不动产登记实务研究

2017年第9期

重庆市不动产登记中心 2017年9月

编者按：本期收集的问题来自于 “不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群，如二手车位的买卖、最高额抵押的期限等问题。我们的征稿启示得到了各登记中心的热烈响应和鼎力支持，本期我们选取了渝北登记中心和巴南登记中心的两篇稿件予以刊发。望大家踊跃投稿，共同参与到不动产实务研究的工作中来。欢迎业内专家和单位提出宝贵意见。

【问题解答】

问：最高额抵押权中的债权确定期间与债务履行期限是同一概念吗？

答：债权确定期间与债务履行期限不是同一概念。前者是债权发生的时间范围，而后者是债务人应当履行债务的期限。一般情况，这两个时间段是不相同的，如果相同，那么在债权确定期间最后一天贷的款，岂不是在当天就要归还?根据《物权法》第二百零三条、《担保法》第五十九的规定，最高额抵押担保的债权是“一定期间内将要连续发生的债权”，这里所谓的“一定期间”就是“债权确定期间”，实务合同中常见的表述有：授信额度使用期限、授信有效期、额度有效期、授信期间、融资期限等。债权确定期间由当事人自行约定，当事人没有约定或约定不明的，则依据《物权法》第二百零六条第二项，自最高额抵押权设立之日起满二年后抵押权人或者抵押人可请求确定债权。在实际工作中，因登记需要，最高额抵押合同条款中的债权确定期限必须予以说明。

（供稿人:重庆市不动产登记中心 林长辉)

问：二手车位的购买者是否一定是本小区的业主？业主卖了车位以后能否重新再买？

答：根据《重庆市物业管理条例》第六十三条规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。”该条规定对购买车位的限制仅限于一手车位，对二手车位并无此限制。因此，二手车位的购买者不一定必须是本小区业主。

根据《关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》（渝国土房管[2014]734号）：“自车位办理初始登记之日起半年内，每套房屋仍只能购买一个车位，半年后逐步向业主放开销售限制，房地产企业决定放开销售限制的，应发布公告，并书面通知小区业主，公告期一个月，公告期内，一套房屋仍只能购买一个车位，公告期满，多余车位向业主放开销售，多余车位属住宅配套车位的，一套房屋最多可购买二个车位（含预售期间已购买的）；属非住宅配套车位的，车位购买数量不限制。”因此，本小区业主在卖了车位以后仍可购买车位，但其向房地产企业购买车位总数不能超过两个（含已经卖出的车位）。

供稿人:重庆市不动产登记中心 李敏)

【观点争鸣】

共有人对外转让其不动产份额，其他共有人未到场申请，且未提交其他共有人的书面同意材料，登记机构应如何处理？

观点一：不予办理

根据《城市房地产管理法》第三十八条：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”《不动产登记操作规范（试行）》2.1.3规定：“按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。” 因此，按份共有人处分其不动产份额，其它共有人未到场且未提交书面材料的，登记机构不予办理。

根据《物权法》第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”按份共有人处分共有财产，必须由其它共有人到场或经其它人共有人同意，在以上条件不满足的情况下，登记机构予以办理的话，可能会侵犯其它共有人的优先购买权。

观点二：可以办理

根据《物权法》第九十四条之规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”按份共有有别于共同共有，按份共有人有权处分其份额内的不动产。若处分不动产要求所有共有人共同申请，无异于是征得全体共有人的意见。而根据《物权法》第九十七条和《不动产登记暂行条例实施细则》第十条之规定，转让整个不动产也仅须征得“占份额三分之二以上按份共有人”同意即可，而现在转让部分份额却需要征得全体共有人同意，这显然有悖“举重明轻”的法理。

其他共有人如果认为其优先购买权受到了侵犯，可通过一系列的事后救济措施予以弥补。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第十一条之规定，在转让人未通知的情况下，优先购买权的行使期限为其他按份共有人知道或应当知道最终确定的同等条件之日起十五日，在无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，优先购买权的行使期限为共有份额权属转移之日起六个月。在该情形下，转移登记之日成为优先购买权行使的起始日期，办理登记时当然无须以“共有人到场共同申请”为前置条件。

即使申请人的确侵犯了优先购买权，据以登记的合同也未必当然无效。物权法司法解释（法释[2016]5号）第十二条之规定可知,登记机构据以登记的原因文件不会因为其它共有人的优先购买权受到侵犯而被撤销或被确认无效。所以，登记机构可以通过增加询问笔录、申请书备注说明、到场申请人书面承诺和保证等方式履行“合理审慎职责”后，依法办理登记。

笔者倾向于，鉴于《不动产登记操作规范（试行）》2.1.3对此情形有明确规定，共有人对外转让不动产份额时，其他共有人未到场申请时，登记机构不宜办理。

（供稿人：重庆市巴南不动产登记中心张敏）

夫妻二人均为农村集体经济组织成员，婚后修建一处住宅，后女方转为非农业户口，离婚时，可否约定房屋产权归女方并办理登记？

观点一：可以办理

此种观点认为，建立在集体经济组织成员身份上以申请取得宅基地的权益视为一种财产权。不因户口的变化而丧失。《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》强调，要切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。现得房方以前为集体经济组织成员，具有使用宅基地的权利。

