2017年第4期
重庆市不动产登记中心 2017年4月
编者按：本期针对近来收到的咨询、讨论的已登记不动产权利人身份信息涉外变更、协助执行中的问题等进行了梳 理，提出建议。
关注服务对象办理登记的“个性”需求是提高服务水平的一项有效方法。本期刊发了通过“事务号”信息来提升精 细化服务的材料，可以供大家参考。
欢迎业内专家和单位提出宝贵意见。
【问题解答】
问：已登记不动产登记权利人身份信息有涉外变更，在 申办该不动产的相关登记时应提交何种身份信息变更证明 材料？
答：根据《不动产登记暂行条例》第十六条、《重庆市 土地房屋权属登记条例》第十六条规定，申请人申请不动产登记时应提交相应的证明材料，并对材料的真实性负责。自然人身份信息因涉外原因发生变化时如何确定其为同一人的问题，目前缺乏直接具体的规定，且境外国家或者地区对身份管理的模式也不尽不一致。根据不动产登记的相关规定，结合各地实际操作的情况，建议可按以下情况区分处理：
1、 境内自然人取得境外居民身份的，应提交有权机关 出具的身份为同一人的证明材料，或我国公安机关出具的申 请人移民注销国内户口的证明文件连同申请人作出的身份 为同一人的书面声明。
2、 境外自然人取得境内居民身份的，应提交有权机关 出具的身份为同一人的证明材料，或我国公安机关出具的申 请人办理境内身份证件的证明文件连同申请人作出的身份 为同一人的书面声明。
境外作出的证明、声明等材料应办理认证或公证手续。 是外文的，还应当提交汉字文本。 (重庆市不动产登记中心王加供稿）
问：轮候查封法院对不动产进行处置，是否需要经首封 法院同意或由首封法院出具相关文书？
答：《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行 法院处分查封财产有关问题的批复》（法释[2016]6号）第一条“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称 查封）法院负责处分查封财产，但已进入其他法院执行程序 的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权 以下简称优先债权）……优先债权执行法院可以要求将该查 封财产移送执行。”第二条“优先债权执行法院要求首先查 封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函， 并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明……移 送执行函应当载明将查封财产移送执行及首先查封债权的 相关情况等内容。”
因此，轮候查封法院对不动产进行处置时，需要向登记 机构提供首封法院出具的移送执行函或在司法文书中明确 了房屋的处置权已由首封法院交执行法院。对后一种情形， 登记机构可在回执上注明该房屋已被查封的情况。
(重庆市不动产登记中心林长辉供稿）
问：查封法院对设立有抵押权的房屋处置后要求转移登 记，登记机构对抵押权应如何处理？
答：首先，登记机构应当按照人民法院的生效法律文书 和协助执行通知书办理协助执行事项。法院对设立有抵押权 的房屋进行处置时，法律文书中明确对抵押权登记的处理决定的，登记机构应依据法律文书内容办理抵押权的相关登记; 如果法律文书中没有明确对抵押权登记的处理决定的，登记 机构不能主动办理该抵押权的登记。登记实务中，登记机构 应当在法院查封或者处置时书面告知该房屋设立有抵押权 的情况，便于法院联系抵押权人。至于登记机构是否应在办理房屋转移登记时告知抵押 权人关于抵押房屋被法院处置的情况，不属于登记机构的工 作职责。
(重庆市不动产登记中心秦静供稿）
【经验交流】
申请办理不动产交易、登记业务涉及到登记中心、国土、 税务等诸多环节，申请人在其间穿插往来、不明就里。我中 心从2016年1月起在咨询环节对服务对象发放“事务号”， 既便于其办理事务，还可通过“事务号”了解他们在各环节 上的行为信息。我中心近期又对2016年全年“事务号”记 录的事务数据进行了取样回访和分析。
―、采样和回访的总体情况 (一）采集的范围。本次采集的是日常个人业务产生的 事务行为数据，相较于开发企业、金融机构等经常申请的服 务对象，收集零散服务对象的行为更具有统计分析的意义。
(二） 采集的数量。本次釆集的事务行为计18000余件， 排除了随便问问就离场的情况，平均每个工作曰为75件。
