动后延至债权实现之日止，登记机构不需 办理变更手续。以农村土地承包经营权作抵押的，延期不得超过 剩余承包期限。

第十四条 农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押贷款融资到期，债务履行完毕后，抵押当事人应到抵押登记机构办理抵押注销登记。

 

第五章 抵押权实现

第十五条 在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让、转移或处置抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第十六条 债务履行期届满，借款人应按借款合同规定及时偿还贷款本息。借款人到期无法偿还债务的，抵押权人可与抵押人协商处置抵押物，处置所得价款由抵押权人优先受偿，其超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向金融仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第十七条 农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资抵押物的处置方式有：依法拍卖、变卖、流转等。

在同等条件下，本集体经济组织及其符合购买条件的成员有优先受让权。

 

第六章 附 则

第十八条 市农委、市国土房管局、市林业局负责分别制定农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押登记管理实施细则。

第十九条 融资机构可根据本办法，制定农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押融资实施细则。

第二十条 本办法由市金融办、市农委、市国土房管局、市林业局负责解释，并按相关程序修订。

第二十一条 本办法自印发之日起试行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2：

 

重庆市农村金融服务改革创新领导小组组成人员名单

 

组  长：周慕冰  市政府副市长 副组长： 廖庆轩  市政府副秘书长

罗广    市金融办主任

成  员：封毅  市财政局副局长黄深政  市农委副主任

黄强  市国土房管局副局长

邓东华  市林业局副局长

罗蔺  市政府法制办副主任

丘斌  人行重庆营管部副主任李虎  重庆银监局副局长

沈天佑  重庆证监局副巡视员刘梅  重庆保监局副局长

杨选民  市金融办副主任

 

领导小组下设办公室，承担领导小组日常工作。办公室设在市金融办，由杨选民同志兼任办公室主任。办公室由各成员单位抽调相关业务部门负责人组成。

 

重庆市人民政府办公厅

2010 年 11 月 23 日印发

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于取消国有划拨土地使用权抵押审批有关问题的通知

 

渝国土房管发[2010]212 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、房产管理局），局属各单位，各分局，各土地房屋权属登记中心（监理所）、市房屋勘测院：

为贯彻落实《国务院关于第五批取消和下放管理层级行政审批项目的决定》（国发[2010]21 号）和《重庆市人民政府转发国务院关于第五批取消和下放管理层级行政审批项目决定的通知》（渝府发[2010]84 号） 文件精神，现就取消国有划拨土地使用权抵押审批有关问题通知如下：

一、各单位要严格执行国务院和市人民政府的规定，取消国有划拨土地使用权抵押审批。

二、根据《国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9 号）规定，对 2004 年以来已未单独办理国有划拨土地使用权抵押审批手续，而是在依法办理抵押登记手续时即视同已经批准抵押的，今后在办理抵押登记手续时，不再收取涉及抵押审批的国有划拨土地使用权（抵押）出让合同等要件。

特此通知

 

二〇一〇年十一月二十六日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市人民政府办公厅

关于开展农村土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见（试行）

 

渝办发〔2011〕11号

 

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

为认真贯彻落实《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发[2010]115 号）精神，经市政府同意，现就开展农村土地承包经营权、居民房屋和林权（以下简称农村“三权”）抵押贷款及农户小额信用贷款工作提出如下实施意见：

一、充分认识开展农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的重要性

开展农村“三权”抵押贷款工作是市委、市政府加快推进农村金融服务改革创新的战略部署，是统筹城乡金融服务的重要突破，是促进农业农村发展和农民增收的重要手段，是金融事业发展的重要契机。农户小额信用贷款经过近 10 年的发展，在满足农民生产生活小额资金需求方面发挥了积极作用，但由于各种原因致使发展中存在一些问题，亟需从政策、资金上给予扶持。全市各级政府和有关部门必须高度重视，认真制订工作计划，明确任务，落实责任，在不断总结经验的基础上加快推进，力争 2―3 年内取得明显成效。

二、加快推进农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的要求

（一）出台相关管理办法及操作规程。

市金融办会同市农委、市国土房管局、市林业局分别制定农村“三权”抵押登记管理实施细则，明确抵押登记要求。市财政局负责制定农村产权抵押融资风险补偿专项资金使用管理办法， 规范风险补偿专项资金的使用和管理。市农委牵头研究农村“三权”抵押贷款不良资产处置办法。有关涉农金融机构在金融监管部门的指导下，要结合实际制定和完善农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款管理办法或操作规程，细化推广方案，加大相关业务推广力度。

（二）明确贷款对象及用途。

农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款对象主要是我市范围内的农户、农村中小企业及农民专业合作社。贷款主要用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工、流通等农业产业化项目以及满足农业产前、产中、产后服务支农资金需求。

（三）简化农村“三权”评估及登记程序。

1、贷款金额在 100 万元以内的，其抵押物价值认定原则上不需要专业评估机构评估，可由借贷双方协商确定；贷款金额高于 100 万元的，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费按照最低标准执行。

2、农村“三权”抵押登记机关分别为所在地的县级农业、国土房管和林业行政主管部门。对抵押登记费进行减免或按最低标准收取。

（四）加快贷款审批办理。

1、农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款经办银行要认真梳理流程，提高办贷效率，在贷款资料齐全的情况下，从调查到审批，原则上不超过 7 个工作日。

2、农村“三权”抵押贷款利率在同等条件下优惠 5%―10%。

3、农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款发放前应做好风险评估。一是借款人信用评估。农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款的借款人应资信良好、遵纪守法。二是产业项目效益评估。使用贷款的农业产业项目应有较好效益，保证第一还款来源充足。

三、积极做好有关配套机制建设

（一）加快确权工作进度。

加快推进农村居民房屋、土地承包经营权的确权登记颁证工作，对需要办理抵押贷款的农村“三权”优先确权颁证。进一步做好林权改革的各项配套改革工作。

（二）完善市场服务体系。

一是完善农村资产流转体系，以土地交易所、农村土地流转服务机构、林权交易平台为中心，加快建设我市农村综合产权交易体系。二是完善和发展农村“三权”资产评估体系，支持和鼓励各区县（自治县）探索以市场化方式组建农村“三权”及其他农村权益类资产评估机构，满足农村资产和权益评估需求。

（三）深入推进农业保险业务。

抓住重庆市作为全国保险创新发展试验区契机，扩大种植业、养殖业、林业保险业务范围。加强涉农信贷和保险合作，将涉农 保险投保情况作为银行授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行 投保，不断提升农业保险的渗透度。积极发展农民小额信用贷款 保证保险。

（四）加强信用环境和法制环境建设。

进一步完善农村金融生态建设协作机制，全面推进金融安全区创建工作。注重开展诚信宣传教育，重点抓好农户信用档案建设，建设良好的农村信用环境。协调有关部门制定相关司法措施，依法受理和妥善审理、执行有关农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款的纠纷案件，充分保障各方合法权益。

四、加快完善农村金融风险处置机制

（一）妥善处置农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。

依托市农业担保公司组建国有性质的农村资产经营管理公司，负责处置金融机构因开展农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。农村“三权”抵押物在处置时应首先在本集体经济组织内进行转让，如本集体经济组织内无法处置，农村资产经营管理公司可以对有关抵押物进行收购或流转（农村土地承包经营权只能流转）。

（二）对农村“三权”抵押贷款损失进行适当比例补偿。市、区县（自治县）两级财政出资设立全市农村产权抵押融

资风险补偿专项资金，对经办银行因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失进行补偿。补偿比例为 35%，其中市级承担 20%、区县（自治县）承担 15%（担保公司开展农村“三权”抵押贷款担保业务可参照执行）。

（三）完善农户小额信用贷款风险补偿。

重庆农商行作为全市开展农村“三权”抵押贷款业务的主办银行，要继续发挥好金融支农主力军和主渠道作用，积极稳妥发展农户小额信用贷款。为促进农户小额信用贷款业务发展，对2011年以后新增的农户小额信用贷款形成的损失按照农村“三权”抵押贷款的风险补偿机制进行补偿。

五、进一步加强组织领导

由市农村金融服务改革创新领导小组办公室（市金融办）牵头，市农委、市财政局、市国土房管局、市林业局等部门参与， 建立农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作联席会议制度，定期研究解决工作中的重大问题，负责风险补偿专项资金的使用管理。市政府有关部门和有关单位要加强农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作的督促指导，适时开展目标考核。各区县（自治县）人民政府要切实加强领导，结合本地实际制订实施方案，推动农村“三权”抵押贷款及农户小额信用贷款工作， 有效化解各种风险和矛盾，维护农村社会稳定。进一步加大宣传力度，市里统一制作宣传小册子，统一宣传口径，通过新闻发布会、广播电视、街头宣传、院坝会等多种形式，广泛宣传农村金融服务改革创新举措，调动广大农民群众的参与积极性。

 

 

2011年1月13日

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局关于法人分支机构

能否作为权利人申请办理土地房屋权属登记的批复

 

渝国土房管[2011]65 号

 

市土地房屋权属登记中心：

对你中心《关于法人分支机构能否作为权利人申请办理土地房屋权司登记的请示》（渝地房登[2010]51 号）悉，经研究，现批复如下：

《重庆市土地房屋权属登记条例》第七条规定依法享有土地房屋权利的自然人、法人和其他组织为土地房屋权属登记的申请人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十 条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十五条对“其他组织”的范围作了清楚的界定，“其他组织”包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构。因此，法人依法设立并领取营业执照的分支机构作为不动产权利取得人申请办理土地房屋权属登记，可不提交其法人机构对其权属的授权文书，但将已登记的不动产转让、抵押时，应提交法人机构书面授权意见或分支机构有权处分的资料，才 能办理相应的登记。

此复

 

 

二〇一一年二月一日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市金融工作办公室关于印发《重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行）》

的通知

 

渝国土房管发〔2011〕23 号

 

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

经市政府同意，现将《重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行）》印发给你们，请遵照执行。

附件：重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行）

 

 

二〇一一年三月三日

 

 

重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行）

 

第一条 为规范重庆市农村居民房屋抵押登记行为，根据《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发[2010]115 号）的有关规定，制定本实施细则。

