不动产登记实务研究
重庆市不动产登记中心 2017年6月 编者按:我中心于2017年6月15、16日，在涪陵区开展了片区不动产登记业务的交流培训，现将培训中涉及的农村区域不动产登记管理的相关问题予以刊发。同时，本期还就2017年第5期《不动产登记实务研究》刊发后收到的部分问题反馈作了进一步整理说明，以供参考。 【问题解答】 问1：集体经济组织成员身份证明如何审查？ 答：集体经济组织成员,该词首次在《中华人民共和国农村土地承包法》中出现，并在《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]6号）中进一步诠释,其身份认定问题是农村产权制度改革中的基础性问题，也是确权登记工作中普遍遇到的难题。《重庆市高级人民法院印发<关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要>的通知》( 渝高法[2009]160号)，就我市涉及农村集体经济组织收益分配纠纷的案件审理中，对涉及集体经济组织成员资格的认定问题达成共识。2016年12月29日出台的《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》中，明确要求“科学确认农村集体经济组织成员身份”。但目前，我国法律尚未对该概念及其资格认定问题给出具体解释。因此，对集体经济组织成员身份证明材料的审查，建议应包含：身份证、声明承诺书和社、村、镇三级证明等材料。实务中，对集体经济组织成员身份证明材料审查，有区县直接采用身份证 农村居民户口簿；对已更换为“居民户口簿”的，采用身份证 本人声明承诺 社、村、镇三级证明。外省市也有直接采用集体经济组织认定的证明材料。 问2：农房首次登记是否收取安全鉴定报告？ 答：根据《重庆市村镇规划建设管理条例》有关村镇限额工程规定、《重庆市城乡规划条例》第六十二条、第六十三条等规定，以及《不动产登记条例实施细则》的相关规定，农村住房首次登记时，除提交常规材料外，对属限额以上工程（即：四层以上或者建筑面积在五百平方米以上或者单层跨度在六米以上）的，还应提交规划核实文书和符合质量安全的证明材料；对限额以下工程的，还应提交乡村建设规划许及作出规划许可部门现场验核的证明材料、自行组织工程竣工验收合格的证明材料。 问3：新建农房超面积如何登记？ 答：依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）中有关分阶段依法处理宅基地超面积问题的相关规定，以及《重庆市城乡规划条例》第六十三条规定，新建村民住房按批准的宅基地面积和乡村建设规划许可证确定的房屋建筑面积登记，对超面积部分可在登记簿和权证附记栏中注明。 问4：之前在农村合法修建的房屋未办证，现户口转非后可申请登记吗？ 答：依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）、《国土部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）的相关规定，对之前在农村合法修建的房屋现户口转非后的可依法申请登记。实务中，户口转非的，并不一定就丧失了原集体经济组织成员的资格，因此，对此类情形登记时，证书记事栏不宜注记“该权利人为非本农民集体成员”。 问5：城镇人员现在农村可以买房屋吗？ 答：按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）等文件相关规定，城镇居民现不得在农村购买房屋。 问6：城镇人员可以继承农村房屋吗？ 答：依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）、《国土部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）的相关规定，以及《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条和《不动产登记操作规范》第10.3条的相关规定，城镇人员继承农村房子可按规定登记发证，但应在登记簿和权证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。 问7：农房分家析产是一定要先将户口分开吗？ 答：依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）、《重庆市国土房管局关于规范农村集体土地房屋确权登记有关问题的通知》（渝国土房管发[2014]88号）等文件的相关规定，实务中，可不以户口分开为前提，但申请人应属于本集体经济组织成员。 问8：分家析产时，原权证附记有超面积的如何处理？ 答：超面积部分可按当事人约定，在登记簿和权证记事栏中注明。若当事人提出将超面积“合法化”的，应当提交宅基地审批管理部门和规划建设管理部门书面同意的材料。实务中，对分家析产时当事人提出超占用地面积“合法化”的，鉴于用地审批管理和登记职责同属一个行政主管部门，可建立内部会审协调机制，以方便群众办事。但提出超建房屋面积“合法化”的，需严格按照职责归口管理。 问9：农房可以买卖或赠与方式转让吗？ 答：依据《土地管理法》第六十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条等法律法规的相关规定，农房可以买卖或赠与方式转让，但受让人须是本集体经济组织成员且符合新申请使用宅基地的条件。农村村民住房转让后，再申请宅基地的，不予批准。 问10：农房如何申请办理抵押权登记？ 答：依据现行《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十四条等相关规定，申请办理农村居民房屋抵押权首次登记的，应提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）不动产权属证书；（四）主债权债务合同或者因开展相关经济活动提供担保的证明材料和抵押合同；（五）所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在抵押权实现时，同意处置、转让的书面资料；（六）其他必要材料。 问11：集体土地所有权登记主体是谁？登记簿和证书权利人栏如何填写？ 答：按照《国土部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号），以及《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发[2001]359号）等文件的相关规定，以及《不动产登记操作规范》7.1条规定。集体土地所有权登记的主体为乡（镇）、村和村民小组农民集体。办理集体土地所有权登记时，其登记簿和证书的“权利人”一栏，应按“хх组（村、乡）农民集体”填写。（本期问答由重庆市不动产登记中心 邓小川 供稿） 【回音壁】一、《不动产实务研究》第五期问题解答第四问中提出，监狱盖章确认的授权委托书不符合不动产登记的规定，登记机构不能据此办理不动产的处分性登记。针对此观点，部份业内人士认为从法理上讲是正确的，但实际操作存在困难，个别登记中心以前在日常操作中采用了监狱盖章鉴证的授权委托书。我们认为，监狱管理局作为行政机关，其法定职责内未有其监管犯人进行委托鉴证的职能，因此，其鉴证的内容并无特殊的法定效力，也不符合《不动产登记暂行条例实施细则》的规定。且如果该材料为申请人伪造，登记机构很可能就要承担未尽必要注意义务的责任。因此，监狱管理机关鉴证的委托授权书不建议使用。实务中，从便民角度考虑，可开展上门服务等便捷化服务方式个案处理。（重庆市不动产登记中心 林长辉 整理） 二、《不动产实务研究》第五期案例分析第三问中认为，登记机构依嘱托办理房屋过户时，对无法收回的证书和证明，只需在门户网站上发布作废公告，并在登记簿上注明未收回的事实即可。 事后，有同行提出两个问题：一是注销登记时，当事人未能提供不动产权证或证明的，是否需要公告注销？二是办理抵押注销实务中，当事人未能提交他项权证或不动产抵押登记证明的，是否需要公告注销？ 针对问题一：首先，作废和注销是两个不同的概念。权属证书或证明无法收回的，适用于作废；权属依法消灭的适用于注销。其次，案例中，被执行人名下的房屋权属因生效法律文书转移至受让人名下而消灭，即使被执行人配合登记的，也仅是配合受让人申请权属转移登记，而不是由被执行人配合先申请权属注销登记后，再配合申请转移登记的。实务中，登记机构依职权办理权属注销登记时，在记载于登记簿前，应当发布注销公告，公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于登记簿。对无法收回的证书或证明，应当在登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。 针对问题二：实务中，依申请办理抵押权注销登记时，因当事人遗失等原因，无法提交他项权证书或不动产抵押登记证明的，登记机构针对无法收回的证书或证明，可要求当事人另行出具遗失声明后予以办理；也可在办理完结后，发布证书或证明作废公告。 （重庆市不动产登记中心邓小川、林长辉供稿）