不动产实务研究
2017年第2期
重庆市不动产登记中心 2017年2月
编者按：市局权籍处组织法规处、市登记中心、渝北登记中 心、巴南登记中心、南川区局、璧山区局、铜梁区局、荣昌区局、 垫江区局、涪陵区局等单位对不动产登记工作中的一些案例进行 了研讨，现予以刊发。因篇幅原因，分两期刊出。
另外，本期摘编了武夷山市房交所在处理协助人民法院方面的经验，供大家参考。
【案例分析】
案例1:建设用地使用权抵押后房屋所有权首次登记案由：某工业企业2010年7月以其名下一宗建设用地使用 权办理了抵押权首次登记，2015年6月地上5幢工业厂房建成 并办理了竣工验收手续。该企业向不动产登记机构申请房屋所有 权首次登记时，登记机构以房屋占用土地使用权已抵押为由，要 求企业先行办理抵押权注销登记，待房屋所有权首次登记办理后 再申请将土地房屋权利一并抵押，企业与债权人表示债权尚存而 不能申请注销该抵押权。
解析：《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实 行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”及第二 百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵 押财产”，且原土地使用权人与房屋所有权首次登记后的土地房 屋权利人是一致的，抵押权人的利益也未受影响。
处理意见：建设用地使用权抵押情况下不影响地上新建房屋 所有权首次登记。登记机构办理房屋所有权首次登记后核发的不 动产权证上应批注该建设用地使用权的抵押情况。已登记抵押权 未注销情况下权利人转让房屋的，应符合《物权法》第一百九十 一条的规定。
案例2:异议登记中的“利害关系人”
案由：2016年2月陈某购买刘某住房一套，成交价65万元， 双方约定先支付房款40万元，剩余25万元在陈某取得不动产权证 后支付。2016年2月15日双方向房屋所在地不动产登记机构申请了 房屋转移登记。2016年2月20曰该登记办结，陈某领取了不动产权 证。2016年3月1日，刘某以购房款25万元未支付且房屋未实际交 付为由，向登记机构申请异议登记。
解析：根据《物权法》第十九条“权利人、利害关系人认 为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产 登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错 误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同 意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”以及《不动产登记 暂行条例》第八条对不动产登记薄应当记载事项之规定，利害关 系人既包括认为登记薄记载权归属有错误的人（如因婚姻、继承 关系形成的共有权人、继承人等)，也包括认为登记薄记载权利 内容有不足或有误的人（如认为登记薄记载的债权金额、最高债 权确定期间等内容有误的抵押人、抵押权人）。简言之，异议登 记中的“异议”，是对物权归属和内容的异议，而非对买卖、借 款等债权的异议，更非对不动产登记程序提出的异议。
处理意见：由于刘某所提异议实质是对房屋买卖合同履行 (债权）的争议，不属于对物权归属和内容的异议，故刘某不属 于异议登记中的利害关系人，即刘某不是适格的异议登记申请人， 登记机构应不予受理其异议登记申请。
案例3:单位之间借款的抵押权登记
案由：2015年12月某物流公司与某贸易公司签订借款协议、 抵押协议，并向不动产登记机构申请办理抵押权首次登记。登记 中心根据《贷款通则》中贷款人应持有《金融机构法人许可证》 或《金融机构营业许可证》的规定，以申请人无法提供上述许可 证为由，不予受理此次抵押权登记申请。
解析：根据《物权法》第一百七十一条及《重庆市土地房屋 权属登记条例》第四十四条之规定，依法形成的债权债务可设定 抵押担保并依法申请抵押权登记。《最高人民法院关于适用〈担保 法〉若干问题的解释》第一条规定：“当事人对由民事关系产生的 债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定 的方式设定担保的，可以认定为有效”以及《最高人民法院关于 审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18 号）第十一条规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之 间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十 二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同 有效的，人民法院应予支持”。国土资源部《关于完善建设用地 使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发 [2017]12号）也明确“放宽对抵押人的限制。按照债权平等原 则，明确自然人、企业均可作为抵押权人”。综上，单位和单位 之间的借贷，以不动产作担保的可依法申请办理抵押权登记。
处理意见：登记机构应当办理本次抵押权首次登记。
【经验交流】不动产登记机构规避法院处罚的实务技巧近年来，不动产登记机构及其人员被人民法院罚款拘留的消 息不断，笔者对于此种情况为何会发生以及如何避免，作了分析梳理。
一、登记机构与法院有关的业务类型
根据《民事诉讼法》及相关司法解释规定，不动产登记机构 与人民法院之间的业务来往可以分成以下三类：
一是查询类。配合协助人民法院查询和核实不动产的权属信 息，是不动产登记机构与人民法院之间重要的一项工作。
二是查封类。不动产的查封作为一种重要的财产保全措施， 也是不动产登记机构协助人民法院办理的一项重要工作。
三是协助转移类。人民法院相关法律文书生效以后，往往要 通过不动产登记机构协助人民法院将其确定的不动产权利转移 到新的权利人名下，因而这项工作也是不动产登记机构配合人民 法院最终实现司法功能的一项重要工作。
二、 登记机构拒绝配合将被法院处罚
根据《民事诉讼法》第114条、115条和《民诉法司法解 释》第192条规定，不动产登记机构等相关个人和单位如果在民 事诉讼过程中拒绝配合人民法院依法进行的调查和执行行为，则 构成了妨碍民事诉讼的违法行为，可能因此而受到相应处罚。
三、 登记机构的实务应对
不动产登记机构被人民法院处罚的具体情形，基本上可以分 成协助错误、拒绝协助、以内部程序为由拖延执行等等。对此不 动产登记机构应当区分情况来予以应对。
1、 对于有登记信息且相关协助手续齐全的必须及时办理， 不应拖延或者以内部程序来对抗协助义务。并且需要特别注意的 是对于人民法院来说，不动产登记机构只要签收了协助文书，协 助义务就生效了，因此对于人民法院合法的协助查封要求必须立 即予以处理。
2、 对于没有相关权属登记的不动产的查封可以不予受理。 除了法律特别规定可以预查封的情况以外，对于未登记的不动产， 人民法院应该以贴公告的形式予以查封，不动产登记机构则因为 没有相关信息而无协助的义务。
3、 人民法院要求协助执行的不动产与登记内容不符的，如 权利人不同、坐落、房号与登记薄记载不一致等。发现以上情况 的应该书面告知法院工作人员，如法院仍然要求执行的，可以让 其重新出具正确的协助执行文件。
4、 不动产登记机构认为人民法院要求协助的内容与法律冲 突的，如认为被执行不动产不宜分割执行的、执行时变更许可用 途的、对集体土地上房屋执行不符合法定条件的等等。不动产登 记机构应当先行受理协助执行的文书，而后在给法院出具书面的 审查建议书，法院是否接受，最终应当以法院的意见为准。
5、 对于有不动产上查封与轮候查封并存时的处理方法：对于不动产上存在查封和轮候查封的，应当注意判断协助执行的案件是否是查封法院出具的协助执行文书，如是轮候法院出具的还需其提供查封法院同意其处置的移送执行函方可受理。
综上所述，不动产登记机构在协助人民法院办理相关的业务 时，应当在充分了解相关法律、法规规定的基础上，既要合理合 法的积极配合完成协助义务，又要对于无法协助的事项予以明确 拒绝，并对不合法的协助要求提出审查意见，以达到既尊重人民 法院的权威又避免人民法院因对行政业务不熟悉可能导致的执 行错误。
(作者：福建省武夷山市房交所李炜）