第二条 重庆市范围内进行农村居民房屋抵押登记的，适用本实施细则。

第三条 农村居民房屋是指重庆市范围内农村居民所有的修建在集体土地上的房屋。农村居民房屋可为本人或第三人设定抵押。

第四条 农村居民房屋抵押实行登记制度，抵押权自登记时设立。

第五条 农村居民房屋抵押登记参照城市房屋抵押登记有关规定，办理抵押权初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。

第六条 农村居民房屋抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。以依法取得的农村居民房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。

第七条 农村居民房屋抵押登记机构为房屋所在地的土地房屋登记机构；土地房屋登记机构分设的，由房屋登记机构办理。

第八条 农村居民房屋抵押登记应当核发统一印制的农村居民房屋抵押权证书。

第九条 下列情形之一的农村居民房屋不得设定抵押：

1、权属有争议的；

2、未取得《房地产权证》或《房屋所有权证》、《集体土地使用证》两证不齐全的；

3、被依法列入征地拆迁范围内的；

4、房屋已毁损或灭失的；

5、受其他形式限制的。

第十条 办理农村居民房屋抵押权初始登记应提交以下要件：

1、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、主债权合同和抵押合同；

4、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》；

5、抵押物共有权人同意抵押书面资料；

6、抵押物所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在抵押权实现时，同意处置、转让的材料；

7、有其他适当居住场所的书面证明。

第十一条 办理农村居民房屋抵押权转移登记应提交以下要件：

1、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、抵押权已随债权发生转移的证明材料；

4、农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、

《房屋所有权证》。

第十二条 办理农村居民房屋抵押权变更登记应提交以下要件：

1、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、发生变更的书面证明资料；

4、农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第十三条 办理农村居民房屋抵押权注销登记应提交以下要件：

1、《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料；

4、农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第十四条 以户为单位登记的农村居民房屋，属于 2004年12月1日后登记的，由权属证书记载的权利人提出抵押登记申请，不再另行收取本户其他权利人同意抵押的书面资料；属于2004 年 12 月 1 日前登记的，应当由权属证书记载的权利人、本户其他权利人共同提出登记申请。

第十五条 农村居民房屋抵押登记实行二审制，办理时限为５个工作日。

第十六条 农村居民房屋抵押登记按照城市房屋抵押登记收费减半征收，每套 40 元。

第十七条 本实施细则由重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市金融工作办公室负责解释。

第十八条 本实施细则自发布之日起试行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市林权抵押融资登记管理实施细则

（试行）

 

渝林产〔2011〕7 号

 

第一章 总 则

第一条 为规范重庆市林权抵押登记行为,根据《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115 号），依据有关规定，制定本实施细则。

第二条 重庆市范围内进行林权抵押登记的，适用本实施细则。

 

第二章 林权抵押

第三条 林权抵押融资主要是指借款人以自身或第三人所有的林权

（林权证上明晰的面积、范围）作为抵押担保向融资机构申请贷款融资的行为。

第四条 本细则所称抵押人是指林权的所有权人，抵押权人是指以林权为抵押提供贷款融资的融资机构。

第五条 下列林权可用于抵押：

（一）用材林、经济林、薪炭林的林木所有权和林地使用权，采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（二）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包林地，经依法登记取得的林权承包经营权；

（三）法律法规及国家规定的可用于抵押的其他林权。

第六条 下列林权不得抵押：

（一）林地所有权；

（二）特殊保护地区的公益林：

1﹒国防林、名胜古迹、革命纪念地和国家级自然保护区的森林、林木和林地使用权；

2﹒特殊用途林中的母树林、实验林、风景林。

（三）未依法取得林权证的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；

（四）权属不清或存在争议的林权；

（五）国家规定不得抵押的其他林权。

第七条 以农村集体经济组织统一经营的林权进行抵押贷款融资的， 要有依法经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上成员同意的决议。

第八条 国有（控股）企业或国有林场等企事业单位用林权进行抵押，须按国有资产监督管理规定报所属主管部门、国有资产监督管理机构等审批机关批准和备案。

第九条 以共有林权抵押的，抵押人应提供其他共有人的书面同意意见书。

第十条 具体抵押的范围及抵押物在抵押期间的管理方式，由抵押人和抵押权人协商，并在书面抵押合同中约定。

在抵押期间不得改变林地的属性和用途。

第十一条 已取得《林木采伐许可证》的林权抵押时，抵押人和抵押权人应共同向林业主管部门备案登记。林业主管部门应书面告知抵押权人已发放林木采伐许可证情况。抵押人应将《林木采伐许可证》原件交抵押权人代为保管。

第十二条 办理以农村集体经济组织统一经营的林权进行抵押融资时，拥有集体林地使用权的集体组织应出具在贷款到期借款人不能全额清偿债务的情况下，同意抵押林权流转并以流转取得的收益清偿债务的书面文件。

 

第三章 融资办理

第十三条 由借款人提出书面申请（申请书格式由融资机构确定）， 并向融资机构提供下列基本资料：

（一）借款人及抵押人有效身份证明材料；

（二）生产经营内容、家庭经济收入情况（村居委盖章）；

（三）借款用途；

（四）抵押物使用状况及林权证；

（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的书面承诺；

（六）林权共有人同意林权抵押的书面意见；

（七）融资机构需要的其他材料。

第十四条 抵押物价值认定。设定林权抵押时，抵押林权的价值可以由借款人与融资机构协商确定，也可由双方认可的有资质的评估机构评估确定（评估费用由借款人承担）。

第十五条 抵押权人与抵押人（即融资机构与借款人）应当签订书面抵押合同（合同格式化样本由融资机构提供）。

 

第四章 抵押登记

第十六条 林权抵押实行登记制度，登记机构为所在地的区县（自治县）林业主管部门。各区县林业局应设立林权管理服务机构，具体办理林权抵押登记。

第十七条 抵押人和抵押权人签订抵押合同后，应持以下文件资料向林权抵押登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：

（一）林权抵押登记申请书，拟抵押森林、林木和林地的相关资料， 包括：林地类型、坐落位置、四至边界、面积、树种、林种、林龄、蓄积量等（格式由林业主管部门确定）；

（二）抵押人和抵押权人有效身份证明；

（三）借款合同和抵押合同；

（四）林权证；

（五）拟抵押森林、林木、林地的资产评估报告或抵押人与抵押权人双方认同（商定）的价值确认书；

（六）登记机构认为应提交的其他材料。

第十八条 林权抵押登记机构在审核符合登记条件，受理登记申请后 5 个工作日内办结登记手续，出具登记确认书（由借款人将登记确认书交至融资机构备案）。同时建立林权抵押融资登记备案制度。所登记林权涉及公路、铁路、园林等部门时，林权抵押登记机构应将登记情况抄送相关部门。

第十九条 在林权抵押期间，林权抵押登记机构不得重复办理抵押登记；未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物流转，林权抵押登记机构不得为抵押林权的流转办理变更登记。

第二十条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

第二十一条 林权抵押贷款融资到期，债务履行完毕后，抵押当事人应到林权抵押登记机构办理抵押注销登记。

办理注销登记应提供以下文件资料：

（一）抵押人或抵押权人有效身份证明；

（二）抵押权人同意注销抵押登记的书面材料。

 

第五章 抵押权实现

第二十二条 在林权抵押期间，对符合采伐条件的抵押林木，抵押人在征得抵押权人书面同意后可以申请进行采伐，其收入优先用于归还贷款。林业主管部门在接到采伐申请和抵押权人书面同意书后，依法办理采伐许可证。

第二十三条 对抵押权人因处置抵押物需要采伐林木时，林业主管部门优先安排采伐指标，按规定办理采伐许可证，确保抵押物按时处置变现。

第二十四条 因政府规划调整林地属性和用途，导致降低抵押林权价值，政府给予降低林权价值部分的补偿，应优先用于归还融资机构。

 

 

第六章 附 则

第二十五条 林权是指森林、林木和林地的所有权和使用权。第二十六条 森林是指包括乔木林和竹林。

第二十七条 林木是指包括生长在林地和非林地上的树木和竹子。

第二十八条 本《细则》所称林地是指郁闭度 0.2 以上的乔木林地以及竹林地，灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。

第二十九条 本实施细则为重庆市人民政府《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115 号）中“重庆市农村土地承包经营权、农村居民房屋及林权抵押融资管理办法（试行）”的配套文件。

第三十条 本实施细则由市林业局、市金融办负责解释，并根据工作中发现的问题适时按相关程序修订。

 

 

2011 年 3 月 7 日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市金融工作办公室、重庆市农业委员会 关于印发《重庆市农村土地承包经营权抵押登记

实施细则（试行）》的通知

 

渝金发〔2011〕4号

 

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门，有关单位：

经市政府同意，现将《重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）》印发给你们，请遵照执行。

 

 

二○一一年三月十四日

 

 

重庆市农村土地承包经营权抵押登记实施细则（试行）

 

第一条 为规范重庆市农村土地承包经营权抵押登记行为，根据《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发

〔2010〕115 号）和《重庆市人民政府办公厅关于开展农村土地承包经营权居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见》

（渝办发〔2011〕11 号）的有关规定，制定本实施细则。

第二条 重庆市范围内进行农村土地承包经营权抵押登记的，适用本实施细则。

第三条 农村土地承包经营权抵押登记应当遵循保持现有承包关系不变的原则。

第四条 农村土地承包经营权可为本人或第三人设定抵押。

第五条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度，抵押权自登记时设立。

第六条 农村土地承包经营权抵押登记应当核发统一制作的农村土地承包经营权抵押权证书。

第七条 农村土地承包经营权抵押登记机构为农村土地所在地的区县（自治县）农业行政主管部门。

登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时、准确登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的农村土地承包经营权的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看核实。

第八条 申请办理农村土地承包经营权抵押应同时具备以下条件：

（一）依法取得的《农村土地承包经营权证》，为农村土地流转受让方提供抵押的还必须有完备的《农村土地承包经营权流转合同》；

（二）抵押物所在发包方同意农村土地承包经营权抵押书面证明；

（三）通过转包、出租、入股流转方式取得土地经营使用权抵押的， 原农村土地承包方同意的书面证明；

（四）抵押人与抵押权人之间达成的抵押贷款意向。

第九条 有下列情形之一的农村土地承包经营权不得设定抵押：

（一）权属有争议的；

（二）未取得《农村土地承包经营权证》，《农村土地承包经营权流转合同》不齐全的；

（三）被依法列入征地拆迁范围内的；

（四）承包地已毁损或灭失的；

（五）受其他形式限制的。

第十条 农村土地承包经营权抵押登记分为抵押权初始登记、变更登记和注销登记。

第十一条 抵押人与抵押权人达成抵押贷款意向后，由抵押人向抵押登记机构提出初始登记，对抵押物的权属、面积、地界、抵押时间等登记事项进行登记确认。

办理农村土地承包经营权抵押权初始登记应提交以下要件：

（一）重庆市农村土地承包经营权抵押登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）抵押权人同意抵押贷款的意向书；