根据《土地承包法》第二十六条之规定，除整户迁入市辖区县居住，按规定应退出承包的耕地、林地外，落户小城镇的并不要求其退出承包的耕地和林地。由此可知，虽然一方已转为非农业户口，但其承包经营权仍然存在，其集体经济组织成员身份并不会因此而丧失。对在依法取得的宅基地上，合法建造的房屋，不管其权利人户口如何迁移，户口性质如何变化，其房屋产权都应登记。此时宅基地是从属于房屋的，体现地随房走。但房屋一旦垮塌灭失，宅基地的属性就立马彰显，权利人不得再次申请宅基地重新建造房屋。

观点二：不能办理

此种观点将集体经济组织成员身份视为一种身份权。集体经济组织成员身份内涵丰富，至今没有一个明确的界定。它包含了户口、宅基地使用权、承包经营权、在集体经济组织内生产生活等多个方面。而户口是其中的一个重要内容，成员丧失了农业户口，有可能也就丧失了集体经济组织成员的身份，出于审慎的考虑，修建在宅基地上的房屋办理在仍是该集体经济组织成员的男方名下更为适当，男方可给予女方适当补偿。目前我国现行的法律法规及各类规范性文件中，仅明确了非农业户口人员可以通过继承取得农村集体经济组织成员的住宅。如果非农业户口人员可以通过离婚取得农房产权，会侵占其他集体经济组织成员的利益。

笔者倾向于，在集体经济组织成员身份没有明确界定的情况下，登记机构出于审慎之考虑，对此种情况暂不宜办理。

（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）

【经验交流】

土地房屋用途登记问题实务

房屋用途是指根据房屋利用总体规划和周边环境，所确定的房屋的性质和利用目的。它是登记机构进行登记的重要记载元素，也是体现房屋价值的重要因素，直接关系到权利人的切身利益。

房屋用途主要取决于两个方面：一是土地用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划用途，它决定了房屋用途的内容。登记机构在进行房屋用途首次登记时，应该结合房屋登记簿中土地用途与规划许可用途进行登记。但在实际的登记工作中往往会遇到土地用途、规划许可房屋用途与登记的房屋用途不一致等问题，不仅损害了产权人利益，也给登记工作带来困扰。因此，避免房屋用途瑕疵，处理土地房屋用途不一致、规划许可房屋用途与房屋用途不一致，是当前推动不动产登记规范化建设中亟待解决的问题。

土地房屋用途登记的规范性规定根据《城乡规划法》第三十八条可知，土地出让合同中的地块位置、使用性质、开发强度等内容由规划部门拟定，即土地用途在本质上是依据规划内容而确定的土地的利用方向。《房屋登记簿管理试行办法》和《重庆市城乡规划条例》第五十三条的规定，均指出规划许可房屋用途即房屋登记用途。《土地管理法》第二十二条的规定说明城乡规划需要与土地利用总体规划保持一致，其城乡规划所确定的房屋用途也应当与土地利用总体规划所确定的土地用途保持一致。

基于以上内容，笔者认为：房屋用途、土地用途、规划许可的用途紧密相关，规划用途是土地房屋用途的前置程序，登记机构进行用途登记时必须与申请人提交的规划证明材料保持一致性。但是在登记工作中，往往会遇见房屋用途与规划用途不一致，房屋用途与土地用途不一致情况，让登记工作人员陷入两难困境。根据实践工作了解，三者不一致主要是由于不同部门针对用途分类的标准不一致所导致。

二、各部门分类差异性及造成的实务问题

各部门关于土地及房屋用途的分类分别依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、《城市居住区规划设计规范》（GB51080-93）、《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）三个文件。土地用途分类主要采用一级、二级两个层次的分类体系，共12个一级分类、57个二级分类（见表1）。规划用途分类包括：居住、公建、工业、停车库、其他、配套设施，其中依据2006年修订的《城市居住区规划设计规范》，公建类包括8个类别，详见（表2）。房屋用途分为8个一级类别，30个二级类别（详见表3）。由于三者在制定用途分类标准时出发点不同、使用对象不同，因此三者所涵盖的用途类别有较大区别。实务中，具体表现在以下几个方面:

（一）土地房屋用途不一致由于历史原因，我国以前实行分散登记，房屋和土地由不同的管理部门发证，国土部门颁发《国有土地使用权证》，房管部门颁发《房屋所有权证》，两种登记所依据的分类系统不一致，加之申领时间不一致，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的土地证和记载房屋建筑物用途的房产证可能不一致。其次，《土地利用现状分类》是以该宗土地为单位，宗地面积广，往往一宗地含有几种用途，而根据原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定，土地使用权证书上土地用途按该宗地的主要用途填写，这就会造成土地用途与房屋用途的不一致。例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物登记用途为办公，或者土地用途登记为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业。房屋权利人常因此责问房屋登记部门，害怕用途不统一蒙受利益损失，类似问题屡见不鲜。

