2017年第3期
重庆市不动产登记中心 2017年3月
编者按：负责辖区房地产市场交易管理是主城各不动产登记 中心的一项重要职责，面对去年底至今年初的重庆房市急速波 动，各登记中心按市局部署，坚守民生属性，结合区域实际采取 强有力措施开展市场监管，成效显现。本期刊发了各中心在市场 监管中的亮点和经验，供大家参考。
另外，继续把市局权籍处组织研讨的不动产登记案例予以全 部刊发。
【问题解答】
答：依法登记的抵押权没有法定期限，非经有关程序不会自 动注销。在抵押权设立并办理登记以后，抵押权是否能实现取决 于主债权的状态。如果主债权失效，抵押权作为从属权利在法律 上同时失效，如主债权到期以后，债权人没有及时提出主张而丧 失胜诉权、债权人放弃债权等情形。但这与登记是不同步的。除 非应当事人申请或有权部门的决定才能注销抵押权，如以生效判 决申请、协助有关机关执行等。
在口头语言中，人们常把债务履行期限与抵押期限混为一 谈，其实法律上是没有抵押期限的说法。
答：违法建筑是指未经用地或者规划许可擅自修建的建（构） 筑物，附有违法建筑的合法房屋，即指经竣工规划核实确认或者 取得不动产权证件后擅自新建、改建、扩建的建（构）筑物。违 法建筑不受法律保护。登记实务中合法房屋上附有违法建筑有两种情形：一是《重 庆市查处违法建筑若干规定》（重庆市政府令282号令）颁布实 施前房屋权属证上已载明附有违法建筑的，因历史原因，按原有 操作由当事人明确约定标的物为记载于登记薄的合法建筑，不包括违法建筑，登记机构也只办理合法建筑的转移登记并对原权属 证书附记的内容予以批注。二是《重庆市查处违法建筑若干规定》 颁布实施后建成被发现的违法建筑，《重庆市查处违法建筑若干 规定》第十七条规定附有查处职责的主管部门认定合法房地产附 有违法建筑的应及时书面告知登记机构予以限制，违法情形消除 后解除限制，才能够办理转移登记。
【案例分析】
案例1、不动产登记中土地登记单元的界定
案由：某房地产开发企业在我市某区通过出让取得一宗国有 建设用地使用权，出让建筑规模12万平方米，规划拟建住宅楼7 幢。2016年5月，1至4号住宅楼总建筑面积7万平方米建成竣工， 该企业申请房屋所有权首次登记，登记机构收回原发建设用地使 用权证，以该4幢房屋所占用土地分别办理4宗建设用地使用权证 (“土地栋证”），之后对应4宗地分别办理4幢房屋所有权首次登 记，登记机构另行向开发企业核发扣减4宗土地面积后的剩余土 地的建设用地使用权证。
解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第五条对不动产登 记单元已作出明确规定，登记机构应以国有建设用地使用权初始 登记后确认的宗地为土地登记单元进行登记，上述案例中“抠栋 证”、“抠岛宗”的作法已不适应现行规定和不动产登记技术规则。
处理意见：登记机构办理上述情形的房屋所有权首次登记 时，核发的不动产权证上记载的共有土地面积应为整宗地面积。 另外，宗地上部分房屋竣工办理所有权首次登记后，尚余有待建 建筑规模的，鉴于权利人有申请在建房屋预售许可等事项的实际 需求，登记机构可依权利人申请办理建设用地使用权变更登记。 变更登记核发的建设用地使用权证书上应记载已竣工房屋情况 和剩余建设规模（待建建筑规模）情况。证书宗地附图应更新为 房屋落地后的“房地合一”图。土地房屋陆续按上述方式办理， 待最后一幢房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依 法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业 服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为全 体业主共有，属全体主业共有的只登记不发证。
案例2、小额贷款公司营业执照经营范围的登记审查
案由：2016年2月赵某与重庆市万州区某小额贷款公司持 借款协议、抵押协议、身份证明材料等向房屋所在地的主城某不 动产登记中心申请办理抵押权首次登记。登记中心在查验小额借 款公司营业执照时，发现该执照上企业经营范围有“只限在企业 注册地办理贷款业务”的表述，登记机构内部对此次以主城区房 屋为借款抵押物的抵押权登记能否办理有不同理解和认识。