（四）《农村土地承包经营权证》、《农村土地承包经营权流转合同》；

（五）抵押物共有权人同意抵押的书面资料；

（六）抵押物所在发包方同意抵押的证明材料；

（七）通过转包、出租、入股流转方式取得土地经营使用权抵押的， 原农村土地承包方同意的证明材料。

第十二条 农村土地承包经营权抵押期间，抵押登记事项发生变更的，由抵押人申请办理抵押权变更登记，并提交以下要件：

（一）重庆市农村土地承包经营权抵押登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）发生变更的书面证明资料；

（四）抵押权人同意变更证明；

（五）农村土地承包经营权抵押权证明。

第十三条 农村土地承包经营权抵押期届满，或者抵押人与抵押权人达成解除抵押协议后，抵押人申请办理抵押权注销登记，并提交以下要件：

（一）重庆市农村土地承包经营权抵押登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料；

（四）农村土地承包经营权抵押权证明。

第十四条 农村土地承包经营权抵押登记办理时限为 5 个工作日。

第十五条 本实施细则由重庆市金融工作办公室、重庆市农业委员会负责解释。

第十六条 本实施细则自发布之日起试行。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市高级人民法院关于为推进农村金融服务改革创新提供司法保障的意见

 

渝高法发[2011]28 号

 

各中、基层人民法院，本院各部门：

重庆市人民政府为贯彻落实《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革 和发展的若干意见》（国发〔2009〕3 号）精神，加快推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设，促进“两翼”农户万元增收工程顺利实施， 依据“一行三会”《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发〔2010〕198 号），于 2010 年 11 月 23 日下发《关于加快 推进农村金融服务改革创新的意见》(渝府发〔2010〕115 号），提出了 创新完善农村金融服务制度体系等具体措施。根据最高人民法院《关于 为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（法发〔2008〕36 号），结合人民法院工作实际，现就我市法院为推进农村金融服务改革创新提供司法保障提出如下意见：

一、准确把握审理涉及农村金融服务改革创新中发生的各类纠纷案件的指导思想和原则

1.农村金融服务改革创新是撬动农村金融贷款、缓解农民贷款难的

杠杆，是推进农村经济发展、建设统筹城乡直辖市的重要举措，事关新时期我市经济社会全面协调可持续发展大局。全市各级人民法院要深刻理解农村金融服务改革创新的重大意义和《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115 号）文件精神，既要稳定农村基本经营制度，又要保护农民合法权益，为推进我市农村金融服务改革创新提供强有力的司法保障。

2.审理涉及农村金融服务改革创新中发生的各类纠纷案件，应当坚持支持改革、鼓励创新，依法公正、妥善合理的原则。

二、依法受理涉及农村金融服务改革创新中发生的民商事纠纷案件

3.农村金融服务改革创新过程中产生的民商事纠纷，当事人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的受理条件，人民法院应当依法受理。

三、妥善审理涉及新型农村金融机构及创新型金融主体的民商事纠纷案件

4.对经银监会批准成立的村镇银行、农村资金互助社、贷款公司，经银监会和人民银行授权市人民政府批准设立的小额贷款公司，以及经国务院明确，由市人民政府授权监管部门批准设立的融资性担保公司，符合《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115 号）文件精神的经营行为，人民法院一般应当认定有效。

5.小额贷款公司违反《重庆市小额贷款公司试点管理暂行办法》第二十条的规定，非法集资、变相吸收公众存款或开展规定以外的业务，人民法院应当认定相关合同无效。

6.小额贷款公司违反《重庆市小额贷款公司试点管理暂行办法》第二十三条、第二十四条和《关于调整重庆市小额贷款公司试点管理暂行办法有关问题的通知》第三条规定发放贷款的，属于违反行政管理规定的行为，其借款合同的效力不受影响。但贷款利率超过中国人民银行公布的贷款基准利率 4 倍的，人民法院对超过部分不予保护。

7.融资性担保公司违反《融资性担保公司管理暂行办法》第二十一条的规定，从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资等监管部门规定不得从事的业务，人民法院应当认定相关合同无效。

8.融资性担保公司违反《融资性担保公司管理暂行办法》第二十七、二十八、二十九、三十条规定提供担保的，属于违反行政管理规定的行为，其担保合同的效力不受影响。

四、正确审理涉及农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押纠纷案件

9.审理涉及农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押纠纷案件，当事人依照《关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府 发〔2010〕115 号）、《重庆市土地承包经营权抵押登记实施细则（试行)》（渝金发〔2011〕4号）、《重庆市农村居民房屋抵押登记实施细则（试行)》（渝国土房管发〔2011〕23 号）、《重庆市林权抵押融资登记管理实施细则(试行)》(渝林产〔2011〕7 号）设定的抵押权，人民法院应当认定有效。

10.抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

五、妥善执行涉及农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权抵押纠纷案件

11.以农村土地承包经营权、农村居民房屋、林权设定抵押的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，应优先在村集体经济组织内处置。在该集体经济组织内不能处置的，可以由政府指定的有关机构收购。法律、行政法规规定可以向集体经济组织外转让的，从其规定。

12.以农村土地承包经营权设定抵押的，抵押权人可以以该农村土地承包经营权流转所得的价款优先受偿；不能流转的，可以以拍卖、变卖、协议变现等方式所得的价款优先受偿。

13.以农村居民房屋设定抵押的，抵押权人可以以拍卖、变卖、协议变现等方式所得的价款优先受偿。

14.以林权设定抵押的，抵押权人可以以拍卖、变卖、协议变现等方式所得的价款优先受偿。

15.抵押物变现款不足以偿还贷款本息的，由借款人偿还，抵押物变现款偿还债务后有剩佘的，返还抵押人。

16.人民法院在执行过程中，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活所必需物品不得查封、扣押、冻结。对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

六、完善司法保障工作机制

17.各级人民法院应当注重与基层人民政府、村民自治组织等多元纠纷解决主体的联动协作，加强与政府及相关部门的沟通联系，支持各级政府在化解重大风险方面的主导地位，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，既要保障债权人债权的实现，又要防止因农民失去基本生活资源引发社会矛盾。

18.对农村金融服务改革创新过程中出现的涉及地票、保单等权利质押、信贷保证保险新类型纠纷案件，各级人民法院要加强调研，总结经验。上级人民法院要加大执法尺度。下级人民法院对遇到的新情况新问题人民法院报告。

 

 

二〇一一年四月十八日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局、重庆市监察局、重庆市审计局、

重庆市银监局关于进一步规范政府融资平台公司

及土地储备机构土地登记管理的通知

 

渝国土房管发〔2011〕239 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土资源局、国土分局、国土房管分局），监察局、审计局，各银监分局，各银行业金融机构，市、区两级融资平台公司、土地储备机构，有关单位：

为强化政府融资平台公司和土地储备机构土地登记的管理，切实维护土地登记公信力，根据有关法律法规，结合我市实际，现就进一步规范政府融资平台公司及土地储备机构土地登记管理的有关事项通知如下：

一、全面清理，定期整改

各区县（自治县）土地登记部门应严格按照《重庆市人民政府办公厅关于开展政府融资平台公司土地登记情况专项清理检查工作的通知》

（渝办发〔2011〕178 号）对政府融资平台公司 和土地储备机构办理的土地登记（含土地抵押登记）进行全面清理，并对清理的问题进行整改。

2012 年 1 月 31 日前，将清理整改情况上报市国土房管局备案（备案表格式见附件 1、2）。

政府融资平台公司，是指由政府及其部门和机构、所属事业单位等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，具有政府公益性项目融资功能，并拥有独立法人资格的实体（含土地储备机构），全市各融资平台公司名单以重庆市银行业 协会适时公布的最新名单为准。

二、实行土地使用权登记核准制度

（一）2012 年 1 月 1 日起，政府融资平台公司或土地储备机构拟申请土地使用权初始登记后办理土地使用权抵押登记的，各区县（自治县） 土地登记机构受理并完成登记审核、缮证后，填写《土地使用权登记核准申请表》（见附件 3）,连同拟核发的权属证书及发证的相关资料上报市国土房管局审查核准；市国土房管局核准并在拟核发土地权属证书记事栏中加盖“重庆市国土房管局土地登记核准专用章”（见附件 4）后，各区县（自治县）土地登记机构方可向政府融资平台公司或土地储备机构发放加盖了“重庆市国土房管局土地登记核准专用章”的权属证书。

（二）政府融资平台公司或土地储备机构持未经市国土房管局核准的土地权属证书申请抵押登记的，各区县（自治县）土地登记机构受理、审核后，填写《土地使用权登记核准申请表》，将原办理土地使用权登记的相关资料及土地权属证书上报市国土房管局审查。经市国土房管局核准并在土地权属证书记事栏加盖“重庆市国土房管局土地登记核准专用章”后，各区县（自治县）土地登记机构方可办理该宗土地的土地使用权抵押登记。

（三）政府融资平台公司或土地储备机构持经市囯土房管局核准后的土地权属证书申请土地使用权抵押初始登记或变更登记的，各区县（自治县）土地登记机构可直接办理其抵押登记；如土地使用权发生变更后申请抵押登记的，各区县（自治县）土地登记机构应先按本条（二）规定办理土地使用权变更登记后，方可准予土地使用权抵押登记。

三、实行土地使用权抵押登记事前查验和事后备案制度

（一）各银行业金融机构或非金融机构，受理土地使用权抵押贷款业务的，应先行审查抵押人所持土地权属证书是否加盖“重庆市国土房管局土地登记核准专用章”，对持未加盖“重庆市囯土房管局土地登记核准专用章”的土地权属证书申请抵押贷款的，不得受理。

（二）各区县（自治县）土地登记机构，在依法为政府融资平台公司或土地储备机构办理土地使用权抵押登记后，于每月 3 日前经单位负责人审签后以电子文档形式将登记结果上报市国土房管局备案（备案表格式见附件 2）。

