不动产登记实务研究
2017年第10期
重庆市不动产登记中心 2017年10月
编者按:本期共分为问题解答、案例分析和观点争鸣三个版块。收集并解答了“不动产实务研究”微信公众号及重庆不动产登记工作群的相关问题。欢迎各登记中心向本刊踊跃投稿或提出宝贵意见。
【问题解答】
问：宗教活动场所是否可以作为申请不动产登记的主体？
答：宗教活动场所包括寺观教堂和其他固定宗教活动处所。>根据2017年修订的《宗教事务管理条例》第52之规定，宗教团体、宗教院校、宗教活动场所是非营利性组织。根据《民法总则》第92条之规定，依法设立的宗教活动场所，具备法人条件的，可以申请法人登记，取得捐助法人资格。法律、行政法规对宗教活动场所有规定的，依照其规定。根据2017年修订的《宗教事务管理条例》第23条之规定，宗教活动场所符合法人条件的，经所在地宗教团体同意，并报县级人民政府宗教事务部门审查同意后，可以到民政部门办理法人登记。由此可知，宗教活动场所具备办理不动产登记的主体资格。>根据2005年的《宗教事务条例》第30、31、32条之规定，以及2017年修订的《宗教事务条例》第49、50、51条之规定，宗教团体与宗教活动场所并列，其财产权均受法律保护，其占用的土地房屋可以向不动产登记机构申请登记。由此可知，宗教活动场合法使用的不动产可以办理不动产登记。>综上，宗教活动场所可以作为登记主体申请其合法占用的不动产的登记，不动产登记机构在确定、变更或转移宗教活动场所土地使用权时，应当征求本级人民政府宗教事务部门的意见。在申请材料齐全且征求了相关部门意见的情况下，可以将不动产办理到宗教活动场所名下。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）
问：办理涉及未成年人的房屋登记，是否需要未成年人带照片的证明？
答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条和《不动产登记操作规范》1.8.4.1和1.9.2之规定可知，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或户口簿，有关监护关系等材料。被监护人的身份证明材料可以是身份证，也可以是户口簿。监护人还应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会、民政部门或人民法院指定监护人的证明材料。监护关系证明中也并未对提供未成年人的照片作出特别规定。因此，在实务中，登记机构无须另行要求收取未成年人带照片的证明。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）
问：存量房网签与存量房买卖预告登记有何联系与区别？
答：《不动产登记暂行条例实施细则》中对存量房买卖预告登记有明确规定，但由于存量房网签在各地的执行标准不同，本问题的回答仅限于重庆地区的执行情况。主要依据文件是《重庆市国土房管局关于加强商品房买卖合同网签备案管理的通知》（渝国土房管[2016]227号）、《重庆市国土房管局关于开展存量房交易合同网上签约工作的通知》（渝国土房管规发[2016]7号）。>两者的联系在于：在时效期（保留期）内，对买卖双方的行为都设定了一定的限制；都不得对抗有权机构的查封等限制；均设置有一定的时效期间；适用范围主要包括房屋转移登记。>两者的区别在于：（1）在办理时限上，存量房网签转移登记时买卖双方可以约定有效保留期，而存量房买卖预告登记办理转移登记时限不超过3个月；（2）在对房产证书的要求上，存量房网签所持房产证必须是“两证合一”后的房地产权证或不动产权证，而存量房买卖预告登记持双证分离的老证也可办理。（3）在申请方式上，存量房网签可以是房地产经纪机构居间或代理的买卖行为，通过网签系统申报。下一步，将实现在买卖双方自行成交或不具备网上核验房源条件时，由登记机构根据提交的合同录入生成合同基本信息。而存量房买卖预告登记可直接由买卖双方向不动产登记机构申请办理。>目前，在实务中，因群众对存量房买卖预告登记的需求量不大，偶有接待咨询，暂未有当事人正式申请办理。（供稿人：重庆市不动产登记中心 李让恩）
【案例分析】
案例：甲、乙两人各出资十万，共同购买了一套房屋，甲在收了乙的十万元后，给乙出具了收据，收据上写明：今收到乙合伙购买XX房屋的现金十万元，并合伙对房屋进行开发利用。甲乙双方同意以甲的名义办理登记，所有权为共同共有。房屋购买后共同使用，如拆除重建，共同出资，如整体出售或履赔，甲乙双方享有同等权利。后甲到登记机构将房屋登记到了自己名下。后甲乙因房屋权属问题发生纠纷，经法院判决后，确认甲乙共同共有争议房屋，现乙到登记机构要求加名，登记机构应如何办理？
根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。 权利人申请更正登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书； （二）证实登记确有错误的材料； （三）其他必要材料。” 第八十条：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。” 乙持有经法院确认的裁判文书，认定乙为房屋的隐形共有人，所以乙要求加名的请求事实上是一种宣示登记而非设权登记。甲乙双方虽无亲属关系，但因办理登记起始阶段即为共同共有人。因此，乙此时来要求加名的行为，可以通过办理更正登记的方式，对登记簿进行更正，将乙列为房屋的共同共有人，而非办理转移登记。>实务操作中，也有一些情况较难区分是宣示登记还是转移登记。如夫妻离婚析产时，看似是对财产进行了处分，事实上只是一个宣示登记。再比如共有性质发生变更时，应当适用转移登记还是变更登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》，共有性质或共有方式发生变化属于变更登记的范畴。因此，不等额的按份共有变更为共同共有，以及共同共有变更为不等额的按份共有，本质上都属于共有方式或者共有性质的变化，应当办理变更登记，这与按份共有的情况下，共有份额发生变更时办理的转移登记有本质区别。
（供稿人：重庆市不动产登记中心 李敏）
【观点争鸣】
未成年人的不动产能否为自身或监护人的融资行为担保设定抵押权？
观点一：不能办理。
根据《民法总则》第三十五条第一款：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”另《不动产登记操作规范（试行）》第1.9.2条第一款：>处分被监护人的不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证上述法律法规明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人的利益这一核心原则，这里的“利益”是既得的纯获利、即“利益先得”；而不得处分”应当是指广义的处分行为，具体针对不动产而言，应当包括转让、抵押等行为。而以未成年人的不动产为自己或监护人融资作担保，显然不是纯获利行为，不符合保护未成年人利益的精神。因此，登记机构本着审慎原则，建议不予办理。
观点二：可以办理。
我国现行法律、法规和司法解释在涉及处分未成年人财产时，都用到了“为未成年人利益”的概念，但实务中是否为未成年人利益是一个相对广泛的概念，登记机构无法对此作出准确判断。登记机构基于善意推定的原则，一般认为，在没有相反证据证明的情况下，作为未成年人监护人的父母处分未成年人的财产都可以视为是为了未成年人的利益。根据《民法总则》第三十四条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。”可见，如果用未成年人不动产担保融资造成了后果，侵犯了未成年人的合法权益，其监护人应当承担相应的责任。另，融资担保中，贷款人及其担保对象是否符合法律规定、担保债权能否实现等实质性审查责任人应为抵押权人（债权人），即以未成年人不动产作为担保是否有金融风险应该且只能由抵押权人（债权人）自行判断和审查。
可见，监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人的不动产，是民事法律关系问题，而对监护人为自身或未成年人融资的目的，其结果是否是为了未成年人的利益，登记机构无从审查，也超出其职责。
笔者倾向于第二种观点，即监护人提交了处置是为未成年人利益的书面保证，登记机构履行了必要的询问程序，也就尽到了合理审慎职责。
（供稿人：重庆市不动产登记中心 林长辉）