土地初始登记、土地抵押及在建建筑物抵押登记业务审查要点
一、土地使用权初始登记
审查要点:
1、土地出让合同或划拨决定书的内容审查。土地使用权初始取得方式一般有出让和划拨两种，出让土地提供土地出让合同，划拨土地提供划拨决定书。
（审查要点：土地出让金额、面积、使用权性质、使用期限、土地用途、建筑规模、房屋用途等。）
（几种不常见取得方式：租赁、作价入股、授权经营等）
注意土地用途的选择
2、土地出让费用及相关税费审查
3、特别约定的审查
公益义务、限制类（自持、交易、分割等）
（自持类物业）
（注意：该类公益类幼儿园、社区用房、道路、停车场、公厕等，不能出售，办理初始登记时须仔细审查土地出让合同，并在楼盘上作限制不可售）
(禁止分零办证及转让)
4、规资部门出具的审核确认书（重要）
要仔细查看相关事项，并与登记内容核对。
5、 合同约定事项记载于登记簿并在权证上附记
（注意：企业土地或房屋栋证申请遗失补证时务必查看上手业务及初始登记档案）
二、土地抵押权登记
审查要点：
1、合同、委托书、申请资料的印章和填写要完善
容易忽略的：合同签订时间地点、委托书委托事项及时间、申请书等必填字段。
2、查看有无限制（司法限制及土地出让合同的隐形限制）
（注意：须查看土地初始登记档案）
3、查看地上有无房屋外框及楼幢信息
分两步查看（宗地图形和楼盘信息）
（注意：有楼幢信息的不能办理纯土地抵押登记）
（无楼栋信息）
（已建盘并有登记业务）
4、审查不动产登记证明记载内容
（重点查看权利人名称、金额、期限、面积等）
注意：小微企业查询（从8月13日起，企业可不在申请书上申明是否为小微企业，对小微企业由登记人员自进核查）
5、土地抵押权变更登记
重点审查附图及面积
（画线部分解押，附图须标注已解押范围、本次解押范围、继续抵押范围及各自面积，且由抵押人、抵押权人及测绘单位三方盖章，审查时须核对上一手抵押资料的面积及附图，同时由于办理预售是一个动态过程，所以仍然要核对继续抵押土地部分是否有楼栋信息）
（网申业务的附图）
6、另外需要注意的，当日常处理业务时，如果出现限制提示，而房屋登记信息又没有相关记录时，可能是土地有限制，请大家重视。
（点击查看隶属宗地详细信息）
三、在建建筑物抵押登记
审查要点：
1、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。
2、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资。
（注意审查是否已办理预售许可）
3、土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。
（注意：1、土地抵押后在建建筑物可以抵押，所占土地为顺位，但在建建筑物如果先办理抵押，所占用部分的土地不得单独抵押，剩余空地可抵押；2、土地抵押后再申请在建建筑物抵押的，要查阅土地抵押档案，看抵押条款是否有约定地上建筑物随之抵押。）
4、在建建筑物抵押必须出现场查勘，抵押房屋为已建成部分。
5、查看土地档案，有无限制性条款。核对该宗土地上已登记房屋（初始及预售）和在建抵押房屋的面积是否超过土地合同约定的建筑规模，超规模部分不能抵押，须修订土地出让合同。