四、加强储备土地登记管理，规范土地管理秩序

各区县（自治县）土地登记机构要严格审查土地储备机构的 主体资格，申请储备土地登记的主体必须是经县级以上人民政府 批准成立的具有独立法人资格和土地储备职能的机构。

（一）办理储备土地登记应收取申请人的身份证明材料、有批准权 限机关核发的土地储备批文及储备用地红线图等相关资料。属整治性储 备的还应提交土地征收批准文件；对依法收回或收购的土地进行储备的， 还应提交原使用权人的土地权属证书或土地权属证书注销证明。纳入规 划控制储备范围的集体储备土地，核发专用的《集体土地储备证书》（红色），其余储备土地核发《重庆市房地产权证》。

（二）储备土地完成整治并经依法供应土地后，土地储备机构应及时申请储备土地变更登记或注销登记，并交回注销原核发的土地储备证书；未办理储备土地注销登记不能新办理土地供应后的权属登记手续。分批供应土地，申请变更登记的，应提交规划行政主管部门出具的剩余土地的规划用途证明。若剩余土地规划用途为绿化、市政道路等公益性用途的，在证书上对规划用途进行备注。

（三）储备土地用于市政基础设施或公益设施用地建设，项目竣工后，土地储备机构应持原核发的土地储备证书申请注销登记。若未申请注销登记的，当地土地登记部门依职权进行公告注销（尚设定有抵押权的除外）。

（四）集体储备土地不得办理抵押登记。国有储备土地不得为第三方设定抵押担保。

五、严肃纪律共享信息

（一）各区县（自治县）土地登记机构应切实维护土地登记政策的严肃性，全面履行土地登记管理职责，并负实质审查责任。对不严格依法办理登记，或不按通知要求履行登记职责甚至弄虚 作假的，移送纪检监察机关查处；涉嫌触犯刑法的，移交司法机关处理。

（二）各银行业金融机构或非金融机构，不按规定受理政府融资平台或土地储备机构土地使用权抵押贷款业务或审查不尽职的，按照有关规定对机构和人员追究责任。

（三）市囯土房管部门对核准的土地登记结果每月在重庆市囯土资源和房屋管理局门户网站公示，重庆市银行业协会适时发布全市政府融资平台公司名单，实现信息共享。

六、各区县（自治县）土地登记部门应严格按时按要求填报，并落实专人负责每月报表（格式见附件 1、2）工作，在第一次填报报表时将填表人和分管领导的姓名和联系方式一同上报。

备案的纸质报表邮送至市国土房管局权籍处。

 

附件：1、政府融资平台公司和土地储备机构土地权属登记备案表；

2、政府融资平台公司和土地储备机构土地抵押权设定登记备案表；

3、土地使用权登记核准申请表；

4、“重庆市国土地房管局土地登记核准专用章”式样

 

 

重庆市国土房管局  重庆市监察局

重庆市审计局  重庆市银监局

二〇一一年十二月二十六日

 

 

 

 

 

 

 

 

国土资源部关于规范土地登记的意见

 

国土资发〔2012〕134 号

 

各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，各派驻地方的国家土地督察局：

土地登记规范化建设是规范土地登记行为，提高土地登记公信力，保障土地交易安全，维护社会和谐稳定的重要措施。近年来，全国土地登记规范化建设取得了较好成效，土地登记规范化水平不断提高，但仍不同程度存在不规范的问题。为进一步加强土地登记规范化建设，根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规及《土地登记办法》，提出以下意见：

一、严格划分宗地

土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。

宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

二、准确界定土地登记用途

土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010-2007）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途。

三、规范土地出让年限起算时点

国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定；合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。

四、规范储备土地登记

按照《土地储备管理办法》的有关规定，申请储备土地登记的机构应为市（县）人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源主管部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。

土地储备机构申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经市（县）人民政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。

五、规范土地抵押登记

依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。

以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

六、进一步明晰有关超面积宅基地登记政策

对 1987 年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

七、严格土地登记统一管理

县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权登记发证的法定主体，除法律另有规定外，政府派出机构一律不得登记发证。各级国土资源主管部门要明确由地籍业务部门统一负责各类土地登记工作。

八、依法审查土地登记申请资料

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。国土资源主管部门应当按照《物权法》、《土地登记办法》等法律、规章要求，对申请人提供的申请材料进行合理审慎审查。

九、建立土地登记会审制度

土地登记审查过程中涉及土地用途、出让年限起算时点无法准确界定的，土地登记人员认为上级作出的有关土地登记的决定或命令与国家土地登记有关规定不相符的，以及其他超出地籍业务部门职权范围的事项，应当提请国土资源主管部门领导召集相关业务部门进行集体会审。各部门要协作配合，立足职能，认真审查，形成书面意见。

十、建立健全土地登记档案资料管理制度，推进土地登记信息化建设

土地登记档案资料应当由土地登记机构集中统一管理，不得在各业务部门、土地管理所分散保管。土地登记资料以宗地为单位组卷，土地 登记簿应专门管理。已建立电子登记簿的，要同时保留纸质登记簿，并 签字盖章。要建立健全土地登记资料收集整理、立卷归档、安全保管、提供利用等制度。各地要在地籍数据库的基础上，建成以土地登记和信息服务为主要内容的地籍管理信息系统。建立地籍数据的更新维护机制， 通过日常土地变更登记，实时更新地籍数据库，切实做到在线监管。加快全国土地登记信息动态监管查询系统建设，拓展土地登记信息应用的 广度和深度，进一步提升土地监管能力和社会化服务水平。

十一、严格执行土地登记人员持证上岗制度

未取得国土资源部颁发的《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作。土地登记审批表中的“审查人”与“负责人”，在签发审查意见时应当填写土地登记上岗资格证号。各地要加强土地登记持证上岗人员的继续教育，不断提高土地登记从业人员的素质。

十二、完善土地登记代理制度

各省（区、市）国土资源主管部门要加快土地登记代理机构建设，促进地方行业协会的建立发展，真正发挥土地登记代理制度的作用。地籍业务部门要加强对土地登记代理机构的业务指导。

十三、完善土地登记资料公开查询制度

各级国土资源主管部门要认真落实《土地登记资料公开查询办法》，切实推进土地登记资料公开查询工作，丰富查询方式，规范查询程序，明确查询收费标准，提高服务水平。除提供纸质查询外，有条件的地方应实行信息化查询，并通过网络逐步实现土地登记资料的异地查询。

各地要依据本文件的有关规定，结合本地实际情况，进一步完善有关政策，细化有关规定，不断提高土地登记规范化水平。

此文件自下发之日起执行，有效期为 5 年。

 

 

2012 年 9 月 6 日

 

 

 

 

 

 

 

 

国土资源部、财政部、中国人民银行、

中国银行业监督管理委员会

关于加强土地储备与融资管理的通知

 

国土资发〔2012〕162 号

 

各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：

为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，现将有关问题通知如下：

一、加强土地储备机构管理

国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号）的规定，建立土地储备机构名录（以下简称“名录”）。市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。

国土资源部利用土地市场动态监测与监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。列入名录的土地储备机构，应将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，通过国土资源主干网录入上传，尚未开通国土资源主干网的市、县，通过互联网录入上传， 作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。同级国土资源主管部门应监督核准上传信息。国土资源部及省级国土资源主管部门定期向同级财政及人民银行分支机构、银行业监督管理部门抄送相关信息。

二、合理确定储备土地规模结构

土地储备机构要加强对当地经济社会发展及土地市场形势分析，根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。

土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备计划是制定年度土地储备资金收支预算、确定年度土地储备融资规模的主要依据。年度土地储备计划中，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源主管部门备案。

三、加强储备土地前期开发管理

土地储备机构应组织开展对储备土地的前期开发，为政府供应“净地”提供有效保障。进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备机构彻底脱钩。前期开发工程施工期间，土地储备机构要予以监督管理，工程完成后，土地储备机构要组织开展验收，验收工作参照相关工程验收有关规定执行。对储备土地的管护和临时使用，土地储备机构可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。

四、加强土地收储及管护工作

列入名录的土地储备机构，同级国土资源主管部门可依据土地储备计划，按照相关规定将依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征地的土地以及政府依法取得的其他土地等交由其储备。

纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。相关土地纳入储备前， 土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取 得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记 手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立土地他项权利未依法解 除的，不得纳入储备。

土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。

储备土地的临时利用，应报同级人民政府国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备机构应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过二年，且不得转包。临时使用储备土地取得的收入，按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。

五、规范土地储备融资行为

土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。土地储备机构向银行业金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡。银行业金融机构批准融资前， 应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分） 累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。

列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款。在国家产业政策指导下，银行业金融机构应按照相关法律法规及监管要求，遵循市场化原则，在风险可控的前提下，向列入名录的土地储备机构发放并管理土地储备贷款。银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。名录内土地储备机构所属的储备土地，具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。本《通知》下发前名录以外的机构（含融资平台公司）名下的储备土地，应严格按照《通知》的要求逐步规范管理。

土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。土地储备机构将贷款挪作他用的，有关主管部门应依法依规予以严肃处理；银行业金融机构应及时采取贷款处置和资产保全措施，暂停对该土地储备机构发放新的贷款，并按照法律法规的规定和借款合同的约定追究该土地储备机构的违约责任。

六、严格土地储备资金管理

土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定。其中，属于政府采购范围的，应当按规定编制政府采购预算， 严格执行政府采购有关规定。资金收支预算涉及土地储备贷款的事项， 应征求所在地人民银行相关分支行、银监局的意见。

加强国有土地收益基金的管理。国有土地收益基金要按规定比例及时计提，并按规定用于土地储备。土地储备机构必须按规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出，经同级财政部门批准，列入土地储备资金使用范围。土地储备资金预算执行中，需财政部门核拨资金的，土地储备机构应提出用款申请，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审批。土地储备资金的支付要按照财政国库管理制度有关规定执行。土地储备机构应于每年年终，按规定编制土地储备资金收支决算，由同级财政部门审核并上报同级人民政府批准。

本通知自印发之日起实施。各地区相关部门和单位要严格执行本通知各项规定。对于违反本通知规定的单位和个人，将依照相关法律法规规定进行处理。

 

 

