最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复

〔2002〕行他字第2号

上海市高级人民法院：

你院〔2001〕沪高行他字第4号《关于对违法的房屋抵押登记行为如何 计算行政赔偿数额的请示》收悉。经研究，答复如下：

因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项规定的“对财产权造成的其他损害”，应当按 照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。

此复。

二〇〇二年七月二十六日

附：

上海市高级人民法院关于对违法的房屋抵押登记行为如何计算行政赔偿数额的请示

〔2001〕沪高行他字第4号

最高人民法院：

上海市普陀区人民法院受理的上海汽车经营有限公司诉上海市房屋土地资源管理局不服房屋抵押登记一案，涉及房屋抵押登记行为被认定违法后，如何适用法律计算行政赔偿数额的问题。由于《中华人民共和国国家赔偿法》第三十八条第（七）项仅规定了对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿的原则，无关于具体赔偿内容及计算方式的规定。审判实践中，对如何适用法律准则难以把握，特予以请示。

一、案件的基本情况

原告上海汽车经营有限公司与第三人上海金源房地产有限公司，就保证双方签订的电梯订货合同中第三人方的付款义务，签订了两份设定第三人方部分在建房屋上的抵押合同，并分别于1996年12月30日和1997年1月21日向被告办理了房屋抵押登记，原告领取了相应的房地产其他权利证明。因第三人未能按约履行合同付款义务，原告提起民事诉讼。上海市第二中级人民法院于1998年12月3曰一审判决第三人限期10日履行合同付款义务，如超过期限未履行，原告可行使相关房屋的抵押权。第三人在判决确定的时限 内未履行付款义务，亦未提起上诉，原告即主张抵押权，申请法院执行。法院在对相关房产的执行中，第三人声称该部分房屋在1995年已经预售给他人。经核实，涉案抵押房屋中的大部分曾于1995年7月11日和25日，由第三人分别向被告办理了2份预售合同备案登记，预售给江苏建设投资咨询公司及义晟国际贸易（上海）公司，故法院裁定中止执行该民事案件。原告认为被告在办理前述房屋抵押登记时与第三人通谋，故意隐瞒相关房屋已经预售的事实，造成原告的抵押权不能实现、相关债权无法受偿的事实。故提起行政诉讼，请求判决纠正被告的相关房屋抵押登记行为，并由被告赔偿原告经济损失人民币1300万元。

二、对案件的分析和意见

我院审判委员会讨论了本市第二中级人民法院对本案的指示，认为由于被告依法拥有房地产权属登记和预售房屋合同备案登记的职权，在办理原告及第三人申请房屋抵押登记时，应当知道相关房产已经被预售给他人的情况；被告有责任将该情况告知原告，并依职权不予办理相关房产的抵押登记。本案中，被告在相关房产已经办理了预售合同备案登记之后，又对同一房产办理了抵押登记显然是错误的，应当承担相应的赔偿责任。

关于如何确定被告作出抵押登记行为错误应承担的赔偿责任，我们认为，首先应当确定登记行为的错误性质，分清造成错误的原因是被告的故意还是过失。从本案的事实方面看，尚无证据证明被告是在明知同一房产已经预售的情况下，故意隐瞒事实作出涉案房屋抵押登记的；被告声称其办理该两项登记是由该局下属两个不同部门分别进行的，对该两项登记内容尚未进行统一管理。据此，我们认为在本案中可以认定造成涉案抵押登记错误的原因是被告内部管理工作的失误。其次，原告抵押权不能实现所产生的结果是其合 同利益以及抵押登记费用的损失，被告依法应当承担赔偿责任。结合案件事实并基于上述分析，可以证明第三人是在已经将相关房产预售给他人的情况下，故意隐瞒房屋预售的事实与原告签订房屋抵押合同并办理抵押登记的。我们认为可以认定造成抵押登记错误的主要责任人是第三人。由于原告的合同利益及第三人的赔偿内容已经由相关的生效判决予以确定，原告余下的一是抵押登记费用的损失，二是因其在事实上被延误取得合同价款所造成的经济损失。其中，抵押登记费用应当由被告赔偿是比较明确的。对于被延误的合同价款，如果不计算其他可得利益，最直接的是利息损失。由于存在抵押权不能实现的共同过错事实，被告和第三人应当共同承担原告的这一部分损失。最后，被告应以何种形式承担因原告不能及时取得合同价款而产生的赔偿责任。由于原告被延误取得合同价款在事实上难以确定状况结束时间，故 对该价款利息的给付时段同样难以确定。同时，被告与第三人应当按何种比例承担这部分赔偿责任也是难以确定的。因此，我们认为本案被告抵押登记行为所应承担的赔偿责任是否可以按被告按所收取的抵押登记费用的定倍数计算，建议按登记费用的10倍以下裁量被告的赔偿数额。

以上意见当否，请明示。

二〇〇二年一月二十三日