（二）规划许可房屋用途与不动产登记房屋用途不一致

《城市居住区规划设计规范》中房屋用途的分类主要是针对城市居住区的房屋建筑，其公共服务设施的用途分类较为齐全，而不动产登记体系中关于公共服务设施房屋用途并无对应分类，两者之间的不契合让部分公共服务设施房屋用途难以在确定，主要表现在两方面：

一是规划部门提供的规划许可证和附图上标注的房屋用途不明。例如：规划许可证上将该项目标注为会所，而规划核准图上会所部分标注为多项内容，如活动中心、综合市场、社区服务、小商店、健身房、美容中心等，房屋登记人员就很难确认和登记该房屋用途。

二是规划许可证或附图记载内容有的是按照设想的经营种类标注。如:规划许可证附图记载的用途为商业管理用房，土地用途为商服用地，此房是用作周边商业管理用房，类似于住宅区物管用房，但又区别于物管用房。对于此类用房，我们既不能计入物管用房，又不能计入办公用房，容易引起登记歧义，造成登记错误。

《房屋登记办法》规定，房屋应当按照基本单元进行登记。实务中，个别开发商为了追求自己利益的最大化，在取得规划许可后，房产测绘前变更不动产单元，导致房屋登记用途与规划批准用途不一致。例如：某小区业主向登记机构投诉本小区开发商将门厅一部分挪作商服用房使用。经档案调取查阅，该小区开发商未经过规划部门许可，利用不同部门的验收时间差，擅自改变原有规划许可的房屋用途，将一层临街商业和门厅的单元结构进行改变，占有了门厅部分面积作为商服用房。鉴于上述案例警示登记机构登记房屋用途时，不仅需要核对房屋用途内容，还需要核对登记单元与规划核定是否一致。

三、土地房屋用途登记的工作建议土地房屋用途登记瑕疵，一方面是由于历史原因造成，另一方面是由于部门之间关于用途分类标准不一致所导致。随着不动产统一登记系统的上线，在部门间分类标准暂未统一的前提下，登记部门既要妥善解决历史遗留问题，保证土地房屋用途一致，还应该进一步提高登记质量，避免房屋用途瑕疵。

（一）登记人员应熟悉相关法律知识，明确土地房屋用途登记原则、登记工作人员需要熟练掌握《中华人民共和国城乡规划法》、《土地管理法》、《房屋登记簿管理试行办法》等相关法律知识，厘清房地产项目开发程序，了解土地取得利用和房屋建设均需在规划核准范围内进行，明确规划核准用途是登记人员进行土地房屋用途登记的唯一标准。、土地房屋用途确定是法律赋予规划部门的权利和义务，登记机构只拥有登记职责，故登记人员应采用申请人自行申报和登记机构审查确认相结合原则进行土地房屋用途登记。

（二）建立一套严谨和完善的审查程序，确保房屋用途登记的准确性、登记人员进行土地房屋用途登记时，应要求申请人尽量完善资料进行佐证，确保登记准确性。如房屋首次登记除相关登记规范要求必收要件外，应将规划盖章的施工图应作为现行收取材料的必收要件。在规划核实确认书及附图中房屋用途不明确时，应参考规划盖章的施工图上房屋用途进行登记。、登记人员对房屋首次登记现场查看时，应结合房屋测绘报告与规划核实确认书及施工图，进行层与层、单元与单元之间对比，确保测绘单元在用途核准上与现场一致。、登记人员针对规划用途不明或超出规划用途分类标准的情况，登记机构应根据房屋的服务性质和利用目的来判定房屋用途进行归类。若确实无法判定或判定较为模糊的，其房屋用途统一登记为其他，将规划部门审批的房屋用途在不动产权证记事栏进行备注。

（三）加强部门沟通，查阅历史档案，解决遗留问题、土地房屋用途不一致，应以房屋用途为准，当房屋登记到每个单元，土地用途应根据相对应基本单元的房屋登记用途进行记载，即与房屋用途记载保持一致。如土地用途原登记为综合用地或城镇混合住宅用地的，在房屋用途确定后，登记人员需查阅原土地登记档案，按照用地批准文件、出让合同与规划部门批准的用途归类到《土地利用现状分类》二级类。 如土地用途原登记为商住（未分层明确用途），房屋登记底层为商业，其他层为住宅的，在办理不动产登记时登记人员应根据房屋登记用途分层分别登记。房屋未分层登记且符合不动产登记单元分割要求的，需要求申请人重新测绘，出具测绘报告，将底层的不动产单元用途设为商业，其他为住宅；不符合不动产登记单元分割要求或分割后不具有房屋独立使用功能的，在备注栏注明底层为商业，其他为住宅，不得分割转让。、规划核准用途与房屋用途不一致，应以规划核准房屋用途为准。如查阅规划档案无法明确其房屋用途情况，登记机构应发函规划部门核实，必要时要求申请人重新完善规划手续，统一房屋登记用途。、登记机构应加强与国土、规划部门沟通联系，建立部门联席制度，针对问题突出，争议较大的历史遗留案件，应集中会审，采纳各部门建议，形成联合会审书面意见，作为土地房屋用途登记依据。

（供稿人：渝北不动产登记中心 王爱月）