国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会

2012年11月5日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

重庆市国土资源和房屋管理局

中国人民银行重庆营业管理部

中国银行业监督管理委员会重庆监管局

关于规范办理地产项目在建工程抵押登记有关问题的通知

 

渝国土房管发〔2012〕101 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土局、分局）、各土地房屋权属登记中心（监理所），人民银行各中心支行，各银监分局，各商业银行，各房地产开发企业：

土地抵押和在建工程抵押是房地产项目建设融资的重要方式。在项目建设达到一定工程进度后，开发企业往往申请将已办理的土地抵押登记变更为在建工程抵押登记。为规范房地产开发项目在建工程抵押登记的有关问题及办理程序，根据《物权法》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》等法律法规规定，现将有关事宜通知如下：

一、房地产开发项目在办理房屋预售许可证前，向土地登记机构申请土地使用权连同已建成房屋的抵押登记，按以下规定办理，但为第三方作担保的不予受理。

（一）土地使用权尚未办理抵押登记的，申请已建成房屋连同占用土地的在建工程抵押权设立登记，应当提交下列材料

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、土地权利证书；

4、建设工程规划许可证；

5、借款合同和抵押合同及抵押物清单；

6、抵押物价值认定的书面证明；

7、地房合一图及房屋测绘报告；

8、其他必要材料。

土地使用权已办理了抵押登记的，可以在不解除原土地抵押登记的条件下，申请将原土地抵押登记变更为已建成房屋连同占用土地的在建工程抵押登记。原抵押人和抵押权人应当提交下列材料申请抵押权变更登记：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、土地权利证书和记载有原土地抵押权登记内容的房地产权证（土地抵押专用）；

4、建设工程规划许可证；

5、对原借款合同和抵押合同的补充协议及抵押物清单；

6、抵押物价值认定的书面证明；

7、地房合一图及房屋测绘报告；

8、其他必要材料。

同一抵押物顺位设立多个抵押权的，还应提交本手抵押登记的债权人知晓该抵押物原已设立抵押状况的书面材料。

土地登记机构受理并经实地查看后，对符合登记规定的，核发房地产权证书（抵押专用），并将抵押登记情况记载于土地登记簿、土地权利证书；抵押登记费按房屋抵押登记收费标准计征。办理工作时限为 7 个工作日。

（四）申请（一）、（二）项登记的土地属主城区的，由当地区国土分局（国土房管分局）受理并初审，由市国 土房管局办理登记；属远郊区县（自治县）的，由当地区县（自治县）国土房管局（国土局）办理。

二、房地产开发项目依法取得商品房预售许可证后， 申请在建工程抵押登记的，按《重庆市土地房屋权属登记条例》、《房屋登记办法》等相关规定办理。

 

 

重庆市国土资源和房屋管理局中国人民银行重庆营业管理部

中国银行业监督管理委员会重庆监管局

二〇一二年五月二十四日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复

 

[2012]行他字第 8 号

 

山东省高级人民法院：

你院鲁高法函[2012]3 号请示收悉，经征求全国人大常委会法制工作委员会、住房和城乡建设部意见，答复如下：

在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

 

 

最高人民法院

二○一二年十一月二十八日

 

 

附：

 

山东省高级人民法院关于担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题的请示

 

最高人民法院：

聊城东昌府区人民法院在审理邯郸市邯三建筑工程有限公司诉聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记一案的过程中，对担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题把握不准，逐级报请我院研究。经我院审判委员会研究后认为，相关法律适用问题较为复杂，特向贵院请示。

一、当事人基本情况

原告：邯郸市邯三建筑工程有限公司。被告：聊城市住房和城乡建设委员会。

第三人：聊城市聊韩房地产开发有限公司。第三人：程安宇。

二、案件由来及一审情况

原告邯郸市邯三建筑工程有限公司(以下简称邯三公司)起诉称：

2003 年 11 月 21 日，我方与聊韩房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由我方承建聊韩房地产公司开发的育新街韩国城的地下停车场、3# 楼及 4#楼的土建、给排水、电器安装工程。聊韩房地产公司未支付工程款，在执行过程中，我方发现被告聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称聊城市住建委)将原告承建的工程为两第三人办理了在建工程抵押登记，直接影响了原告合法权利的实现。根据法律规定，在建工程抵押的抵押权人应为银行，不是企业或自然人。被告没有审查贷款人主体资格，程安宇不符合贷款人主体资格，被告为第三人程安宇办理在建工程抵押登记违反法律规定，请求法院依法撤销。

被告辩称：1．我方作出具体行政行为时，邯三公司与聊韩房地产公司的纠纷尚未产生，邯三公司的债权可以通过其他途径解决，邯三公司认为我方作出的登记行为直接影响其债权实现的理由不能成立，邯三公司不具有原告主体资格。2．根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第三款规定，我方以公民个人作为抵押权人办理相关房地产抵押登记符合相关规定，并无不当。 3．第三人在申请办理房地产抵押权设立登记时，依法提交了规定的材料，我方经对材料进行审核，认为第三人申请事实及权属清楚，证据材料齐全，为其办理了房地产他项权利登记。综上，原告不具有诉讼主体资格，其诉讼没有法律依据，我方作出的抵押登记行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人聊韩房地产公司辩称：1．本案原告没有诉权，因为我方与程安宇签订的抵押合同合法有效，本案原告要求撤销的登记行为并没有涉及到抵押合同的任何内容及权利义务关系，该抵押合同的成立及生效也并不是以抵押登记为生效要件，该登记行为并没有涉及到原告的合法权益，该登记行为不具有可诉性。2．根据相关规定对登记行为提起行政诉讼应以解决基础性的民事案件为要件，原告起诉不符合法律规定， 请求依法驳回。3．原告起诉超过起诉期限。

第三人程安宇答辩称：1．原告 2009 年已经起诉聊韩房地产公司并申请法院查封了本案在建工程，在当时原告就应该知道在建工程抵押的情况，故原告于 2011 年 6 月 16 日提起行政诉讼，超过了 3 个月的起诉期限。2．2007 年 1 月 19 日，我方与聊韩房地产公司签订借款协议， 聊韩房地产公司以在建工程提供抵押担保，并办理了抵押登记。根据《物权法》的规定，该在建工程抵押合法有效。3．原告主张在建工程抵押无效没有法律及事实根据。《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押等内容与新法或上位法冲突而不再适用，且其规定过于片面，不应依据该办法的规定执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。

聊城市东昌府区人民法院一审查明：2003 年 11 月 21 日，邯三公司与聊韩房地产公司签订《建筑工程施工合同》，约定由邯三公司施工建设第三人聊韩房地产公司开发的育新街8 号韩国城项目的地下车库、3#、4#商住楼三层的土建、给排水、电器安装工程。2006 年 12 月 6 日，聊韩房地产公司董事会作出决议并于 2007 年 1 月 17 日向房管局抵押科保证：同意对韩国商城 3#楼部分面积进行资产抵押，在抵押期间不对外销售。2007 年 1 月 1 日，聊韩房地产公司与程安宇签订借款合同，聊韩房地产公司以育新街 8 号 3#楼 1-3 层部分为抵押，向程安宇借款 750 万元，保证方式为在建工程抵押，期限从 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 12 月31 日止。聊韩房地产公司与程安宇就上述在建工程抵押向被告提出登记申请，2007 年 1 月 24 日被告为第三人程安宇办理了抵押登记并颁发聊房他字第 0307000266 号《房屋他项权证》。原告于 2011 年 6 月 16 日提起行政诉讼。

聊城市东昌府区人民法院形成两种处理意见：

第一种意见：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》(以下简称担保法司法解释)第四十七条的规定， 以依法获取尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物设定抵 押，当事人需办理抵押物登记。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”根据该条规定，办理在建工程抵押登记中，抵押权人只能是贷款银行。在本案中，从原告与第三人签订的抵押协议内容看，抵押物为第三人聊韩房地产公司正在开发建设的商品房，属在建工程，因此该抵押登记实质上是在建工程抵押登记。被告办理的被诉在建工程抵押登记中，抵押权人(债权人)为自然人程安宇而非贷款银行，不符合建设部《城市房地产抵押管理办法》规定的在建工程贷款抵押权利主体的法定条件。故依法应撤销被告聊城市住房和城乡建设委员会作出聊房他字第0305004800 号《房屋他项权证》的具体行政行为。

第二种意见：《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押的设定了几个条件，其中一个条件就是抵押权人为贷款银行。而担保法司法解释第四十七条中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件。由于《城市房地产抵押管理办法》仅是建设部的一项规章，在审判实践中其效力层次低于司法解释，因此，根据担保法解释的规定，对在建工程抵押不应限制抵押权人的条件，被告为两第三人办理在建工程抵押登记符合法律规定，依法应驳回原告的诉讼请求。

东昌府区法院倾向于第一种意见。

三、聊城中院意见

案经聊城中院审判委员会讨论认为，本案起诉人应具有原告主体资格。在案件实体处理上有两种意见：

第一种意见是同意东昌府区人民法院第一种意见，判决撤销抵押登记。

主要理由是：《中华人民共和国担保法》对在建工程抵押并未作出明确规定。 2000 年颁布实施的担保法司法解释第四十七条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该司法解释明确了在建工程可以抵押，但并未规定设定抵押的条件。1997 年颁布、2001 年修订的原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，在建工程抵押登记的抵押权人应为贷款银行。该管理办法是对在建工程办理抵押的具体规定，与担保法司法解释并不冲突。本案中，被告办理的在建工程抵押登记的抵押权人为自然人，而非金融机构，不符合建设部

《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定。应撤销被告为第三人办理的抵押权登记。

第二种意见是同意东昌府区法院第二种意见，驳回原告诉讼请求。主要理由是：虽然《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押的抵押权人为贷款银行，但担保法司法解释并未对抵押权人进行限制，《中华人民共和国物权法》明确规定了在建工程可以抵押，但也未对抵押权人的范围进行限制。由于《城市房地产抵押管理办法》仅是建设部的规章，在审判实践中其效力层次低于司法解释。在建设部规章与司法解释的规定存在冲突的情况下，应适用担保法司法解释。东昌府区法院应对本案进行合法性审查后依法作出裁判。