解析：根据《物权法》第一百七十一条“债权人在借贷、 买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照 本法和其他法律的规定设立担保物权”及《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十四条“申请抵押权初始登记，应当提交房地 产权证、主债权债务合同或者因开展相关经济活动提供担保的证 明材料和抵押合同”之规定，依法形成的债权债务可设定抵押担 保并依法申请抵押权登记。另外，重庆市金融工作办公室2015 年7月《关于小额贷款公司业务相关抵（质）押情况的函》（渝 金函[2015]176号）中表明借款人注册地（或相关身份证明）在 经营区域内、借贷资金用于经营区域内均属合规经营，抵（质） 押物不受小贷公司经营区域限制，并进一步建议市国土房管局及 下属登记机构在办理抵押登记时不再审查小额贷款公司经营范 围。综上，在抵押权登记中，登记机构可不审查小额贷款公司的 经营地域范围。
处理意见：本次抵押权首次登记可予受理。
【经验交流】盯紧市场，多揩并举，规范销售行为
--- 主城各登记中心认真开展房地产市场监管
去年底至今年初，重庆房市经历了一次“小感冒”，房价短 期快速飙升、外地炒房团试图大规模跟进之际，市政府果断决策， 市国土房管局和职能部门齐抓共管，让投机之势得以遏制，商品 房市场健康态势开始重现。主城各登记中心根据市局的部署，以“促发展、保刚需、去投机”为目标，认真履行房地产市场监管 职责。3月15日下午，市登记中心邀请主城各登记中心召开了 形势分析及策略应对专题工作会，理清下一步的工作思路。
在市局相关处室指导下，各登记中心结合区域实际，采取有 力措施开展市场监管，亮点纷呈，卓见成效：
一是强化日常执法监管，丰富巡查手段，大力打击捂盘惜售 和违规涨价行为。加强在售项目执法监管，重点关注热点地区的 热点楼盘，设立24小时举报电话，对群众举报线索迅速核查。 对存在违法违规销售行为的项目迅速依法依规处罚，确保市场平 稳有序。如北碚登记中心在执法检查过程中使用执法记录仪对售 房现场情况和询问情况全程拍摄记录;九龙坡登记中心成立两个 巡查小组对辖区内在售楼盘进行持续巡查，核查标示房源情况、 在售楼现场提取认购协议明确真实认购数据等;大渡口登记中心 多人次高频率巡查检查模式，以高压态势传递出维护市场平稳的 决心；江北登记中心在重点项目跟踪中发现有擅自改变预售方案 以装修款名义变相涨价行为后及时采取措施，坚决制止强行开盘行为。
二是多部门联动，不留监管盲区。如渝北登记中心向区政府报告后，区政府大力支持并出台了相关工作方案，明确了区级各 职能部门的分工职责，区府还组织开展了联合执法检查行动；两 江新区、巴南登记中心积极与物价部门建立协作机制，明确了预 售备案价格监制公示流程，就价格违法案件线索建立了移交机 制，对“团购费”、超出备案公示价销售房屋等涉及价格的行为确立了监督处理方式；各中心与辖区地税部门都确定了“三无人 员”购买新建商品住房的数据交换方式。
三是与项目开发单位形成共识，共同维护平稳持续健康的市场。各中心多次与开发单位座谈，一起分析市场，把握市场价格 波动要与我市居民收入增长和发展相适应、市场供应与开发周期相协调，以满足群众的住房需求。开发单位及时给予理解和配合，注重协调各种层次和类型房屋的销售比例、注重量价配合，通过 项目精细化管理，确定销售计划、销售进度、合理定价等。各登记中心也及时做好指导，紧盯重点项目，坚决制止改变销售方案 的销售行为。如南岸登记中心对辖区开发单位的蓄客信息、开盘认购信息表的格式予以统一并要求定时填报相关信息。
四是运用新技术实现实时监测。各中心充分运用信息化技术 手段实时监控交易价格，掌握市场信息，及时发现和查处捂盘惜 售、制造恐慌、变相涨价等违规行为。如沙坪坝登记中心深入优 化，对销售项目当日签约的交易情况及时进行波动比对，超过 5%的将自动预警，中心据此立即采取措施。
五是进一步完善规则，规范销售行为。规范商品住房网签、备案、预告登记行为，督促开发单位及时办理相关手续，维护购房者权益。同时，严格防止利用网签炒房，打击投机行为。市登 记中心在对利用解除网签方式炒房行为的实质和历史相关数据 认真分析的基础上，采用严格解除网签条件与房源锁定双重手段，让“解除网签，变相转让”的炒房者知难而退。
六是加大宣传，打消各方对房屋价格暴涨的不合理预期。各登记中心在服务大厅、网站滚动播放、刊发中央和我市关于房地产市场政策宣传的视频以及文章，对老百姓的购房意愿进行正确引导和宣传，避免出现恐慌情绪，回归合理预期。
(市登记中心市场监管科供稿）