(三）服务效果。申请人到场办理事务的成功率较高， 服务对象到场一次成功产生登记的占91%，其中咨询接待到 受理登记之间不足1小时的占63%，4小时内的占23%。本次回访的服务对象中，评价“满意”的占95%，基本 符合预判。
二、需要重复到场办理事务的分析
中心对同一权利人为同一房屋领取至少2个事务号的约 240人次服务对象进行了电话回访，深入了解分析原因。重复到场的登记业务集中在处置房产类。其中转移登记 占44%、变更登记占4%、抵押权登记占50%、预告登记占2%。
重复到场的情形各异：
1、申请人双方原因占19% (其中因交易款未到位等原 因占14%、申请人未全部到场占3%、双方未协商好占2%);
2、申请材料不符合要求占55% (其中申请材料不齐占 34%、因申请人身份证件过期或发生变化需提交新的证明材 料占12%、表格内容填写错误需重新盖章等问题占9%);
3、登记业务程序相关的占13%(其中同一房屋申请两次 不同的登记如抵押注销与存量房买卖、抵押注销与变更的占 9%，完成同一登记的相关事项如离婚登记前需公告询异的占 2%，前一手业务在规定时间内尚未归档占2%);
4、登记政策变化或涉及其他单位的占13% (其中纳税 事务申报占9%，向主管部门落实出具征收范围内房屋可办理材料占2%、经济适用住房等政策变化等占2%)。
重复到场的深层次原因主要有：
一是信息不对称。一般申请人来办理房屋登记的次数极 少，对相关政策了解不深入，银行、中介的工作人员虽办理 频次较高但素质参差不齐，导致申请人准备的材料不符合要 求或需重新报税等问题。
二是登记机构业务设置和流程、工作人员服务需要更优 化。目前登记中可合并办理的业务较少，如允许部分业务合 并办理则可以减少次数；部分工作人员未认真履行首问责任 制、未能一次性告知、解释不一致或错误等导致申请人冤枉 跑路的情况仍然存在。
三是部门间业务、流程衔接问题。交易登记涉及其他部 门的，各部门的办事要求、业务流程、办结时限均不一样， 导致申请人在部门间来回跑路，如情况较复杂的核税在申请 当天无法完成。
三、其他数据分析
对事务分析得出的其他结论也是非常有意思的：
1、 交易、登记活跃区域相对集中。采集数据中申请超 过200套房屋的大坐落共11个，且多集中在大坪片区，占了全部申请登记房屋的近30%。对此区域应重点关注，加强 在交易登记中的楼盘等基础工作。
2、 同一事务事前、事中、事后涉及其他部门的比例较 大。申请房屋中90平方米至144平方米的占26.84%、144 平方米以上的占12.16%，其涉及的税收政策有差异；申请材料显示办理公证事项的占7.5%、先去了民政部门的占7.3%; 划拨土地上非住宅办理转移登记的还需先到国土窗口申请。
3、服务前台日常接待较平均。数据显示，2016年1、 2月因处于不动产登记系统上线后的磨合期较其他月份低， 12月环比翻了 一番，其余月份很平均；周一至周五每天接待 量也非常均匀，周四相对少点；每天上午11点后、下午4 点后接待量减少，部分转入正式受理环节。理论上通过错峰 办事是最好的选择。
四、进一步优化服务
根据以上分析，启发我们从以下方面进一步优化服务:
1、提高便捷化程度。简化办理流程、尽量缩短办理时 限，尽量满足服务对象希望“一次性咨询清楚”、“一次性到 场办理”的需要。
(1 )简化工作流程。包括登记业务受理流程及材料物 流、业务衔接、任务处理等辅助流程，使内部流程更加简化、 相关部门之间的业务衔接更流畅便民。
(2 )创新服务措施。如增加自助项目，实现预约登记、 远程申报等；修改规则增加合并办理的登记事务；调整工作 时间满足错峰办件；增加咨询导向人员等。
(3)加快信息共享。按照国务院《政务信息资源共享 管理暂行办法》的规定，加快推动跨部门、跨区域、跨行业 涉及公共服务事项的信息互通共享、校验核对。依托“互联 网+”，变“群众奔波”为“信息跑腿”，变“群众来回跑” 为“部门协同办”，为群众提供更加人性化的服务。
2、提高业务水平。加强业务研究、落实首问责任、推 进部门间沟通衔接，登记中心各部门以及全市各区县的业务 操作统一、解释一致，减少因部门间意见不统一导致服务对 象来回跑路的情形。
3、加大业务宣传和引导。信息不对称等成为影响服务 水平、引发矛盾的一个重要原因，要通过官方网站、微信公 众号、报纸、DM单等途径进一步加大宣传引导，使服务对象 能更加快速准确地了解交易、登记业务相关要求。
4、改善硬件设施，提供更多配套服务。如增加可自助 操作设备、导向标牌、解决停车难等问题。
(重庆市不动产登记中心法制科、信息科供稿）