四、我院研究意见

我院审判委员会研究认为：

一、本案起诉人邯三公司具有原告诉讼主体资格。主要理由是：一般债权人不具有对不动产登记提起诉讼的原告资格的原因是，一般债权的标的物是不特定的，并未直接指向争议的不动产。而本案中，邯三公司所享有的在建工程优先受偿权指向是特定的，即争议的房产，故应当具有原告诉讼主体资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中明确规定，债权人为抵押权人的，具有原告主体资格，而工程价款优先受偿权优于抵押权，以此类推，承包人作为债权人也应该具有原告主体资格。

二、关于担保法司法解释与建设部规章是否冲突问题。我院审委会研究后认为，担保法司法解释与建设部规章不冲突。主要理由是：司法解释没有对抵押权人的范围进行限制，故不能推出部门规章不能进行此类限制。建设部规章将在建工程抵押权人限定为银行是合适的，可以防止滥用抵押权，人民法院应当尊重行政主管部门的意见。本案行政诉讼过程中应对抵押登记的证据、程序和法律适用等方面进行全面审查，依法作出是否合法的判断。但也有委员提出，建设部规章所称在建工程抵押，是抵押人将“土地使用权连同在建工程”抵押给贷款银行，而担保法及其司法解释规定的是房屋抵押，不包括土地，两者规范的对象并不相同。

本案如何适用法律，请给予批复。

 

 

二○一二年三月五日

 

 

 

附：

相关法律法规

 

1．1997 年建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定：

“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

2．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

3．《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

4．《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16 号)

上海市高级人民法院：

你院沪高法[2001]14 号《关于合同法第 286 条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照

《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

 

 

 

 

 

中国银监会、国家林业局关于林权抵押贷款的实施意见

 

银监发〔2013〕32 号

 

各银监局，各省、自治区、直辖市、计划单列市林业厅（局），各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮储银行，各省级农村信用联社：

为改善农村金融服务，支持林业发展，规范林权抵押贷款业务，完善林权登记管理和服务，有效防范信贷风险，特制定如下实施意见。

一、银行业金融机构要积极开展林权抵押贷款业务，可以接受借款人以其本人或第三人合法拥有的林权作抵押担保发放贷款。可抵押林权具体包括用材林、经济林、薪炭林的林木所有权和使用权及相应林地使用权；用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；国家规定可以抵押的其他森林、林木所有权、使用权和林地使用权。

二、银行业金融机构应遵循依法合规、公平诚信、风险可控、惠农利民的原则，积极探索创新业务品种，加大对林业发展的有效信贷投入。林权抵押贷款要重点满足农民等主体的林业生产经营、森林资源培育和开发、林下经济发展、林产品加工的资金需求，以及借款人其他生产、生活相关的资金需求。

三、银行业金融机构要根据自身实际，结合林权抵押贷款特点，优化审贷程序，对符合条件的客户提供优质服务。

四、银行业金融机构应完善内部控制机制，实行贷款全流程管理， 全面了解客户和项目信息，建立有效的风险管理制度和岗位制衡、考核、问责机制。

五、银行业金融机构应根据林权抵押贷款的特点，规定贷款审批各个环节的操作规则和标准要求，做到贷前实地查看、准确测定，贷时审贷分离、独立审批，贷后现场检查、跟踪记录，切实有效防范林权抵押贷款风险。

六、各级林业主管部门应完善配套服务体系，规范和健全林权抵押登记、评估、流转和林权收储等机制，协调配合银行业金融机构做好林权抵押贷款业务和其他林业金融服务。

七、银行业金融机构受理借款人贷款申请后，要认真履行尽职调查职责，对贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。尤其要注重调查借款人及其生产经营状况、用于抵押的林权是否合法、权属是否清晰、抵押人是否有权处分等方面。

八、申请办理林权抵押贷款时，银行业金融机构应要求借款人提交林权证原件。银行业金融机构不应接受未依法办理林权登记、权属不清或存在争议的森林、林木和林地作为抵押财产，也不应接受国家规定不得抵押的其他财产作为抵押财产。

九、银行业金融机构不应接受无法处置变现的林权作为抵押财产， 包括水源涵养林、水土保持林、防风固沙林、农田和牧场防护林、护岸林、护路林等防护林所有权、使用权及相应的林地使用权，以及国防林、实验林、母树林、环境保护林、风景林，名胜古迹和革命纪念地的林木， 自然保护区的森林等特种用途林所有权、使用权及相应的林地使用权。

十、以农村集体经济组织统一经营管理的林权进行抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供依法经本集体经济组织三分之二以上成员 同意或者三分之二以上村民代表同意的决议，以及该林权所在地乡（镇） 人民政府同意抵押的书面证明；林业专业合作社办理林权抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供理事会通过的决议书；有限责任公司、股份有限公司办理林权抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供经股东会、股东大会或董事会通过的决议或决议书。

十一、以共有林权抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供其他共有人的书面同意意见书；以承包经营方式取得的林权进行抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供承包合同；以其他方式承包经营或流转取得的林权进行抵押的，银行业金融机构应要求抵押人提供承包合同或流转合同和发包方同意抵押意见书。

十二、银行业金融机构要根据抵押目的与借款人、抵押人商定抵押财产的具体范围，并在书面抵押合同中予以明确。以森林或林木资产抵押的，可以要求其林地使用权同时抵押，但不得改变林地的性质和用途。

十三、银行业金融机构要根据借款人的生产经营周期、信用状况和贷款用途等因素合理协商确定林权抵押贷款的期限，贷款期限不应超过林地使用权的剩余期限。贷款资金用于林业生产的，贷款期限要与林业生产周期相适应。

十四、银行业金融机构开展林权抵押贷款业务，要建立抵押财产价值评估制度，对抵押林权进行价值评估。对于贷款金额在30万元以上（含30万元）的林权抵押贷款项目，抵押林权价值评估应坚持保本微利原则、按照有关规定执行；具备专业评估能力的银行业金融机构，也可以自行评估。对于贷款金额在30万元以下的林权抵押贷款项目，银行业金融机构要参照当地市场价格自行评估，不得向借款人收取评估费。

十五、对以已取得林木采伐许可证且尚未实施采伐的林权抵押的，银行业金融机构要明确要求抵押人将已发放的林木采伐许可证原件提 交银行业金融机构保管，双方向核发林木采伐许可证的林业主管部门进行备案登记。林权抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得进行林木采伐。

十六、银行业金融机构要在抵押借款合同中明确要求借款人在林权抵押贷款合同签订后，及时向属地县级以上林权登记机关申请办理抵押登记。

十七、银行业金融机构要在抵押借款合同中明确，抵押财产价值减少时，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求借款人提供与减少的价值相应的担保。借款人不恢复财产也不提供其他担保的，抵押权人有权要求借款人提前清偿债务。

十八、县级以上地方人民政府林业主管部门负责办理林权抵押登记。具体程序按照国务院林业主管部门有关规定执行。

十九、林权登记机关在受理林权抵押登记申请时，应要求申请人提供林权抵押登记申请书、借款人（抵押人）和抵押权人的身份证明、抵押借款合同、林权证及林权权利人同意抵押意见书、抵押林权价值评估报告（拟抵押林权需要评估的）以及其他材料。林权登记机关应对林权证的真实性、合法性进行确认。

二十、林权登记机关受理抵押登记申请后，对经审核符合登记条件的，登记机关应在10个工作日内办理完毕。对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人不予登记并退回申请材料。办理抵押登记不得收取任何费用。

二十一、林权登记机关在办理抵押登记时，应在抵押林权的林权证的“注记”栏内载明抵押登记的主要内容，发给抵押权人《林权抵押登记证明书》等证明文件，并在抵押合同上签注编号、日期，经办人签字、加盖公章。

二十二、变更抵押林权种类、数额或者抵押担保范围的，银行业金融机构要及时要求借款人和抵押人共同持变更合同、《林权抵押登记证明书》和其他证明文件，向原林权登记机关申请办理变更抵押登记。林权登记机关审查核实后应及时给予办理。

二十三、抵押合同期满、借款人还清全部贷款本息或者抵押人与抵 押权人同意提前解除抵押合同的，双方向原登记机关办理注销抵押登记。

二十四、各级林业登记机关要做好已抵押林权的登记管理工作，将林权抵押登记事项如实记载于林权登记簿，以备查阅。对于已全部抵押的林权，不得重复办理抵押登记。除取得抵押权人书面同意外，不予办理林权变更登记。

二十五、银行业金融机构要依照信贷管理规定完善林权抵押贷款风险评价机制，采用定量和定性分析方法，全面、动态地进行贷款风险评估，有效地对贷款资金使用、借款人信用及担保变化情况等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款安全。

二十六、银行业金融机构要严格履行对抵押财产的贷后管理责任，对抵押财产定期进行监测，做好林权抵押贷款及抵押财产信息的跟踪记录，同时督促抵押人在林权抵押期间继续管理和培育好森林、林木，维护抵押财产安全。

二十七、银行业金融机构要建立风险预警和补救机制，发现借款人可能发生违约风险时，要根据合同约定停止或收回贷款。抵押财产发生自然灾害、市场价值明显下降等情况时，要及时采取补救和控制风险措施。

二十八、各级林业主管部门要会同有关部门积极推进森林保险工作。鼓励抵押人对抵押财产办理森林保险。抵押期间，抵押财产发生毁损、灭失或者被征收等情形时，银行业金融机构可以根据合同约定就获得的 保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿或提存。

二十九、贷款需要展期的，贷款人应在对贷款用途、额度、期限与借款人经营状况、还款能力的匹配程度，以及抵押财产状况进行评估的基础上，决定是否展期。

三十、贷款到期后，借款人未清偿债务或出现抵押合同规定的行使 抵押权的其他情形时，可通过竞价交易、协议转让、林木采伐或诉讼等 途径处置已抵押的林权。通过竞价交易方式处置的，银行业金融机构要 与抵押人协商将已抵押林权转让给最高应价者，所得价款由银行业金融 机构优先受偿；通过协议转让方式处置的，银行业金融机构要与抵押人 协商将所得价款由银行业金融机构优先受偿；通过林木采伐方式处置的，银行业金融机构要与抵押人协商依法向县级以上地方人民政府林业主管部门提出林木采伐申请。

三十一、银行业金融机构因处置抵押财产需要采伐林木的，采伐审批机关要按国家相关规定优先予以办理林木采伐许可证，满足借款人还贷需要。林权抵押期间，未经抵押权人书面同意，采伐审批机关不得批准或发放林木采伐许可证。

三十二、有条件的县级以上地方人民政府林业主管部门要建立林权管理服务机构。林权管理服务机构要为开展林权抵押贷款、处置抵押林权提供快捷便利服务，并适当减免抵押权人相关交易费用。

三十三、各级林业主管部门要为银行业金融机构对抵押林权的核实查证工作提供便利。林权登记机关依法向银行业金融机构提供林权登记信息时，不得收取任何费用。

三十四、各级林业主管部门要积极协调各级地方人民政府出台必要的引导政策，对用于林业生产发展的林权抵押贷款业务，要协调财政部门按照国家有关规定给予贴息，适当进行风险补偿。

 

 

中国银监会国家林业局

2013年7月 5 日

 

（请各银监局会同当地林业主管部门将此件发至有关单位）

 

 

 

 

 

重庆市国土房管局

关于土地房屋权属登记有关问题的通知

 

渝国土房管〔2013〕394 号

 

各区县（自治县）国土房管局（国土局、房管局），各分局、土地房屋权属登记中心：

为贯彻落实《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称《条例》），结合土地房屋权属登记工作实际，现将有关问题通知如下：

一、土地房屋登记的一般规定

（一）土地房屋权属登记实行属地管辖。申请登记的土地房屋跨行

政区域的，由所跨行政区域的登记机构协商办理，协商不一致的，由市局指定的登记机构办理。

（二）各登记机构应设立土地房屋权属登记审核委员会，负责会审土地房屋权属登记重大疑难事项。审核委员会应由不少于 3 人的单数组成，其中房屋登记官或具备土地登记上岗证的人员不少于总人数的 1/2。审核委员会对土地房屋权属登记事项作出决定时应有不少于2/3 成员同意。

（三）各登记机构应在市局统一建立的土地房屋权属登记信息系统上办理土地房屋权属登记。

有条件的登记机构可提供房地产证书、证明加密服务；逐步采用视频等措施提高登记质量。

（四）土地房屋登记簿

l、土地房屋登记簿是土地房屋权利归属和内容的依据。

地房籍管理信息系统上线后办理的各类登记应当建立土地房屋登记簿。之前未建立登记簿的，以土地房屋登记档案的记载作为土地房屋权利归属和内容的依据，但办理新的登记事项时应当建立土地房屋登记簿。

2、土地房屋登记簿以登记基本单元建立。登记基本单元分割、合并的，应以新的登记基本单元建立新的登记簿。

3、土地房屋登记簿应当记载以下内容，以及记载《土地登记办法》第十五条和《房屋登记簿管理试行办法》规定的内容：

（l）土地房屋坐落。以公安机关确认为准，之前未编号的本次登记时，申请人应提交公安机关编号证明村料。

（2）登记的基本单元代码。以统一的编码规则确定的唯一地房籍号作为土地房屋权属登记基本单元代码。土地房屋的坐落重叠的，以地房籍号作为区分土地房屋的标识。

（3）土地用途按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级类确定。依法批准的土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，登记机构应按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类并办理登记，同时应在证书记事栏内注明原批准用途。

房屋用途以规划审批确定的为依据，按照渝国土房管发[2010]167号文件规定的房屋用途填写。规划部门设定为公建而未明确具体用途的，其房屋用途统一登记为非住宅，同时，将经规划部门审批设计的图纸上 确定的用途在房地产权证记事栏进行备注。

4、土地房屋登记簿记载的内容不得涂改。

（五）房地产权证和房地产登记证

1、房地产权证和房地产登记证明由市局统一制作。

房地产权证是指《重庆市房地产权证》、《集体土地所有权证》、《重庆市土地储备证书》。房地产登记证明包括《预告登记证明》、《抵押权登记证明》、《地役权登记证明》和《异议登记证明》。

2、持《条例》实施前颁发的未“两证合一”的权属证书新申请设立土地房屋权利登记的，应先换发《重庆市房地产权证》。

二、土地房屋权属登记的程序

（一）申请

1、申请的方式

申请人应到土地房屋所在地的登记机构，以书面形式申请土地房屋权属登记。

申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。

2、登记申请人

（1）土地房屋权利人、利害关系人或土地房屋权利的设立、转移、变更的当事人可以申请土地房屋权属登记。

（2）申请人应使用与有效身份证明记载一致的汉字姓名、名称或汉字译名。申请人在申请设立土地房屋权利登记或者其他事项变更登记时，因改变姓名或名称而与土地房屋登记簿（档案）记载不一致的，应先行申请办理姓名、名称变更登记。其中涉及姓名或名称多次变更但不涉及土地房屋权利转移的，可以按一次变更登记办理。

（3）共有权利人

①土地房屋登记簿记载的共有权利人为土地房屋权属登记的共同申请人。生效法律文书确认另有共有权人或者夫妻之间另有约定的，应先申请土地房屋权属更正登记或者变更登记。

②共有房屋，应当由共有人共同申请土地房屋权属登记。但相关共有人可以申请因坐落、权利人姓名或名称变化的变更登记，可以根据生效法律文书申请取得土地房屋权利的登记。

（4）无民事行为能力人、限制民事行为能力人的土地房屋权属登记由其监护人代为申请登记。

（5）企业法人的营业执照未年检或被吊销但未被注销的，提供未被注销的证明后可以申请土地房屋权属登记。

企业法人注销的，由承续该企业权利义务的主体申请登记。无合法承续主体的，以生效法律文书确定的主体申请登记。

（6）土地房屋抵押权人、在建工程抵押权人、抵押权预告登记权利人、地役权人、异议登记申请人可以单方申请其权利的注销登记。

（7）《条例》第十四条（七）项关于单方申请商品房转移登记的实施办法另行规定。

3、申请材料

（1）申请土地房屋权属登记，申请人应提交下列申请材料：

①土地房屋权属登记申请书，申请书式样由市局统一制定；

②申请人身份证明；

③证明申请事项依法成立的行政许可文件、设立或转移土地房屋权利的协议、已登记事项变更或注销的证明、引起土地房屋权利变动事实的证明等材料；

④法律法规规定的其他材料。

（2）无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人申请土地房屋权属登记时，还应当提供下列材料：

①无民事行为能力、限制民事行为能力的证明。未成年人以其身份证明记载的出生日期确认，智力残疾或精神残疾人以人民法院生效法律文书、或民政部门颁发的残疾证明、或专业医疗机构的医学证明确认。

②监护关系证明。可以是人民法院生效法律文书，未成年人的户籍证明、医院出具的出生证明，民政部门颁发的智力残疾或精神残疾证明， 涉及指定监护的由具有指定权部门的指定监护证明。

③监护人处分被监护人土地房屋权利的，监护人应当提供处分是为了被监护人利益的书面声明。登记机构对其处分的原因不作审查。

（3）委托他人申请权属登记的，应当提交委托人签署的委托书。委托书应载明代理入的姓名或者名称、代理事项、代理权限、代理期限等内容。

（4）法人的分支机构处分土地房屋申请登记时，应当提供法人的授权文件。

（5）国家和我市对申请人资格有其他要求的，或者对特定土地房 屋有其他要求的，申请人应当提供其申请登记事项符合要求的证明文件。

（6）下列申请材料应当办理公证，其中境外出具的公证材料应经转递或认证并附汉字文本。

①境外申请人委托他人申请土地房屋权属登记的委托书；

②因继承、受遗赠申请土地房屋权属登记的继承权文书、受遗赠文书，但人民法院生效法律文书确认继承、受遗赠事实的除外；

③自然人处分其名下土地房屋委托他人申请登记的委托书，但法定监护入代为处分未成年的除外；

④自然人委托他人查阅其名下土地房屋权属登记原始凭证委托书， 但委托双方系夫妻关系的除外；

⑤自然人委托他人申请补发房地产权证或房地产登记证明的委托书；

⑥自然人委托他人申请撤回登记的委托书；

⑦自然人委托他人申请房地产证书（证明）加密的委托书；

委托人的房地产证书（证明）已加密，根据密码申请登记的，其委托书可以不公证。

⑧其他需要公证的材料。

（7）每件土地房屋权属登记申请提交的申请材料应完整齐全。

（8）申请登记材料应提交原件。

不能留存原件的，申请人（代理人）应提交与原件一致的复制件并提供原件，由登记工作人员对原件和复制件进行比对，并签注“本复制件与原件内容核对一致”。

不能提供原件比对的，对于涉及土地房屋权利来源的材料、以及申请人的身份证明应由申请人（代理人）提供出具该材料或身份证明的机构或法定存档机构确认、或公证机构公证（认证）复制件与原件一致的证明材料。

（9）纸介质的申请材料应当符合档案管理的规定。

（10）需要申请人（代理人）确认的申请书及有关申请材料，应采取下列方式确认：

①自然人采用签名加摁留指纹的方式。签名应与提供的身份证明上的姓名一致。

②法人或其他组织应加盖该法人或其他组织的法定名称印章，如使用其他专用印章的则应提供相关证明。

（二）受理

1、登记机构受理土地房屋权属登记申请时，应当查验申请登记材料，核对申请人（代理人）身份，就登记事项询问申请人（代理人），核对申请登记事项。

对符合条件的，登记机构应当出具统一格式的受理凭证。

2、下列情形之一可以合并受理并办理，登记机构分别依次审核、依序记载于登记簿、一次性核发最终登记结果的房地产权证或房地产登记证明：

（l）继承人将其份额转让给其他继承人，涉及的的继承、转让等转移登记；

（2）土地使用权、房屋所有权变更登记或不涉及权利归属的更正登记与已设立的抵押权变更、地役权变更、抵押权转移、地役权转移登记；

（3）土地使用权、房屋所有权变更登记或不涉及权利归属更正登记与土地使用权、房屋所有权转移登记或者新设立抵押权、地役权登记；

（4）房地产权证、房地产登记证明遗失补发或换发与转移登记、变更登记、更正登记；

（5）土地房屋登记簿记载的权利人申请注销异议登记或查封登记与其他登记。

3、申请材料不齐全或不符合法定形式，且申请人不能补正，或者申请登记的土地房屋不在本登记机构管辖区域的，申请人要求出具《不予受理通知书》，登记机构应当出具。

作出不予受理决定的，应当将申请人已提交申请材料复制、制作清单并由申请人（代理人）签名确认，登记机构应当在申请行政复议、提起行政诉讼有效期限内保存。

（三）审核

l、登记机构应对申请文件是否符合法定格式，申请文件之间、申请文件与登记簿的记载之间是否一致，申请材料是否齐全进行审查；应对申请人提交的由登记机关颁发的权属证明文件，申请登记事项与登记簿记载的权利是否相冲突等情况进行审核。

2、登记机构对土地房屋登记事项实行分级审核。撤销原土地房屋权属登记应实行三级审核，其他分级审核情形仍按渝国土房管发[2010]33 号规定执行。

3、应当进行实地查看的，每件查看业务应由不少于 2 名登记工作人员负责，填写实地查看表，并签名确认。

4、依法对登记事项进行公告的，应当依如下方式办理：

（1）在登记机构大门或受理大厅的公告栏张贴；

（2）土地房屋所在地的公共区域张贴；

（3）在登记机构的官方网站专设栏目发布。主城区域内登记机构官方网站是市局设立的官方网站，主城区以外的登记机构官方网站是各区县土地房屋行政主管部门设立的官方网站。

对张贴的公告应当拍照存档。公告时间应不少于 5 日。

5、登记机构对不符合土地房屋权属登记条件而作出不予登记决定的，应当将申请人已提交申请材料复制、制作清单并由申请人（代理人） 签名确认，登记机构应当在申请行政复议、提起行政诉讼有效期限内保存。

登记机构受理登记申请后需要申请人进一步证明的，应一次性告知申请人在收到《补正材料通知书》后 15 日内提交需补正的相关材料，逾期则视为不符合登记条件。

（四）记载于登记簿

登记机构登簿人员对土地房屋登记簿记载事项校核无误后点击确认或签名确认完成记载于土地房屋登记簿。

（五）核发房地产权证或者房地产登记证明

1、领取人应持身份证明、受理凭证以及已缴纳或免收相关规费和税款的证明领取房地产权证或者房地产登记证明。

2、登记机构应将颁发的房地产权证或房地产登记证明复印、拍照或截屏存档备查。

四、分类登记中的具体问题

（一）新建房屋所有权初始登记

1、建筑面积的确定。规划部门竣工验收面积和房屋测绘面积不一致的，按房屋测绘部门对已经规划验收的范围出具的房测面积进行登记。

2、建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施用地、物业服务用房等土地房屋，应依据规划等部门审批的文件确定。

约定共有的，由建筑物区分所有权人书面约定；属房地产开发项目的，应当将约定情况在销售前公示，并在相关商品房销售合同中明示。

3、社区组织工作用房，土地用途按规划核定用途登记，房屋用途记载为“其他用房”，权证记事栏注明“该房属社区用房”；工业用地项目配套修建的宿舍、倒班房、办公用房等非厂房类房屋，土地用途记载为“工业用地”，宿舍和倒班房房屋用途记载为“集体宿舍”，办公用房房屋用途记载为“办公用房”，权证记事栏注明“该房属配套用房”；开发项目中配套修建的幼儿园、学校，土地用途记载为“科教用地”，房屋用途记载为“教育用房”，权证记事栏注明“该房属配套修建的幼儿园（或学校）”。

4、房屋初始登记时，土地登记机构应将本栋房屋土地使用权分摊系数等权属信息一并传房屋登记机构。房屋登记机构在核发分户权证时，按照渝国土房管发[2010]173号文件规定，不再填写“土地使用权面积 一栏，但在权证记事栏应注明土地使用权分摊系数。

本通知所指土地使用权分摊系数是指地表第一层建筑的占地面积除以本栋房屋的建筑面积的值。土地使用权分摊系数保留四位小数。

（二）抵押权登记

1、企业法人或经营性其他组织因开展相关经济活动合法形成的债权设立抵押担保的，可以申请土地房屋抵押权登记。

2、登记机构在办理抵押权登记审核时，应对抵押的土地房屋权属状况、申请人身份证明的一致性、合法性进行审查。

3、以不同登记机构管辖区域的多个土地房屋基本单元为同一主债权作抵押担保的，申请人应分别向土地房屋所在地登记机构申请抵押权登记。

4、取得预售许可的房地产开发项目，预售许可范围内已建成房屋可以申请在建工程抵押权登记。

非房地产开发项目在建工程设立抵押担保的，按照建设用地使用权设立抵押权方式办理登记。

5、在建工程抵押权登记尚未注销的，办理新建房屋所有权初始登记时，登记机构应当将原在建工程抵押权登记情况转载于对应的登记单元或部位的土地房屋登记簿。抵押权人可以申请换领抵押权登记证明， 并注记原在建工程抵押权登记日期、原登记证明编号。

6、预购商品房抵押权预告登记在自动转为土地房屋抵押权登记后， 抵押权人可以申请换领抵押权登记证明，并注记原预告登记日期、原登记证明编号。

（三）预告登记

1、预告登记的权利人因司法裁决、婚姻关系变化、继承、法人或其他组织分立或合并而发生预告登记权利转移的，可以申请相应预告登记权利转移的预告登记：

2、预告登记后符合下列情形的，可以申请相应预告权利变更的预告登记：

（l）预告登记的权利人在婚姻存续期间变更土地房屋登记簿记载权利人的；

（2）当事人姓名或名称发生变化、坐落发生变化的。

3、抵押权预告登记后因担保的主债权发生转移的，可以申请抵押权转移的预告登记。

4、抵押权预告登记后因土地房屋登记簿记载的抵押权内容发生变化，可以申请抵押权变更的预告登记。

5、下列情形，可以申请注销预告登记：

（1）当事人约定解除原设立预告登记协议并共同申请的；

（2）预告登记失效的。预告登记失效的证明文件可以是生效法律文书、当事人的共同确认失效的文书。

（3）预告登记权利人放弃权利的。

（四）异议登记

1、利害关系人中请异议登记时，应当书面具结说明权利人不同意申请更正登记的情况，以及自愿承担因异议登记申请不当造成损害的赔偿责任。

2、异议登记之日起超过 15 日的，异议登记失效。

3、异议登记有效期间，登记机构不再受理该土地房屋的权属登记申请，但查封登记和有权机关限制登记除外。

异议登记有效期间，登记机构应当中止审核已受理但未记载于土地房屋登记簿的登记申请，并告知相关当事人。

4、符合下列情形之一的，可以申请注销异议登记：

（1）异议登记申请人申请注销异议登记的；

（2）异议登记有效期间，土地房屋登记簿记载的权利人持人民法院、仲裁委员会、行政机关出具的未确认该土地房屋权利属于异议登记申请人的生效法律文书申请注销异议登记的；

5、异议登记失效的，登记机构不主动办理注销登记；登记簿记载的权利人中请权属登记时，登记机构将系统中异议登记状态“现势”调整为“历史”。

（五）查封期限到期的查封登记的注销

查封期限到期，土地房屋登记簿记载的权利人可以申请注销查封登记；或者他人持确认土地房屋权利归属的生效法律文书可以申请注销查封登记。

（六）土地使用权、房屋所有权的注销登记

1、因依法征收房屋或者集体土地导致土地房屋权利消灭的，登记机构可根据征收实施部门提供的人民政府征收决定书、征收主管部门确认的被征收房屋或集体土地明细表及补偿安置情况证明等材料依职权办理注销登记，并发布注销公告。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》前已拆迁的房屋，应当由拆迁入提供城市房屋拆迁许可证、拆迁主管部门确认的被拆迁房屋明细表 以及拆迁安置情况证明等材料申请注销登记，对原权属证书不能收回的， 应当发布注销公告。

3、土地房屋权利人因房屋灭失申请房屋所有权注销登记后，权利人可以申请换发只记载土地权利状况的房地产权证。

（七）土地房屋权属登记的撤销

1、下列情形之一的，登记机构应当撤销土地房屋权属登记：

（l）生效的行政复议决定书、行政诉讼判决书决定或判决撤销原权属登记的；

（2）因继承办理土地房屋权属转移登记的继承权公证书被依法撤销或证明系申请人伪造的，但土地房屋权利已被他人善意取得的除外。

2、撤销登记的后果。登记机构应当将土地房屋权属登记被撤销的情况记载于土地房屋登记簿，土地房屋权利自动恢复到被撤销登记的前手登记状况。恢复后的权利人可以申请换发房地产权证或房地产登记证明。被撤销的土地房屋权属登记确认的土地房屋权利被查封或有权机关限制的，登记机构应当将撤销土地房屋权属登记的情况告知该人民法院或有权机关。

（八）房地产权证或房地产登记证明遗失补发

1、权利人因遗失或其他原因申请补发房地产权证或房地产登记证明的，应提交申请书、身份证明、遗失（毁损）并作废的书面声明、土地房屋登记簿查询结果证明。土地房屋被人民法院查封或有权机关限制的，还应提供人民法院或有权机关知晓权利人中请补发事项的证明。原房地产权证或房地产登记证明，自权利人中请补发登记机构在官方网站发布其声明之时作废。

2、登记机构应将权利人的声明在其官方网站上发布后，可对其申请进行审核，符合条件的则将补发的情况记载于登记簿，并缮写房地产权证或房地产登记证明。

五、市局以前发文与本文规定不一致的，以本文为准。本通知自印发之日起施行。

 

 

重庆市国土房管局

二〇一三年七月二十四日

国家外汇管理局

关于发布《跨境担保外汇管理规定》的通知

 

汇发〔2014〕29 号

 

国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局，各中资外汇指定银行：

为深化外汇管理体制改革，简化行政审批程序，规范跨境担保项下收支行为，国家外汇管理局决定改进跨境担保外汇管理方式，制定了《跨境担保外汇管理规定》及其操作指引（以下简称

《规定》）。现印发给你们，请遵照执行。

《规定》自 2014 年 6 月 1 日起实施，之前相关规定与本《规定》内容不一致的，以本《规定》为准。《规定》实施后，附件

3 所列法规即行废止。

国家外汇管理局各分局、外汇管理部接到本通知后，应及时转发辖内中心支局、支局、城市商业银行、农村商业银行、外资银行、农村合作银行；各中资银行接到本通知后，应及时转发所辖各分支机构。执行中如遇问题，请及时向国家外汇管理局资本项目管理司反馈。

 

 

附件：1.跨境担保外汇管理规定

2.跨境担保外汇管理操作指引（略）

3.废止法规目录（略）

 

 

国家外汇管理局

2014 年 5 月 12 日